Frage von poloteamtsi, 99

Kreditrate mit Miete abdecken, wie viel Kaltmiete nötig?

Hallo,
Wie viel Kaltmiete im Monat währe nötig um eine monatliche Rate inkl. Zinsen von 700euro zu kompensieren .
Es ist ein 3 Familienhaus mit selbstgenutzer Wohnung.

Bitte Dinge wie Abschreibung oder Steuervorteile mal außer acht lassen.

Wenn es von Belang ist ,ich bin Steuerklasse 1.
Danke

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Antwort
von Colombo1999, 21

Schau Dir die letzten Nebenkostenabrechnungen der Hausverwaltung für die Wohnungen an, sofern es solche gibt. Darin siehst Du die nicht umlagefähigen Kosten. Diese musst Du von der Kaltmiete abziehen, denn diese zahlst Du.

Hinzu kommt die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage, die Du als Eigentümer trägst, und die Grundsteuer, sofern sie nicht auf die Miete umgelegt wird.

Weiterhin wird ein Mietausfallwagnis mit 2-2,5% angesetzt.

Dein Aufwand ist steuerlich absetzbar: dazu gehören auch Sonderumlagen bei Modernisierung, Zinsen ...

Kommentar von poloteamtsi ,

Gibt keine Nebenkosten Abrechnungen . Ich habe nen Laden drinn der seine Heizung selber hat mit Tank und alles selber macht. Da bekomme ich 500 pauschal. Und ne neuwertig sanierte Wohnung die ich für 600kalt vermiete ab Oktober . Habe das Haus vom Opa übernommen und saniert weil es nötig war.
Ich denke der Aufwand für 3 Familienhaus war im Rahmen und ich wohne ja selber noch auf 130qm.

Kommentar von Colombo1999 ,

Auch diese Sanierungskosten kannst Du natürlich steuerlich wieder geltend machen.

Antwort
von schleudermaxe, 55

Meine Bank sagt aufgrund der gesetzlichen Vorgaben, für die Kreditrate wird herangezogen höchstens 70% der Miete, wenn denn die Kosten zum Leben und für die eigene Bude anderweitig gedeckt sind.

Antwort
von kevin1905, 44

Bitte Dinge wie Abschreibung oder Steuervorteile mal außer acht lassen.

Dann geht die Rechnung aber nicht auf.

Die Zinsen sind nämlich als Werbungskosten abzugsfähig, ebenso die Abschreibung.

Ich hätte gerne etwas mehr Zahlen.

Kommentar von poloteamtsi ,

Welche Zahlen genau ?

Kommentar von kevin1905 ,

ALLE.

Kommentar von poloteamtsi ,

Also Kreditbetrag ist 160tsd
Mein Grundgehalt brutto ist 3700€
Steuerklasse 1

Was noch ? Sry

Antwort
von Gustavolo, 28

polo: Zur ersten Orientierung ohne Berücksichtigung von Steuern:

Um eine Belastung von mtl. € 700,-- = jährlich € 8.400,-- voll abzudecken,  müsstest aus den zwei Wohnungen eine Miete von brutto € 853,67 mtl., 10.244 € p.a. (pro WE rd. 427 € mtl) erzielen.

Abzuziehen sind die nicht auf  die  Mieter umlegbaren Positionen (Mietausfallwagnis, Verwaltungskosten, Abschreibung)  von rd.18 % = 1.844,--, netto somit  8.400 €.

Kommentar von poloteamtsi ,

Also unterm Strich bedeutet das, mit 1100 Kaltmiete trägt es sich alleine und das was ich mir dann quasi selber an Miete zahle kann ich für die Sondertilgung und Nebenkosten wir Steuer Versicherung usw nutzen?

Kommentar von bwhoch2 ,

Wenn die 1100 € nicht zu erzielen sind, zählt natürlich auch die ersparte eigene Miete. Aber je mehr Du aus der Vermietung erzielen kannst, umso besser ist es natürlich.

Antwort
von HaraldKramer, 10

Von der Kaltmiete muss du alle Kosten abziehen, die du nicht auf den Mieter umlegen kannst. Dann musst du dir noch Gedanken über die voraussichtlichen Instandhaltungskosten machen und dies auf den Monat umlegen.

Ob du dann noch unterstellen willst, dass du keinen korrekten Mieter hast, musst du dir überlegen. Im Einzelfall könnte ein Mietausfall vorübergehend bis zu 100% betragen, ein sogenannter Mietnomade könnte auch noch erhebliche Schäden an der Wohnung hinterlassen.

Antwort
von ADT248, 51

Die Antwort liegt doch auf der Hand, 700 Euro... Alles steuerrechtliche usw mal außer er Acht gelassen

Kommentar von poloteamtsi ,

Ja okay war etwas blöd ausgedrückt 🙈
Wie viel wird noch von der Steuer abgezogen in Prozent von der Kaltmiete der ich bekomme.
Ich bekomme zur Zeit 1100kalt und ich frage mich wie viel davon unterm Strich mir gehört.
Um bei der nächsten Steuer keine Überraschung zu erleben.
Das Haus habe ich nicht gekauft sonder nur kernsaniert.

Kommentar von bwhoch2 ,

Aus Deinem Gehaltseinkommen und dem Mieteinkommen ergibt sich Dein persönlicher Steuersatz. Dieser verändert sich, wenn Du viel absetzen kannst. Von den Einnahmen der Kaltmiete kannst Du noch die Kosten der Kernsanierung absetzen. Diese werden normalerweise auf einen größeren Zeitraum verteilt. Genaueres kann Dir nur ein versierter Steuerberater sagen, denn es kommt auch darauf an, wie sich der Gesamtbetrag zusammen setzt. Schließlich kannst Du auch die Zinsen, die sich immerhin auf 3200 € + x pro Jahr belaufen dürften, vom zu versteuernden Einkommen abziehen.

Angenommen Dein persönlicher Steuersatz beträgt 20 %, dann könntest Du so rechnen:

13200 € Mieteinnahmen abzgl. 3200 € Zinsen = 10000 €. Davon 20 % von 13200 abziehen = 2640 €. Somit blieben Dir von den Mieteinnahmen 7360,- €. Da jedoch der Steuersatz durch die Abschreibung noch stark gedrückt werden kann und damit auch die zu versteuernden Mieteinnahmen weniger sind, bleiben Dir also 7360,- + x.

Über das x bekommst Du nähere Aufklärung beim Steuerberater.

Kommentar von ADT248 ,

Das kann man pauschal nicht sagen, alle Einkünfte aus den 7 verschiedenen Einkunftsarten werden summiert und dann progressiv prozentual versteuert.
Sprich: deine Einkünfte werden zu einer Gesmteinkunft summiert, die Ausgaben abgezogen und der Gewinn versteuert.

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