Frage von Lunafee2008, 59

Kredit Immobilienfinanzierung?

Wir suchen einen seriösen Kreditgeber, um uns eine Immobilie anzuschaffen. Der Gesamtwert inkl Renovierungs- und Sanierungsarbeiten liegt bei ca 110000€ Da ich selbständig bin, haben wir bei den Banken in unserer Nähe keine Chance. Der monatliche Abtrag für uns wäre in einer Höhe 500€ bezahlbar. (Momentane monatliche Miete inkl aller Kosten 650€) Die Immobilie ist ein Wohn-und Geschäftshaus bzw Haus mit integrierten Ladenanbau in dem ich meine Selbständigkeit die seit mehr als 5 Jahren besteht, weiterführen und ausbauen möchte. Da wir ein Kind haben und in naher Zukunft das Kind meines Lebensgefährten bei uns Leben wird, ist meine Wohnung in der ich zur Zeit auch meine Selbständigkeit ausübe zu klein. Leider steht uns die Zeit im Nacken, da es für diese Immobilie mittlerweile auch weitere Interessenten gibt. Allerdings haben wir schon den Vorvertrag hier liegen, und es fehlt noch noch die finanzielle Unterstützung!!!

Ich hoffe hier Infos und Hilfe zu bekommen, anstatt unangebrachte Kommentare!

Antwort
von Paulistfaul, 38

Habt ihr mal mit einem Steuerberater oder Rechtsanwalt darüber gesprochen?

Wäre es denn möglich das dein Partner den Kredit aufnimmt für das Haus und den Ladenteil dann an dich vermietet?

Wenn das nicht geht evtl. umgekehrt. Das du das Haus als Gewerbetreibende kaufst, dann hast du ggf. auch zugriffe auf KFW Kredite. Die Wohnung würdest du dann auch an deinen Partner vermieten.

Schaue unter anderem mal hier rein:

https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/Bestandsimmobilien/

https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Unternehmen/Unternehmen-erweitern-festigen/

Wobei ihr auch dort so ganz ohne Eigenkapital nicht auskommen werdet. 

Wenn du ein super Geschäftskonzept hast kannst du ja mal versuchen einen Business-Angel zu finden. Vielleicht wirst du ja da einen Unterstützer finden. 

Zur allgemeinen Kreditsuche auch im weiteren Umkreis kannst du auch mal hier suchen

https://www.check24.de/baufinanzierung/

http://www.verivox.de/baugeld-rechner/


Mein Tipp: Versuche verschiedene Kredite (KfW / Banken / Gewerbekredite) zu kombinieren. Gerade einige der KfW Kredite werden bei der Eigenkapitalbewertung auch als Eigenkapital gewertet.

Viel Erfolg euch!

Kommentar von FordPrefect ,

Eine KfW Finanzierung ist ausgeschlossen, wenn die eigene Bank die Finanzierung bereits abgelehnt hat.

Kommentar von Paulistfaul ,

Richtig, aber es gibt auch weitere Banken die mit der KfW Bank zusammenarbeiten (müssen). Nur weil eine Bank einen Kredit ablehnt, muss es die andere eben nicht auch tun. Wobei ich deinen weiteren Ausführung weiter oben teilweise zustimme, aber:

110.000 € für ein Haus sind nicht unbedingt unrealistisch, gerade in ländlichen Regionen ist so ein Preis durchaus normal für eine ältere, gebrauchte Immobilie. Zumal ja weder aktueller Zustand, noch die Größe, genaue Lager genannt wurden.

Deinen Ausführungen das 500 € monatlich zu knapp zur Zahung von Zinsen, Kredit und ggf. Rücklagen zur Verfügung stehen stimme ich auch zu. Zu beachten aber das z.Z. 650 € Miete gezahlt werden, somit also bereits 150 € für irgendwas verplant wurden.

Eigenkapital wurde auch nicht benannt. Auch die Einkommenssituation des Partners ist unbekannt.

Alles in Allem fehlen hier zu viele Daten um eine Auskunft zu geben.

Hier würde eher helfen einen unabhängigen Finanzberater hinzuzuziehen, ggf. auch einfach nur den Steuerberater. Vielleicht ist ja einfach nur der erste Kreditantrag falsch gestellt worden.

Kommentar von FordPrefect ,

Bzgl. Ratenhöhe hast du Recht, allerdings sind die verbleibenden € 150.-- / mtl. schon durch die Nebenkosten verbraucht. Und was die KfW anbelangt - das ist meiner Meinung nach für Selbstständige aussichtslos. Ich habe noch keinen (kleinen) Selbstständigen gesehen, der da auch nur einen Antrag hätte einreichen können. Daran hat die Bank sowieso kein Interesse, und bei Nicht-Angestellten schon doppelt keins...

Kommentar von Paulistfaul ,

Deswegen ja auch die Frage nach dem Partner und dessen Einkommenssituation.

Eigentlich ist es ja sehr schade das Banken daran so wenig Interesse haben kleine Selbstständige zu fördern. Aber wie du es bereits sagst, die besten Kreditkonditionen bekommst du wenn du keinen Kredit brauchst.

Antwort
von FordPrefect, 32

Ohne dir jetzt zu nahe treten zu wollen - das ist von vornherein aussichtslos. Schon deine eigene Kalkulation ist falsch und basiert auf unrealistischen Werten.

1. Bei einer Kreditsumme von € 110k für ein Haus (!) ist das Objekt weder werthaltig noch wird es absehbar an Wert gewinnen.

2. Als Selbstständige ist eine Kreditaufnahme nur dann möglich, wenn erstklassige Bonität besteht, und zudem Sicherheiten in Höhe von wenigstens 50% der Kreditsumme nachgewiesen und ggfs. verpfändet werden können. Oder anders ausgedrückt - als Selbstständige erhält man nur dann einen Kredit, wenn man ihn eigentlich nicht braucht.

3. Die Annahme von € 500.-- für Zins und Tilgung ist lachhaft. Selbst gesetzt den Fall, eine Bank gäbe eine Kreditzusage, läge der Zins bei wenigstens 3,5 bis 5% p.a. und nicht darunter. Damit ergibt sich eine monatliche Belastung von grob geschätzt € 750.-- und dazu kommen die gleichzeitig zu bildenden Rücklagen für Reparatur und Sanierung des Objektes selbst. Somit wäre hier eher mit je nach Zustand des Hauses geschätzten € 900.-- zu kalkulieren.

4. Infolge verschärfter gesetzlicher Richtlinien darf keine Bank in Deutschland seit Mai 2016 den Wert der Immobilie bei der Prognose der Tragfähigkeit der Kreditbelastung über die gesamte Laufzeit mehr einbeziehen. Schon allein deswegen ist hier keine Finanzierung möglich.

5. Fördermittel der KfW sind ausgeschlossen, wenn die eigene Bank die Finanzierung ablehnt, denn die KfW nimmt keine Anträge von Privatpersonen direkt an; das geht nur über die Hausbank, die die Prüfung vornehmen muss.

Kommentar von Lunafee2008 ,

Danke für deine Antwort 

Das Haus steht zur Versteigerung aus! Wir haben uns mit der Bank auf einen Kaufpreis außerhalb der Versteigerung geeinigt so dass es über dem angesetzten Preis aber dennoch unter dem Verkehrswert liegt. Dazu kommen noch diverse Instandhaltung die sich hauptsächlich auf Renovierungsarbeiten beziehen.

Eine Bank hatte mir 500€ Abtrag gerechnet und dann hat leider der Vorstand der Bank einen Hacken gesetzt.

Begründung war die Selbständigkeit.

Die können jetzt weiter gegen mich und unsere Pläne feuern. 

Ich habe hier die Frage gestellt um nach einer Lösung zu suchen und nicht um mir Rechnungen aufstellen zu lassen.

Das es sehr schwer wird wissen wir selbst aber unter den gegebenen Umständen muss es irgend eine Lösung geben.

Gibt Leute in Deutschland die hier nicht ihr Leben lang gearbeitet haben und auch die Chancen bekommen haben, sich was aufzubauen! (Soll jetzt keine Hetze sein aber ist die Wahrheit )

Kommentar von FordPrefect ,

Das Haus steht zur Versteigerung aus!

OK.

Wir haben uns mit der Bank auf einen Kaufpreis außerhalb der Versteigerung geeinigt so dass es über demangesetzten Preis aber dennoch unter dem Verkehrswert liegt. Dazu kommen noch diverse Instandhaltung die sich hauptsächlich auf Renovierungsarbeiten beziehen.

Ich gehe davon aus, dass die € 110k sich auf die Gesamtsumme beziehen, also nicht die Kosten für die Sanierung noch darzukommmen, ja?

Eine Bank hatte mir 500€ Abtrag gerechnet und dann hat leider der Vorstand der Bank einen Hacken gesetzt.

Tut mir Leid, aber € 500.--/mtl. sind von vorneherein illusorisch. Die da berechneten 1,65% Zinssatz bekommt ggfs. ein Angestellter oder Beamter in gesicherter Stellung, aber kein Selbstständiger. Da müsste man schon mit wenigstens 3,5% rechnen, eher mehr. Dass das der Kreditausschuss abgelehnt hat, ist nun wahrlich keinn Wunder. Und bei € 500.--/mtl. würdet ihr ja auch schon über 21 Jahre abzahlen. Wovon wolltet ihr denn die in dieser Zeit anfallenden Sanierungs- und Reparaturkosten tragen, die zweifellos notwendig werden? Das sind dann mal schnell € 20k (Heizung, Dach, Anschlusssanierung etc.pp).

Das es sehr schwer wird wissen wir selbst aber unter den gegebenen Umständen muss es irgend eine Lösung geben.

Ich wüsste außer einem Privatdarlehen von Dritten keine. Keine Bank wird das so finanzieren; allenfalls in Verbindung mit

a) dem Lebensgefährten als 2. Kreditnehmer,

b) einer Verpfändung entsprechender Sicherheiten.

Das Problem ist zudem, dass euer beider Einkünfte als Nichtverheiratete wohl jeweils fast unterhalb respektive nur knapp über der Pfändungsfreigrenze liegen. Damit hat die finanzierende Bank außer dem Objekt (das sich ja schon jetzt nicht verkaufen lässt) nichts in der Hand.

Antwort
von derhandkuss, 36

Das Problem einer Finanzierung bei Selbständigkeit sollte mittlerweile allseits bekannt sein. Hat Deine Lebensgefährtin keine feste Arbeitsstelle mit festem Einkommen? Besteht hier nicht die Möglichkeit, eine Finanzierung über die Lebensgefährtin laufen zu lassen?

Kommentar von Lunafee2008 ,

Ja hat er

Das Einkommen liegt bei 1600€

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