Frage von Pikniker23, 112

Kündigung befristeter Untermietvertrag?

Hallo,

danke erstmal generell für viele hilfreiche Antworten zu verschiedenen Themen, die ich mir "erlesen" konnte.

Meine Frage bezieht sich auf einen - befristeten Untermietvertrag Abschluss für Zeitraum 01.01. - 31.12.16, Hauptmieter wohnt mit in der Wohnung, kein Befristungsgrund genannt. Wie sieht es mit den Möglichkeiten der Kündigung aus.

So wie ich das Nachfolgende verstehe, kann der Untermieter trotz Befristung kündigen oder wie sehen die Experten das?

Die folgende Formulierung steht im Untermietvertrag:

§6 Kündigung

a) Das Kündigungsrecht des Hauptmieters richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften, wenn der Untermeitvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde. Wurde der Untermietvertrag auf bestimmte Zeit abgeschlossen, so kann er vor Ablauf der Untermietzeit nicht ordentlich gekündigt werden.

b) Der Untermieter kann bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Kalendermonats kündigen. Für die Rechtzeitigkeit der Kündigung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Zugang des Kündigungsschreibens an.

c)Die Kündigung ohne Einhaltung der Kündigungsfrist richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften.

d) ..."bedarf Schriftform....

§7 Ersatzuntermieter

Der Untermieter ist berechtigt, den Untermietvertrag vorzeitig unter Einhaltung der gestztlichen Frist - ...dritter Werktag ....zum übernächsten Monat -zu kündigen, wenn er dem Vermieter mindestens drei wirtschaftliche und persönliche zuverlässige Personen und, soweit erforderlich, zum Bezug der Wohnung berechtigte Ersatzuntermieter vorschlägt., die bereit sind, in den UnterMV für den Rest der Mietdauer einzutreten., und wenn der HM oder der Vermieter sich weigert, einen der benannten Ersatzmieter in den UnterMV einreten zu lassen.

Vielen Dank im Voraus!

Expertenantwort
von anitari, Community-Experte für Mietrecht, 53

Wurde der Untermietvertrag auf bestimmte Zeit abgeschlossen, so kann er vor Ablauf der Untermietzeit nicht ordentlich gekündigt werden.

Was bitte ist daran nicht verstehen?

Der Vertrag ist befristet, sprich auf bestimmte Zeit abgeschlossen.

Meine Frage bezieht sich auf einen - befristeten Untermietvertrag
Abschluss für Zeitraum 01.01. - 31.12.16, Hauptmieter wohnt mit in der
Wohnung, kein Befristungsgrund genannt. Wie sieht es mit den
Möglichkeiten der Kündigung aus

Ist das Zimmer möbliert oder unmöbliert vermietet?

Kommentar von Gerhart ,

Du hast überlesen, dass ein Befristungsgrund fehlt. Nach Möblierung wurde dabei nicht zu fragen sein.

Expertenantwort
von Gerhart, Community-Experte für Mietrecht, 51

Vorausgesetzt, dieser Vertrag wäre tatsächlich befristet und rechtswirksam, dann wäre er nicht ordentlich zu kündigen sondern liefe zum 31.12.16 aus.

Er ist aber nicht als befristeter MV anzusehen, weil die qualifizierte Begründung der Befristung fehlt - Daher ist dieser MV unbefristet und kann jederzeit ordentlich mit K-Frist 3 Monate gekündigt werden.

Die Nachmieterklausel ist gültig, bedeutet aber, dass der Vermieter dich vorzeitig aus dem Mietverhältnis durch Aufhebungsvertrag entlässt, wenn du drei Nachmieter benennst. Hierbei wurde keine kürzere K-Frist vereinbart als die gesetzliche K-Frist sondern nur die Nennung dreier Mieter als Grund für die Beendigung des MV. Sehr seltsam - hast du Textteile weggelassen?

Kommentar von Pikniker23 ,

Nein, habe ich nicht...zumindest nicht in diesen Paragraphen.

Aber das Vertragswerk stammt irgendwann aus der Zeit vor 2002, ""Bei Zahlunsgverzug....drei deutsche Mark...Mahnkosten berechnen".

Die Räume sind übrigens unmöbiliert vermietet, lediglich die Küche im Gemeinschaftsbereich ist ausgestattet.

Kommentar von Gerhart ,

Die Verwendung eines Formularmietvertrages aus der Zeit vor 2001 ist durchaus möglich. Nur müssen die unzutreffenden Passagen wie hier unkenntlich gemacht werden.

Der Vermieter wollte ganz klar eine Befristung herbeiführen, lässt aber auch Klauseln für einen unbefristeten Mietvertrag gelten. Das kann nicht als rechtswirksam erachtet werden. Dass es im Ergebnis nun doch ein unbefristeter MV ist, bleibt für die nebeneinander stehenden Klauseln zunächst für die Rechtsunwirksamkeit unerheblich.

Expertenantwort
von albatros, Community-Experte für Mietrecht, 25

Da es der erforderlichen Begründung der Befristung mangelt, ist diese unwirksam. Es gibt also einen"normalen" unbefristeten Mietvertrag mit drei Monaten Kündigungsfrist.

Antwort
von imager761, 20

So wie ich das Nachfolgende verstehe, kann der Untermieter trotz Befristung kündigen oder wie sehen die Experten das?

Genau so. Da es einer Begründung für die Berfristung mangelt, liegt ein auf unbestimmte Zeit abgeschlossenes MV vor, § 575 Abs. 1, Halbsatz 2,  Satz 2 BGB.

Mit der Rechtsfolge, dass der  U-Mieter gem § 6a "nach der gesetzlichen Vorschrift" kündigen darf:

"Spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats", § 573c I BGB; hier also frühstmöglich zum 30. April, wenn die Kündigung dem VM nachweislich am oder vor dem 3. Februar d. J.  zuginge.

Ersatzuntermieter n. § 7 muss er hingegen nicht stellen.

G imager761


Antwort
von Kathy1601, 52

Du kannst sondie ich das verstehe kündigen musst aber um vorschlagen

Kommentar von Gerhart ,

@kathi1601, du solltest deinen Kommentar doch selbst lesen und dann beurteilen, ob ein Außenstehender das versteht oder bist du syrischer Flüchtling? 

Kommentar von Pikniker23 ,

@Gerhart: Ihre eloquenten und hilfreichen Kommentare zum Thema waren beeindruckend. Aber haben Sie solche sinnfreien, vermeintlich chauvinistischen Kommentare nötig? Schade!

Antwort
von meini77, 43

das siehst Du richtig. Der Untermieter kann laut der Formulierung mit einer kürzeren Kündigungsfrist kündigen, wenn er mindestens 3 (....) Ersatzuntermieter vorschlägt.

Egal, ob die dann einen Mietvertrag abschließen oder nicht.

Kommentar von Pikniker23 ,

Danke erstmal.

Das heißt, 6b gilt nur im Falle des unbefristeten Vertrags, auch wenn  dieser Passus unter 6a dem Vermieter/HauptM zugeordnet ist?

Liegt das dann daran, dass Fristen bzw. Kündigungsbed. für beide Parteien immer gleichermaßen gelten (müssen)?

Kommentar von Gerhart ,

Nein. Die gesetzliche Kündigungsfrist für den Vermieter beträgt immer mindestens 3 Monate, während für den Mieter durchaus kürzere Kündigungsfristen vereinbart werden können.

Kommentar von meini77 ,

hier allerdings noch besser:

Wurde der Untermietvertrag auf bestimmte Zeit abgeschlossen, so kann er vor Ablauf der Untermietzeit nicht ordentlich gekündigt werden.

Sprich: der Vermieter/Hauptmieter kann in der Zeit gar nicht kündigen, der Mieter schon.

Kommentar von Pikniker23 ,

Ok, so weit so klar. Aber noch einmal zum ersten Punkt meiner Frage:

Das heißt, 6b gilt nur im Falle des unbefristeten Vertrags, auch wenn dieser Passus unter 6a dem Vermieter/HauptM zugeordnet ist? 

Die Interpreation, dass nur der Vermieter/HM nicht ordentlich kündigen kann, der Mieter aber schon,  funktioniert nicht, oder?

Kommentar von meini77 ,

Doch.

Der Vermieter kann nach §6a nicht kündigen. Der Mieter hat gem. §6b bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Kalendermonats kündigen

Kommentar von Gerhart ,

@meini77 liest aus der Klausel, dass ein befristeter Mietvertrag existieren würde - das ist falsch. Wenn keine kürzere Kündigungsfrist für den Mieter vereinbart wurde, zum Beispiel 1 Monat, dann gilt im unbefristeten MV die gesetzliche K-Frist oder einvernehmliche Aufhebung des MV. 

Kommentar von meini77 ,

na, laut Fragesteller wurde ein befristeter Mietvertrag geschlossen

Meine Frage bezieht sich auf einen - befristeten Untermietvertrag Abschluss für Zeitraum 01.01. - 31.12.16,

IMO verzichtet gem. den beschriebenen Klauseln der Vermieter auf eine Kündigung während des befristeten Verhältnisses und räumt dem Mieter eine Kündiungsmöglichkeit ein. Dies wäre IMO eine zulässige Regelung zum Vorteil des Mieters. Kann mich da aber auch täuschen....

Kommentar von Gerhart ,

Der Befristung fehlt die Begründung - daher unbefristet.

Antwort
von Pikniker23, 22

Vielen Dank für die interessante und vor allem hilfreiche Diskussion! Dann will ich mal schnell die Kündigung schreiben und übergeben, damit es zum 30.04.2016 noch klappt. ;-)

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