Frage von 8TattooDoll8, 68

Kündigung von Wiese zulässig?

Ich habe eine Frage zum Pachtrecht. Der Verpächter, hier A hat dem Pächter B eine landwirtschaftliche Fläche zur Pferdehaltung mit Stall verpachtet. Ein mündlicher Pachtvertrag auf unbestimmte Zeit wurde geschlossen. Der Stall und die Fläche wurden in einem verwahrlosten Zustand übergeben. B säuberte die Fläche, bereitete den Stall auf. Zäunte das Grundstück ein. Legte einen Paddock mit Holzhackschnitzel an. Den hinterlassenen Müll entsorgte B ebenfalls auf eigene Kosten. Alles in allem investierte B rund 4000 EURO

2 Monate nach Pachtbeginn kündigt A zum 31.12.2017 per SMS wegen Eigenbedarf. Außerdem untersagt A nachträglich die Nutzung im Winter. Und verlangt den Stall und die Weide von November bis April zu räumen.

Ist das überhaupt rechtens? Hat B Anspruch auf Schadensersatz? Muss B das nun einfach so hinnehmen? Muss die Kündigung nicht schriftlich erfolgen?

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Expertenantwort
von bwhoch2, Community-Experte für Mietrecht, 7

Du bist B, oder? (Ich mach Dich jetzt einfach zum B!)

Die Kündigung hat per Schriftform zu erfolgen. Du hast die SMS doch gar nicht erhalten, oder? Du kannst die Kündigung ignorieren.

Vermutlich wirst Du aber noch eine schriftliche Kündigung rechtzeitig erhalten.

Du hast die Fläche, wie besichtigt, übernommen und nirgendwo wurde festgelegt, dass sie müllfrei zu übergeben ist, dass sie sauber zu übergeben ist und dass der Stall aufbereitet sein muss. Insofern sind diesbezügliche Investitionen die Sache des Pächters.

Zäune und Paddock sind nach Ende des Pachtvertrags vom Pächter wieder zu entfernen. Also Rückgabe hat zaun- und paddockfrei zu erfolgen.

Im Grunde darfst Du die Wiese so hinterlassen, wie Du sie vorgefunden hast. Also auch mit Müll und mit herabgewirtschaftetem Stall.

Grob gesagt: All Deine Investitionen müssen sich innerhalb bis zum Ablauf des Pachtzeitraums rechnen oder sie waren für die Katz, bzw. Du bekommst nichts davon. Auch keinen Schadensersatz.

Du hast nur dann eine Chance, wenn der Verpächter auf die Zäune und Paddock Wert legt und sie gerne übernehmen möchte. Dann wird er Dir Dich bitten diese Sachen stehen zu lassen. So musst Du wenigstens nichts entsorgen. Es sei denn Du bist nicht einverstanden, dass der Verpächter das von Dir Geschaffene so einfach übernehmen kann, wenn er nicht auf ein Übernahmeangebot eingeht. Dann müßtest Du tatsächlich wieder abbauen und wegräumen.

Der Vertrag wurde auf unbestimmte Zeit geschlossen und nicht so, wie man es normalerweise macht, nämlich auf eine bestimmte Dauer, gegen die man alle Investitionen rechnen kann. Unbestimmt heißt nun mal auch, dass die Dauer dann auch kürzer ausfallen kann, als man erwartet.

Außerdem untersagt A nachträglich die Nutzung im Winter. Und verlangt den Stall und die Weide von November bis April zu räumen.

Wenn das nicht schriftlich vereinbart wurde, hat der Verpächter kein Recht darauf, das zu verlangen. Er kann aber sehr wohl verlangen, dass die Weide wieder so hergerichtet wird, dass kein Schaden aufgrund dieser Nutzung mehr vorhanden ist.

Sollte er jetzt feststellen, dass die Weide doch von Dir im Winter genutzt wird, könnte er allenfalls versuchen, dies über eine einstweilige Verfügung zu untersagen. Falls das Gericht eine solche ausspricht, müßtest Du Dich daran halten. Falls nicht, werden wohl hohe Strafzahlungen fällig.

Eine solche Verfügung wird nach gewisser Zeit, meist mehrere Monate, in der Hauptsache verhandelt und dann stellt sich raus, ob die Untersagung zu Recht oder zu Unrecht ausgesprochen wurde. In der Zwischenzeit müßtest Du die Pferde anderweitig unterbringen und könntest dann ggf. die Kosten dem Verpächter wieder aufs Auge drücken, wenn er den Prozess verliert.

Insofern wäre es in einer solchen Situation sinnvoll, dem Verpächter vorab mitzuteilen, was auf ihn zukommen könnte, wenn er auf seinem Verbot beharren würde. Vielleicht würde das das Problem schon lösen.

Expertenantwort
von Gerhart, Community-Experte für Mietrecht, 21

Hier liegt wohl ein gewerbliches Mietverhältnis vor, denn der Mieter will sich hier nicht die Fruchtziehung aus einem Pachtvertrag verfolgen. Mündliche Verträge haben Bestand, der Vermieter kann hier zu jeder zeit kündigen ohne einen Grund anzugeben. Der Mieter kann widersprechen und seine Investitionen eventuell geltend machen.

Die vorliegende Kündigung ist unwirksam weil nicht in Schriftform.

Ich würde diese Kündigung ignorieren. Der Vermieter kann dann ja seine vermeintlichen Rechte einklagen, was aber wohl vom Gericht abgewiesen werden wird.

Kommentar von bwhoch2 ,

Ignorieren ist richtig. Aber wieso soll kein Pachtvertrag vorliegen. Fruchtziehung besteht doch auch schon darin, dass man z. B. das Gras, das auf der Weide wächst den Pferden zum Grasen überläßt oder zu Heu macht, das man später verfüttern oder verkaufen will. Wo soll da keine Fruchtziehung sein?

Ist aber auch egal, denn es geht darum, ob die Kündigung nach so kurzer Zeit zu Ende 2017 gültig ausgesprochen wurde. Wurde sie sicher nicht, da Schriftform erforderlich ist.

Antwort
von jonas50, 30

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen, sms genügt nicht.

Eigenbedarfskündigung wird nach so kurzer Pachtzeit nicht durchgehen.

Für notwendige oder wertverbessernde Aufwendungen sieht das Gesetz in § 590b und § 591 BGB Ansprüche vor.

Das Gesetz ist zur Frist eindeutig:

§ 584 Kündigungsfrist

(1) Ist bei dem Pachtverhältnis über ein Grundstück oder ein
Recht die Pachtzeit nicht bestimmt, so ist die Kündigung nur für den
Schluss eines Pachtjahrs zulässig; sie hat spätestens am dritten Werktag
des halben Jahres zu erfolgen, mit dessen Ablauf die Pacht enden soll.

Kommentar von bwhoch2 ,

Das mit schriftlich ist schon richtig, aber wenn zum 31.12.2017 gekündigt wurde, ist das zwar nicht gerade lang, aber auch wiederum nicht sooo kurz und vermutlich wurde tatsächlich zum Ende eines Pachtjahres gekündigt. Zumindest §584 dürfte eingehalten sein.

Antwort
von Secretstory2015, 31

Da der Vertrag nur mündlich geschlossen wurde, nehme ich an, dass B da nicht viel machen kann. Wegen Eigenbedarfs darf ein Verpächter oder Vermieter übrigens nahezu jederzeit einen Vertrag kündigen bzw. auflösen. Da hat B leider einen großen Fehler gemacht, indem er/sie nichts Schriftliches vereinbart hat.

Kommentar von bwhoch2 ,

Ob mündlich oder schriftlich spielt keine Rolle. Wichtig ist, ob die einschlägigen Paragraphen des BGB eingehalten werden.

Die Schriftform wäre natürlich schon sinnvoll gewesen. Vor allem wegen der Investitionen.

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