Frage von Levon1011, 80

Kündigung für Eigennutzung. Kann ich als Käufer einer Immobilie Probleme bekommen?

Hallo zusammen,

Person A wohn mit Frau und Kind zur Miete und möchte eine Eigentumswohnung von Person B kaufen. Die Person B hat aber die Wohnung an Person C seit 5 Jahren vermietet.
Nun hat Person A vor, den Vertrag von Person C zu kündigen wegen Eigennutzung. Er möchte nicht zur Miete wohnen, da es einerseits teuer ist und andererseits kauft er die Wohnung für sich und seine Familie.

Die Person A hat aber gehört, dass so eine Kündigung nicht einfache ist, dennoch erfüllt er alle Voraussetzungen (Begründung, warum er die Wohnung selber Bewohnen will etc.). Er hat auch gehört, dass die Person C Widerspruch einlegen kann und der Prozess kann schlimmsten Fall Jahre dauern.

Inwieweit soll die Person A (als neuer Eigentümer der Immobilie) nun Begutachtungen haben, dass etwas schiefgehen kann?
Und wie kann er in dem Fall am besten Vorgehen?

Danke im Voraus

Antwort
von anitari, 29

Kündigen kann man dem Mieter erst wenn man als rechtmäßiger Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

Ist die Eigenbedarfskündigen wirksam kann trotzdem einiges schief gehen.

Der Mieter kann Widerspruch einlegen und möglicherweise Recht bekommen.

Der Mieter kann aber auch einfach nicht ausziehen. Dann kommt das Spielchen mit der Räumungsklage und der evtl. Zwangsräumung.

Was lange dauern und viel Geld kosten kann.

Der Interessent sollte vor dem Kauf schon mal checken welche Probleme es geben könnte.

Mietvertrag einsehen ob der jetzige Vermieter nicht so blond war eine Eigenbedarfskündigung auszuschließen. Ja das kommt vor.

Ist der Mieter evtl. schon betagt oder schwerbehindert. Ist es eine Familie mit einem schwerstbehinderten Kind. So was ist zwar kein besonderer Kündigungsschutz könnte aber im Falle eines Widerspruchs vom Gericht berücksichtigt werden.

Ganz wichtig, prüfen ob die Wohnung bei Anmietung durch den Mieter schon eine ETW war. Wenn nicht ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf für mindestens 3 Jahre unzulässig.

Kündigungsfrist für den Vermieter ab 5 Jahre Wohndauer übrigens 6 Monate.

Ansonsten kann man versuchen dem Mieter einen schnellstmöglichen freiwilligen Auszug zu "versüßen".

Antwort
von peterobm, 34

Mietwohnung wurde zur Eigentumswohnung umgewandelt - stellenweise 3 oder gar 10 Jahre Kündigungsfrist - Sonderregelung. 

Grundsätzlich werden laufende Mietverträge übernommen. Mieter wohnt länger als 5 Jahre - 6 Monate Kündigungsfrist

Antwort
von Colombo1999, 27

Wenn C die Wohnung seit 5 Jahren bewohnt, hat A 6 Monate Kündigungsfrist. Bei Eigenbedarfskündigung kann C aber früher raus, wenn er etwas gefunden hat. Die Eigenbedarfskündigung kann erst ausgesprochen werden, wenn A Eigentümer ist, also im Grundbuch steht. Das kann je nach Gemeinde auch bis zu 3 Monaten dauern.

Bei einer Klage seitens C kommt bei finanzieller Belastung oft am Ende heraus, dass der neue Eigentümer die Umzugskosten oder ggfs. eine Provision übernimmt, wenn C bei einem Maklerunternehmen einen Suchauftrag erteilt und dieses eine Wohnung für ihn findet.

Es gibt einen Sonderfall: Wenn das Haus früher einem einzigen Besitzer gehörte und der Verkauf unmittelbar nach Aufteilung in Wohnungseigentum nach WEG erfolgt, dann hat der Mieter ein einmaliges Vorkaufsrecht. Und wenn er nicht kauft und wohnen bleiben möchte, hat er für 10 Jahre (Dauer abhängig von Gemeinde) nach Aufteilung des Gesamtobjekts in Eigentumswohnungen Kündigungsschutz. Letzteres gilt nur, wenn er vor Aufteilung bereits Mieter der Wohnung war.

Die vorangegangenen Eigentumverhältnisse sind dem Grundbuchauszug zu entnehmen.

Antwort
von diewoelfin0815, 33

Hallo Levon1011,

um die Frage korrekt beantworten zu können, wäre folgendes noch wichtig zu wissen: 

ist der Mieter C evtl. behindert bzw. gesundheitlich stark eingeschränkt oder auf Betreuung angewiesen oder extrem alt oder dergleichen? Und/oder wird die Miete evtl. von einem Amt bezahlt? Oder ist es ein "ganz normaler Mieter" der soweit man sehen kann gesund und evtl auch beruflich (zumindest hin und wieder) aktiv ist?

Und wäre es evtl. von Deiner Seite her möglich (und auch denkbar) ihm eine Auszugsprämie zur Verkürzung der Kündigungsfrist anzubieten?

Schon mal wohlgelaunte Grüße,

wölfin

Kommentar von Levon1011 ,

Hallo Wölfin, viele dank für deine Antwort. Ich werde die Wohnung morgen besichtigen, aber wie auf den Fotos zu sehen ist, leben da ganz normale Mieter, die Berufstätig sind und in Urlaub fahren.
Es ist auch in meinem Interesse, gewisse Summe anzubieten, wenn er freiwillig kündigt. Damit kann ich die Wohnung anders finanzieren, wodurch ich jährlich 1000€ einspare.
Ich befürchte aber, dass sowas falsch verstanden wird, daher habe ich da etwas Abstand davon.

Ich versuche morgen mit denen es abzuklären.

Antwort
von Ursusmaritimus, 34

Wenn der Mieter alt/krank/gebrechlich/kleine Kinder/Babies hat kann er sich wehren. Wenn er jung und gesund ist bleibt ihm nur der Auszug.

Antwort
von annokrat, 18

für einen käufer, der wahrscheinlich keine unbegrenzten zeitlichen und finanziellen reserven besitzt, stellt der kauf einer vermieteten wohnung ein hohes restrisiko dar.

vielleicht bekommt man so eine wohnung billiger, aber person a muss bei gegenwehr des mieters das stehvermögen haben einen jahre dauernden rechtsstreit durchzuhalten (finanziell und nervlich).

bei gegebenen mietzahlungen sollte person a durchrechnen, ob sie einige jahre beide wohnungen finanzieren kann (miete für die jetzige + finanzierung für die gekaufte - mieteinnahmen der gekauften). natürlich sollte dann die jetzige wohnung noch genügend wohnraum für diese jahre bieten können.

sofern eine gütliche einigung mit dem mieter möglich sein könnte, sehe ich diese als die einzig vernünftige lösung an.

was mich betrifft: wir sind damals dieses risiko nicht eingegangen. letztlich bekamen wir eine nicht vermietete wohnung 2 strassen weiter.

annokrat

Antwort
von Wurzelpeter, 20

Es gibt einen Grundsatz. Der lautet, Kauf bricht nicht Miete! Als neuer Eigentümer trittst Du in den bestehenden Mietvertrag ein, mit allen Rechten und Pflichten. Der jetzige Mieter kann und wird sich gegen eine Kündigung mit guter Aussicht auf Erfolg wehren.

Eine Eigenbedarfskündigung nach dem Kauf der Wohnung durch zu setzen ist ein langwieriger und teurer Prozess, bis zu einer Räumungsklage. Du wusstest vorher das die Wohnung vermietet ist und hättest eine andere Wohnung kaufen können wird Dir der Richter vorhalten. Wenn der Mieter keine neue Wohnung findet kann er, wenn die Gemeinde keinen Ersatz findet, zwangsweise in der bisherigen Wohnung eingewiesen werden.

Eine Möglichkeit ist, der bisherige Eigentümer kündigt vor dem Verkauf dem Mieter. Um den Mieter zum möglichst schnellen Auszug zu bewegen, hilft oft ein entsprechendes Entschädigungsangebot.

Zwingen kann man den Mieter, wenn er sich nicht vertragswiedrig verhalten hat, gar nicht.

Ich würde nach einer anderen Wohnung Ausschau halten.

Kommentar von anitari ,

Eine Möglichkeit ist, der bisherige Eigentümer kündigt vor dem Verkauf dem Mieter.

Und aus welchem Grund?

Kommentar von Wurzelpeter ,

@anitari

Entschuldigung, ich habe einen falschen Begriff verwendet. Der etzige Vermieter sollte den Mieter mit einem Mietaufhebungsvertrag zum Auszug bewegen. Der Mieter muss sich darauf nicht einlassen, könnte aber bei einer entsprechenden Zahlung von Entschädigung eventuell zur Unterzeichnung bereit sein.

Weil der Ausgang sämtlicher Verhandlungen ungewiss ist, bleibt mein Rat eine andere Wohnung zu suchen bestehen.

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