Frage von MissHonig, 64

Kündigungsfrist bei Mietmängeln verkürzen?

Hallo zusammen, und zwar geht es um unsere Mietsituation. Mein Partner und ich wohnen seit 3 Jahren hier in der Wohnung. Es ist ein Haus in dem 3 Parteien leben können. Im obersten Stock wohnen wir, in der Mitte meine Mutter und ganz unten eine Familie mit ihren 3 Kindern.

Da die Miete hier viel zu überteuert ist, und hier viel zu viele Mängel vorliegen, suchen wir eigentlich seit wir eingezogen sind ein kleines Häusschen (Die Wohnung hier sollte nur zum Übergang dienen, da wir arbeitsbedingt hier schnell eine Wohnung brauchten). Nun haben wir eines gefunden, und es sollte natürlich schnell gehen.

1.Seit 2 Jahren geht die Sprechanlage der Haustür nicht, der Türöffner ist auch kaputt. Jeder muss nach ganz unten laufen, um Besuch herein zulassen.

2.Seit wir hier wohnen geht die Heizung bei uns nicht, es hat schon alleine 2 Jahre gedauert bis sich überhaupt mal drum gekümmert wurde, aber erfolglos. Da mein Bruder sich auch mit Heizung und Sanitär auskennt, hat er mal nachgeschaut, und hat uns dan mitgeteilt, dass die Heizungsanlage veraltet ist und gar nicht mehr die Kraft dazu hat, das heiße Wasser in dern 3. Stock zu pumpen. Die anderen Wohnungen betrifft das nicht, da diese einen Holzofen haben. Dazu kommt noch, dass die Fenster nicht isoliert und undicht sind, und man bei jedem Windzug denkt, die Fenster fliegen einem um die Ohren. D.h. dass die ganze Kälte im Winter natürlich reinkommt, und man teilweise im Winter (IN DER WOHNUNG) seinen Atem sehen kann.

3.Bei meiner Mutter selbiges Problem mit der Sprechanlage, und bei ihr kommt noch hinzu, dass sie einen Wintergarten hat, bei dem ihr seit 2 Jahren verprochen wird, dass er gerichtet wird. In diesen Wintergarten regnet es rein, im Winter ist es so kalt, dass man ihn als Kühlschrank benutzen kann, im Sommer ist es dementsprechend warm. Auf der anderen Seite des Wintergartens ist ein weiterer Raum, der als Wohnfläche angerechnet und bezahlt wird, aber nicht nutzbar ist, da er nur durch den Wintergarten erreichbar ist und da natürlich ebenso dementsprechende Temperaturen herrschen.

4.Außerdem wissen unsere unteren Nachbarn nicht was eine Leine ist. Sie geben ihrem Hund einfach immer einen Arschtritt, und der kackt den ganzen Hof voll. Er kackt vor/hinter/neben die Autos, teilweise vor die Haustüre und die Nachbarn lassen das auch einfach liegen. Nach mehrmaligen Klärungsversuchen mit den Nachbarn, sind wir natürlich auch zum Vermieter, aber hierum wurde sich auch nicht gekümmert.

So nun die Frage, haben wir eine Chance, auf Verkürzung der Kündigungsfrist, zu mal ja auch bald wieder Winter wird, und das ist ohne funktionierende Heizung natürlich wieder sehr witzig.

Expertenantwort
von anitari, Community-Experte für Mietrecht, 24

Ich sehe da keinen einzigen Grund die Kündigungsfrist nicht einzuhalten bzw. sie zu verkürzen.

Wegen der nicht funktionierenden Heizung und anderer die Wohnung betreffender Mängel kann bestenfalls die Miete angemessen zu mindern.

Mit der Kündigung solltet Ihr Euch beeilen, denn nur noch bis übermorgen ist eine Kündigung zum 31.12. möglich.

Expertenantwort
von johnnymcmuff, Community-Experte für Miete, Mietrecht, Vermieter, ..., 21

Die genannten Mängel berechtigen nicht zu einer fristlosen Kündigung.

Da müsste die Wohnung unbewohnbar sein bzw. die Heizung bei entsprechenden Temperaturen gar nicht funktionieren ( entsprechende Mängelanzeige muss vorliegen).

Ob Ihr eine Chance auf Verkürzung der Kündigungsfrist habt liegt dann wohl daran, ob der Vermieter rechtzeitig einen Nachmieter akzeptiert,  dessen Mietvertrag in Eurer Kündigungsfrist beginnt.

Kommentar von MissHonig ,

Heizung funktioniert gar nicht. lele

Kommentar von johnnymcmuff ,

es geht auch nicht um eine fristlose kündigung, sondern lediglich um eine verkürzung, der frist, da wir schon die letzten 2 winter gefroren haben

Aber, wenn man die Miete um 100 % kürzen darf ( sollte ein Fachmann prüfen ob 100 % angemessen sind), dann ist es doch egal ob die Kündigungsfrist verkürzt ist.

Es sei denn Ihr kürzt die Miete zu 100 %, kündigt ordentlich und der Vermieter lässt die Heizung innerhalb weniger Tage reparieren, dann darf ja die Miete wegen defekter Heizung nicht mehr gekürzt werden.

Zwei Winter habt Ihr schon mitgemacht, auch wenn Ihr wenig Geld habt, wollt Ihr das noch weiterhin mitmachen?

Expertenantwort
von Gerhart, Community-Experte für Mietrecht, 27

Auf den Punkt gebracht: Du kannst mit der Anzahl der unbehobenen Mängel nicht fristlos kündigen sondern die Miete bis zu 100% mindern insbesondere wegen der nicht funktionierenden Heizung. Dazu musst du den Nachweis der Mangelmeldung erbringen und ein Protokoll über Temperaturen in der Wohnung täglich unter 18 Grad mindestens vorlegen. Gleichzeitig solltest du ordentlich kündigen und somit fast?? keine Miete bis Mietende bezahlen. Du könntest somit sofort ausziehen.

Kommentar von MissHonig ,

es geht auch nicht um eine fristlose kündigung, sondern lediglich um eine verkürzung, der frist, da wir schon die letzten 2 winter gefroren haben

Kommentar von Gerhart ,

Du kannst einen Mietvertrag nur mit kürzerer Frist beenden, wenn du den MV einvernehmlich mit dem Vermieter auflösen kannst. Ordentliche Kündigungen sind an Fristen gebunden. Sollte der Vermieter im MV dir eine kürzere Kündigungsfrist als gesetzlich vorgeschrieben bei deiner möglichen ordentlichen Kündigung zugestanden haben, dann gilt diese kürzere Frist.

Kommentar von albatros ,

Da zwei Jahre lang ohne Mietminderung die nicht funktionierende Heizung hingenommen wurde, ist jetzt das Minderungsrecht diesbezüglich verwirkt.

Antwort
von Interesierter, 36

Das Einzige, was eine ausserordentliche Kündigung rechtfertigen würde, wäre die nicht funktionierende Heizung. 

Nur kann ich mir irgendwie nicht so recht vorstellen, dass ihr seit 3 Jahren in einer Wohnung ohne Heizung wohnt. Daher wäre diese Aussage nochmals genauer zu hinterfragen. 

Eine Umwälzpumpe pumpt das Wasser auch noch in den 3. Stock, wenn sie etwas älter ist. Entweder sie geht oder sie geht nicht. 

Kommentar von MissHonig ,

Ist ja schön und gut, dass du dir das nicht vorstellen kannst, aber wenn man in der Ausbildung war ung geringverdiener war (ca. 250 euro zum leben/auto tanken) dann bleibt man eben in der Wohnung.

Ich kenne mich damit nicht aus, mein Bruder meinte halt einfach die ist zu alt.

Das Wasser im Heizkessel? ist aufgefüllt, und der Hahn aufgedreht, dennoch kommt oben kein warmes Wasser an, trotz mehrmaligem entlüften etc.

Kommentar von Interesierter ,

Habt ihr die defekte Heizung reklamiert? Das solltet ihr in jedem Fall mit Fristsetzung tun. Gerade in der Heizperiode muss der Vermieter dann sofort reagieren. 

Zeige dem Vermieter die Mängel, speziell die nicht funktionierende Heizung an, setze ihm eine Frist von 2 Wochen. Reagiert er nicht, schickst du ihm die ausserordentliche Kündigung. Eine Wohnung ohne Heizung nicht während der Heizperiode nicht bewohnbar. Reagiert der Vermieter darauf nicht, ist die Fortführung des Mietverhältnisses unzumutbar. 

Achte darauf, dass du den Zugang der Mängelanzeige mit Fristsetzung nachher auch beweisen kannst. (Einschreiben etc.)

Kommentar von MissHonig ,

wir haben die heizung bemängelt im ersten winter den wir hier in der wohnung erlebt haben. es hat 2 jahre gedauert bis überhaupt mal nach der heizung geschaut wurde. und dann wurde die pumpe ausgewechselt und daraufhin wurde nicht mehr reagiert als wir gesagt haben dass die heizung immernoch nicht geht

Kommentar von Interesierter ,

Entscheidend ist das, was ihr letztlich beweisen könnt. Mündliche Aussagen sind schön und gut aber leider nicht sehr beweiskräftig. 

Deswegen sollten Mängelanzeigen immer schriftlich mit Fristsetzung und Zugangsnachweis verschickt werden. 

Kommentar von MissHonig ,

danke für den tipp. hätte man gewusst dass der vermieter so ein a******* ist, hätte man das natürlich von anfang an alles festgehalten und aufgezeichnet

Antwort
von Furino, 1

Eine Verkürzung der Kündigungsfrist ist nur in ganz wenigen Ausnahmefällen möglich.

Die Mängel, welche Sie hier anführen, hätten Sie längst mit einer ordentlichen Kündigung beseitigen können.

Antwort
von Furino, 3

1. Wenn die Sprechanlage seit 2 Jahren nicht geht, warum haben Sie dann nicht schon lage fristgerecht gekündigt?

2. Das Gleiche

3. Hat Ihre Mutter eine eigene Sprechanlage, welche nicht geht oder gar eine eigene Wohnung?

4. wie 1.

Zum Miete sparen reicht es nicht.

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