Frage von IDEHON, 118

Kündigung - Auszug?

Hallo zusammen!!

Das Haus (Zweifamilienhaus) in dem wir(2 Erwachsene, 2 Kinder 8 und 5 Jahre, Hund, 2 Katzen) Wohnen soll verkauft werden. Gestern wurden wir darüber informiert das etwaige Kaufinteressenten uns als Mieter nicht behalten wollen, da sie das Haus für sich alleine nutzen wollen. Es wurde uns ein ca. Zeitplan vor Augen geführt, demzufolge die Kündigung auf Eigenbedarf ca. Mitte bis ende Februar 2017 Lautet. Nun ist es so das uns mal interessieren würde ob wir zu diesem Zeitpunkt auch wirklich raus sein müssen??? Müssen wir nur innerhalb unseres Wohnortes nach einer neuen bleibe suchen oder innerhalb der Gemeinde ( Tochter ist schulpflichtig), angrenzende Gemeinden.... oder wie sieht es da genau aus??? Bewohnen zu Zeit eine 3 zimmer Wohnung, wollten aber eh in eine größere Wohnung umziehen, wenn wir eine passende gefunden haben. Müssten wir dann auch in den sauren Apfel Beißen und uns wieder Übergangsweise nach einer 3 zimmer Wohnung umsehen????

Danke im voraus

Antwort
von peterobm, 80

mal ganz langsam mit den alten äh jungen Pferden

wie lange wohnt ihr dort?

der Käufer übernimmt sämtliche Mietverträge. Eine Eigenbedarfskündigung muss begründet und schriftlich verfasst werden. Je länger ihr dort wohnt, um so länger ist seine Kündigungsfrist; Wohndauer über 8 Jahre bis zu 9 Monaten möglich

Kommentar von IDEHON ,

wie wohnen jetzt seid 2 Jahren hier. also würde eine Küdigungsfrist von 3 Monaten greifen. wenn denn begründung usw. passen. 

Kommentar von peterobm ,

3 Monate passen

man kann auch länger drinn verweilen, nur dann wirds teuer, Räumungsklage, das dauert ^^

bei Eigentumswohnungen je nach Region 3 - 10 Jahre

Expertenantwort
von anitari, Community-Experte für Mietrecht, 36

Nun ist es so das uns mal interessieren würde ob wir zu diesem Zeitpunkt auch wirklich raus sein müssen???

Ihr müßt nur raus wenn der Vertrag durch Kündigung endet. Wegen Eigenbedarf kann bestenfalls der neue Eigentümer Kündigen. Und da erst wenn als solcher im Grundbuch steht.

Selbstverständlich steht es Euch frei selbst zu kündigen wenn Ihr eine passende Wohnung gefunden habt.

Müssen wir nur innerhalb unseres Wohnortes nach einer neuen bleibe
suchen oder innerhalb der Gemeinde ( Tochter ist schulpflichtig),
angrenzende Gemeinden.... oder wie sieht es da genau aus???

Da ist völlig egal.

Kommentar von IDEHON ,

Da ist völlig egal.

meine frage sollte dahingehend lauten ob wir zu dem ein oder anderen verpflichtet sind. 

wie ist das mit dem Angemessenen Wohnraum zu verstehen???

Kommentar von anitari ,

Zum Ausziehen seid Ihr nur verpflichtet wenn Euch (wirksam) gekündigt wird oder Ihr selbst kündigt.

Wo Ihr Euch eine neue Wohnung sucht bleibt Euch selbst überlassen.

Antwort
von TrudiMeier, 60

Erstmal muss das Haus verkauft werden. Wenn dann der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, kann der wegen Eigenbedarfes kündigen. Die Kündigungsfrist richtet sich nach der Wohndauer - also mindestens 3 Monate bei unter 5 Jahren Wohndauer, höchstens 9 Monate bei mehr als 8 Jahren Wohndauer. Bis dahin geht noch einige Zeit ins Land. Ein Haus verkauft sich nicht von heute auf morgen. Merke: Der derzeitige Eigentümer kann euch nicht wegen Eigenbedarfes kündigen. Vorausgesetzt, der Vermieter wohnt auch im 2 - Familienhaus, kann er euch aber nach §573a mit einer um drei Monate verlängerten Kündigungsfrist kündigen

Nun ist es so das uns mal interessieren würde ob wir zu diesem Zeitpunkt auch wirklich raus sein müssen???

Wenn die für euch geltende Kündigungsfrist abgelaufen ist, müsst ihr natürlich ausgezogen sein.  Ob das nun im Februar 2017 ist oder später, kann anhand deiner Angaben nicht beurteilt werden.

Warum fragst du, nach der Lage einer neuen Wohnung? Das bleibt doch dir überlassen, wo du hinziehst.  Du kannst auch 500 km weit weg ziehen.

Kommentar von IDEHON ,

wäre es nicht evtl. der fall das bei uns ein härtefall besteht, da zum einen meine tochter evtl. einen schulwechsel durchführen müsste und zum anderen ist  der Mietmarkt aktuell bei und sowas von im Eimer das es sein kann das wir, sagen wir mal innerhalb der 3 monatigen kündigungsfrist kein angemessener ersatzwohnraum zu zumutbaren bedingungen finden könnten.

Kommentar von TrudiMeier ,

Nein, das sind Probleme mit denen jeder andere Mieter auch zu kämpfen hat und die zum täglichen Leben gehören. Das rechtfertigt keinen Härtefall.

Expertenantwort
von Gerhart, Community-Experte für Mietrecht, 42

Im Fall des Hausverkaufes wird der neue Eigentümer vermutlich wegen Eigenbedarf kündigen. Der aktuelle Eigentümer, wenn er auch im ZFH wohnt könnte bereits bis 03.11.2016 zum 30.04.2017 kündigen.

Für den Fall, dass das Haus im November  2016 verkauft wird, ist es dem Erwerber nach Auflassung im Grundbuch als neuer Eigentümer möglich zu kündigen. Eine Kündigung durch den neuen Eigentümer ist auch nach wirtschaftlichem Übergang des Hauses bereits möglich. Das muss in de notariellen Verkaufsurkunde fixiert sein. Somit könnte frühestens tatsächlich eine Kündigung zum 28.02.2017 wirksam werden.

Antwort
von IDEHON, 39

wie schon gesagt wohnen wir ja in einem zweifamilienhaus. wir bewohnen die kleinere der beiden wohnungen, 3 zkb 96qm. der neue eigentümer kann relativ schnell in die obere wohnung einziehen.4 zkb ca. 120qm. 

Kommentar von TrudiMeier ,

Nichts wird so heiß gegessen, wie es gekocht wird. Natürlich kann der Käufer wegen Eigenbedarf kündigen. Er kann aber auch ganz froh sein, dass bereits vernünftige Mieter im Haus wohnen und euch übernehmen. Er könnte euch auch theoretisch das Angebot machen, in die obere Wohnung zu ziehen, weil er die untere bewohnen möchte. Er kann auch nichts dergleichen tun und die andere Wohnung auch vermieten.

Kommentar von bwhoch2 ,

dass bereits vernünftige Mieter im Haus wohnen

2 Erwachsene, 2 Kinder, 3 Tiere! Die Begeisterung der neuen Eigentümer, wenn sie selbst einziehen, kann ich mir lebhaft vorstellen.

Kommentar von TrudiMeier ,

Lieber ein Mieter mit Kindern und Tieren, die regelmäßig Miete zahlen und nicht gleich zum Anwalt rennen, weil der Wasserhahn tropft - als ein kinderloses Paar, das es mit Mietzahlungen nicht so genau nimmt und wegen jedem Sch..... was zu meckern hat. :-)

Hab alles schon hinter mir - das letzte war ein Pärchen, dass sich bei mir beschwert hat, dass ein Mückenschwarm vor seinem Fenster vorbeiflog...............

Expertenantwort
von bwhoch2, Community-Experte für Mietrecht, 17

In Eurer Situation ist doch die erste Frage: Können wir das Haus nicht selbst kaufen?

Überlegt mal: Ihr habt Einkommen und zahlt Miete. Wenn ihr das Haus selbst kauft (etwas Eigenkapital sollte vorhanden sein), könntet ihr in die größere Wohnung ziehen und die kleinere vermieten.

Einerseits erspart ihr Euch die eigene Miete. Die geht künftig an die Bank. Andererseits habt ihr Mieteinnahmen, die den anderen Teil der Finanzierung abdecken und vielleicht bleibt noch was, um was für laufende Kosten zurück zu legen.

Schließlich kann sich durch die Vermietung ein nicht zu unterschätzender Steuervorteil ergeben.

Bei den derzeit extrem niedrigen Zinsen wäre das die beste Anlage überhaupt.

Vorteile:

1) Wohnungssuche entfällt

2) Umzug / Wegzug aus der vertrauten Umgebung entfällt

3) Ihr könnt die Tiere behalten

4) Ihr habt künftig mehr Platz und später vielleicht noch viel mehr

5) Ihr bestimmt selbst wer wie den Garten nutzt

6) Wegen Lärm müßt ihr zwar Rücksicht auf Eure Mieter nehmen, aber es droht Euch bestimmt niemand mehr mit Kündigung, wie das ohne weiteres in einer neuen Wohnung passieren könnte, wenn dort schon Leute wohnen, die sich extrem belästigt fühlen durch kleine Kinder und die Tiere.

7) Der wohl größte Vorteil: Alles, was ihr nicht an einen Vermieter zahlt, bleibt letztlich bei Euch, ist Euer Vermögensaufbau und eine gute Altersversorgung.

Falls ihr das schon alles bedacht habt und zu dem Schluss gekommen seid, dass ein Kauf absolut nicht finanzierbar ist, bleibt immer noch die Frage, ob das nur für dieses Haus gilt oder auch für alle anderen, die evtl. in Frage kommen.

Wenn ihr Euch demnächst tatsächlich auf Wohnungssuche machen müßt und die Kaufoption ist nicht ganz ausgeschlossen, denkt ruhig nochmal mehr in diese Richtung.

Im übrigen, wenn nur wieder eine Mietwohnung in Frage kommt, müßt ihr Euch auch mit dem Gedanken anfreunden, dass ihr von Eurer Gemeinde wegziehen müsst. Evtl. weiter raus aufs Land, wo aber eher noch bezahlbarer Wohnraum zu finden ist.

Ihr seid kein Härtefall. Zum Zeitplan noch: Verkauf / Beurkundung im Oktober. Auflassungsvormerkung - Bezahlung - Grundbucheintrag: Ca. 2 Monate = Januar oder tatsächlich erst Februar. Kündigung geht Euch also frühestens im Februar zu.

3 Monate Kündigungsfrist ergibt einen Auszugstermin zum 31.5.2017. Ab jetzt habt ihr also ein gutes halbes Jahr, um was anderes zu finden.

Sobald klar ist, wer der Käufer ist, versucht mit ihm in Kontakt zu kommen, um zu klären, was er vor hat. Es kann gut sein, dass er zwar irgendwann das Haus selbst nutzen will, aber aus verschiedenen Gründen eine Kündigung erst viel später aussprechen wird. Zum Beispiel, weil erst nur die eine Wohnung bezogen werden soll und die vermietete noch zur Finanzierung gebraucht wird.

Antwort
von Schnibbelhilfe, 58

Bei Neuerwerb war es früher mal so, das der neue Eigentümer frühestens nach 5 Jahren Eigenbedarf angemeldet werden darf.

Kommentar von Gerhart ,

...früher... in welchem Jahrtausend und in welchem Land?

Kommentar von Schnibbelhilfe ,

2014, Germany

Kommentar von anitari ,

Nicht bei Erwerb eines kompletten Hauses mit Mietwohnungen.

Kommentar von Colombo1999 ,

Wir hatten auch schon einmal Kaisers Bart ... ;-)

Antwort
von Maximilian112, 55

Wenn der jetzige Vermieter mit im 2 Familienhaus wohnt brauch er nicht bis zum Verkauf warten. Er kann jetzt schon, allerdings mit einer längeren Frist kündigen.

Ist das nicht der Fall wird der Vermieter aber bald im Haus wohnen und kann kündigen. Oder eine Eigenbedarfskündigung mit der normalen Frist schreiben.

Der Zeitplan erscheint mir etwas straff, der neue Besitzer muß ja erst mal im Grundbuch stehen.

Wird eine Eigenbedarfskündigung wirksam ausgesprochen bleibt allerdings nicht mehr all zu viel Zeit, 3 Monate.

Was für eine Wohnung ihr euch nehmt ist da nicht sehr relevant. Vielleicht lässt der neue Eigentümer mit sich reden, aber da würd ich mich weniger drauf verlassen.

Vielleicht einen Fachanwalt befragen um alles auf die Rechtmäßigkeit abzuklopfen. Aber das Ende des MV ist abzusehen.

Expertenantwort
von johnnymcmuff, Community-Experte für Mietrecht, 57

wie wohnen jetzt seid 2 Jahren hier. also würde eine Küdigungsfrist von 3 Monaten greifen. wenn denn begründung usw. passen. 

Richtig. wenn die Kündigung wirksam ist und keine Fehler enthält.

Da Ihr eh ausziehen wollt, fangt schon jetzt an zu suchen.

Kommentar von IDEHON ,

wir suchen schon länger. der punkt ist jedoch das der wohnungsmarkt bei uns momentan sozusagen tot ist. in der gesammten gemeinde( ca. 21000 einwohner) gibt es aktuell 4 wohnungen. 3 davon 2 zimmer und ein haus das jedoch unseren finanziellen rahmen sprengen würde.

Kommentar von bwhoch2 ,

Für eine Familie mit 2 Kindern (kein Problem und mit 3 Tieren (Problem!) dürfte der Mietmarkt sowieso ziemlich tot sein. Abgesehen davon: Es gibt nicht nur Eure Gemeinde. Es gibt noch einige drum herum und ein evtl. Schulwechsel ist zumutbar.

Antwort
von Othetaler, 43

Schau mal hier:

http://www.eigenbedarfskuendigung.com/vermietetes-haus-kaufen/

Und informiere dich noch im Mieterverein.

Kommentar von IDEHON ,

da bekommst du nur auskunft wenn du mitglied bist. hab heute morgen da angerufen..

Kommentar von Othetaler ,

Da kann man aber Mitglied werden und das kostet nicht die Welt.

Antwort
von ViktoriaHH, 43

Verstehe ich nicht warum die Leute die keine Ahnung haben die Frage beantworten???

Kündigungsfrist für Eigenbedarf mind. 3 Jahre. Sie müssen gar nicht ausziehen, selbst wenn der neue Eigentumer mindejährige Kinder haben. Die können klagen wie die wollen, der Mietvertrag besteht für minds. 3 Jahre!!!

Hier ist nochmal Gesetzesgrundlage:

Das Gesetz bestimmt in § 577a BGB eine Kündigungssperrfrist. Sie
beinhaltet eine Kündigungsbeschränkung für den Fall, dass der Vermieter
als Eigentümer einer vermieteten Wohnung für diese Wohnung Wohnungseigentum begründet.

Wird Wohnungseigentum begründet und die Wohnung danach an einen Dritten veräußert, ordnet das Gesetz eine Kündigungssperrfrist für mindestens 3 Jahre an. Dauert die Kündigungssperrfrist
an, kann der Vermieter die Miete nicht kündigen. Eine Kündigung kommt
erst nach Ablauf der Sperrfrist in Betracht. Mit der Sperrfrist sind
zahlreiche Rechtsfragen verbunden.

Ein Kaufinteressent, der
Wohnungseigentum erwerben und selbst in die Wohnung einziehen möchte,
ist gut beraten, vor dem Kauf zu überprüfen, ob und inwieweit eine
Kündigungssperrfrist besteht. Besteht eine solche Sperrfrist, ist der
Kauf allenfalls für einen Kapitalanleger interessant, für einen
Eigennutzer nur dann, wenn sein Wohnungsbedarf erst nach Ablauf der
Sperrfrist eintritt.

Kommentar von IDEHON ,

Bezieht sich das nicht ausschließlich auf die umwandlung von mietwohnraum in eigentumswohnungen???

Kommentar von anitari ,


Verstehe ich nicht warum die Leute die keine Ahnung haben die Frage beantworten???Kündigungsfrist für Eigenbedarf mind. 3 Jahre.


Wozu Du auch zählst.




Kommentar von TrudiMeier ,

Verstehe ich nicht warum die Leute die keine Ahnung haben die Frage beantworten???
 

Das frage ich mich auch immer wieder. Besonders nachdem ich die Antwort gelesen hab......

Gesetze lesen und verstehen sind auch zwei verschiedene Paar Schuhe.

Kommentar von ViktoriaHH ,

Das habe ich selbst erlebt.

Won mir aus ihr könnt hier dumm und dämlich schreiben, es ist mir auch egal

Kommentar von bwhoch2 ,

@ViktoriaHH: Warum denn gleich so beleidigt? Du hast alle Leute, die hier bereits geantwortet haben, als "ahnungslos" beschrieben. Da darfst Du Dich nicht wundern, dass es eine Retourkutsche gibt.

Was Du meinst ist die Situation, wenn ein Mehrfamilienhaus, das bisher einem Eigentümer gehörte und bisher nicht in einzelne Teileigentumseinheiten aufgeteilt war, nun umgewandelt werden soll in ein Haus mit mehreren Eigentumswohnungen, die einzeln verkauft werden sollen. Da gibt es diesen Sperrriegel von 3 Jahren, der großflächige Spekulationen verhindern soll.

Hier geht es aber um ein Zweifamilienhaus, dass ohne Aufteilung an einen neuen Eigentümer veräußert werden soll. Da ist dann bei zwei Jahren Mietdauer die Kündigungsfrist tatsächlich nur bei drei Monaten.

Kommentar von anitari ,

So ist es.

Kommentar von Colombo1999 ,

Diese Antwort hat mit der Frage so viel zu tun wie die Schifffahrt mit der Raumfahrt. Beide enthalten das Wort "Fahrt", viel mehr nicht. Dein Fall hat mit dem aktuellen nicht viel gemeinsam.

Wir haben hier ein Zweifamilienhaus, nicht ein Mehrfamilienhaus, das aufgeteilt und in Wohnungseigentum umgewandelt wird. Da Du alles so genau zu wissen meinst: die Sperrfristen für Kündigungen bei diesen sogenannten Wandlungsobjekten sind von Gemeinde zu Gemeinde verschieden (in München z. B. 10 !!! Jahre).

In einem Zweifamilienhaus (hier kommt das Wohnungseigentumsgesetz gar nicht in Betracht, da hier kein Wohnungseigentum nach WEG begründet wurde) gelten übrigens erleichterte Kündigungsbedingungen. Ansonsten s. meine Ausführungen in der direkten Beantwortung der Frage.

Antwort
von ViktoriaHH, 31

Übrigens hier ist ne schöne Zusammenfassung und ganz deutlich und klar gestellt:

http://www.mietrecht.org/eigenbedarf/eigenbedarfskuendigung-sperrfrist/

Antwort
von Colombo1999, 37

Wenn der Käufer das Haus für sich komplett nutzen, mit Kindern und / oder Eltern beziehen möchte, kann er wegen Eigenbedarfs kündigen. Bei 2 Jahren Mietzeit gilt eine 3-monatige Kündigungsfrist, denn er übernimmt mit dem Kauf auch den Mietvertrag.

Hierzu muss der Käufer jedoch erst im Grundbuch eingetragener Eigentümer sein. D. h. also, dass die 3 Monate nicht ab Kaufvertrag gelten. Es dauert im Schnitt bis zu 3 Monaten ab Kaufvertrag, bis ein Käufer im Grundbuch steht, in einigen Gemeinden bei großer Überlastung in den Behörden auch länger.

Eine solche begründete Eigenbedarfskündigung müsst Ihr akzeptieren. Wohin Ihr zieht, und was Themen wie Schule, Arbeitsplatz, Entfernungen etc. angeht, so stehen diese auf einem ganz anderen Blatt. Das könnt und müsst Ihr regeln, wie es für Euch am besten ist. Ob Ihr in der Zeit Eure Traumwohnung findet oder doch noch einmal in eine 3-Zi-Wohnung zieht, hat nichts mit der Eigenbedarfskündigung zu tun.

Es ist eine sehr faire Vorgehensweise Eures jetzigen Vermieters, Euch dies so weit im Voraus mitzuteilen!!! Denn dazu ist er nicht verpflichtet.

Für Euch gilt grundsätzlich die 3-monatige Kündigungsfrist, egal wer Eigentümer ist. Ihr könnt Euch also ab sofort nach Eurer gewünschten 4-Zi-Wohnung umsehen und mit einer Frist von 3 Monaten kündigen. Informieren solltet Ihr Euch dann aber, wer zum Zeitpunkt der Kündigung Eigentümer ist, damit Ihr fristgerecht an die korrekte Adresse schreibt! Ihr könnt vorsorglich an beide schreiben: jetzigen Vermieter und Käufer, sobald Ihr seine Kontaktdaten habt.

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