Frage von Giraffenknopf, 66

Kommt man noch irgendwie an Mietschulden nachdem der Mieter ausgebzogen ist?

Hallo,

ich bräuchte dringend Rat. Meine Mutter vermietet eine Wohnung über unserem Betrieb. Zuletzt wohnten dort zwei Schwestern mit denen es leider nur Ärger gegeben hat. Sie hatten sehr heftigen Streit und daraufhin hat die Ältere von beiden beschlossen zurück zu ihrer Mutter zu ziehen. Nur ist sie dann leider auch nachdem sie meiner Mutter mündlich gekündigt hatte auch einfach von heute auf morgen ausgezogen und hat genauso unfristgemäß das Arbeitsverhältnis gekündigt. Sie war bei meiner Mutter geringfügig beschäftigt, da sie Geld vom Amt bezogen hat. Sie ist uns allerdings auch noch immer eine Monatsmiete schuldig und ihre Kaution, die sie nie gezahlt hat, hat sie somit auch nicht wieder bekommen. Sie hat allerdings noch Möbel in der Wohnung stehen und ein Bekannter von mir meinte, die könne man wegen des Pfandrechtes einbehalten. Es handelt sich um eine Kommode, eine Couch und ein Bett. Sie meinte allerdings dies wäre nicht rechtens und sie dass sie von heute auf morgen ausgezogen ist, wäre auch rechtlich ok, da es sich ja um eine WG (beide Schwestern haben den Mietvertrag unterschriebne) handele. Ich kenne mich leider nicht besonders gut mit Mietrecht aus. Kann mich bitte jemand über die rechtliche Lage in diesem Fall aufklären?

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Antwort
von DerHans, 21

Eine mündliche Kündigung ist unzulässig. Sie schuldet also weiterhin die Miete. Das Problem darin besteht, dass deine Mutter sie dann auf Zahlung verklagen muss.

Dazu muss sie mit den Anwalts- und Gerichtskosten in Vorleistung gehen. Ob sie ihr Geld dann jemals zurück bekommt, ist eher fraglich.

Wieso hat sie denn überhaupt an die Schwestern vermietet? Gab es keine Bürgschaft der Eltern?

Antwort
von Nemisis2010, 24

Nur ist sie dann leider auch nachdem sie meiner Mutter mündlich
gekündigt hatte auch einfach von heute auf morgen ausgezogen und hat
genauso unfristgemäß das Arbeitsverhältnis gekündigt.

Eine mündliche Kündigung eines Mietverhältnisses ist unwirksam, und zwar auch dann, falls der Mietvertrag mündlich abgeschlossen worden wäre. Im übrigen wäre auch eine mündliche Kündigung eines Arbeitsverhältnisses unwirksam.

Sie hat allerdings noch Möbel in der Wohnung stehen und ein Bekannter
von mir meinte, die könne man wegen des Pfandrechtes einbehalten

Es gibt die Möglichkeit des Vermieterpfandrechts - dazu benötigt man als Vermieter keinen vollstreckbaren Titel.

Sie meinte allerdings dies wäre nicht rechtens und sie dass sie von
heute auf morgen ausgezogen ist, wäre auch rechtlich ok, da es sich ja
um eine WG (beide Schwestern haben den Mietvertrag unterschriebne)
handele.


Sie (die ausgezogene Mieterin) hat insofern Recht, daß ihre Schwester bei einem gemeinsamen Mietvertrag gesamtschuldnerisch gegenüber Deiner Mutter haftet, d.h. Deine Mutter kann die Mietrückständ der "Ausgezogenen" auch bei der Schwester geltend machen.

Allerdings hat die ausgezogenen Mieterin Unrecht, denn ein Auszug und eine mündliche Kündigung beendet im keinen Fall einen Mietvertrag. Die beiden Schwestern müssen entweder gemeinsam den Mietvertrag kündigen, oder die noch dort wohnende Schwester und Deine Mutter (als Vermieterin) stimmen der Entlassung der ausgezogenen Schwester aus dem Mietvertrag ausdrücklich zu. Dies ist Deiner Mutter jedoch aufgrund der gesamtschuldnerischen Haftung der beiden Schwestern nicht zu empfehlen.

Welcher Betrag aus der Kaution steht denn noch zur Zahlung offen? (wenn der Ausstand der Kaution die Höhe von 2 Monatsmieten erreicht kann der Mietvertrag fristlos gegenüber beiden Mieterinnen von Deiner Mutter gekündigt werden.

Eine ordentliche Kündigung, unter Beachtung der ordentlichen Kündigungsfrist ist aufgrund schwerem Vertragsverstoß bei einem 30 tägigen Verzug von einer Monatsmiete ebenfalls möglich.

Die ordentliche Kündigung (oder auch eine fristlose Kündigung) des Mietverhältnisses muß an beide Schwestern gerichtet werden.

Im übrigen Mietschulden verjähren nach 3 Jahren, d.h. die Mietschulden z.B. aus dem Jahr 2015 verjähren am 31.12.2018 - solange können diese auch per gerichtlichen Mahnbescheid/bzw. Zahlungsklage geltend gemacht werden.



Antwort
von ChristianLE, 31

Der Fall hat es in sich...

Grundsätzlich ist das Mietverhältnis gar nicht gekündigt, so dass die Mieter grundsätzlich weiterhin einen Anspruch auf die Nutzung der Wohnung hätten.

Merke: Eine Wohnung kann niemals mündlich gekündigt werden, sondern bedarf immer der Schriftform (§ 568 BGB).

einfach von heute auf morgen ausgezogen

Ohne schriftliche Kündigung und Schlüsselübergabe bleibt sie aber Mieterin.

Grundsätzlich müsste also - im Falle eines erheblichen Mietrückstandes - deine Mutter das Mietverhältnis nach § 543 BGB kündigen.

Selbst dann darf sie aber nicht einfach die Wohnung betreten und Möbel pfänden oder entsorgen. Vielmehr müsste hier auf Räumung geklagt werden.

Ich empfehle den Gang zum Fachanwalt für Mietrecht. Dein Problem ist zu umfangreich um hier eine ausreichende Antwort geben zu können.

Weiterhin kann jeder falscher Schritt teuer für deine Mutter werden.

Expertenantwort
von anitari, Community-Experte für Mietrecht, 28

Rechtliche Lage:

Kündigung der einen Person der Vertragspartei Mieter ist unwirksam.

Mündlich ohnehin. Selbst wenn beide gekündigt hätten.

Offene Mietzahlung(en) bei der anderen Person der Vertragspartei Mieter "eintrieben/-fordern".

Stichwort geamtschuldnersiche Haftung.

Expertenantwort
von johnnymcmuff, Community-Experte für Miete & Mietrecht, 11

Nur ist sie dann leider auch nachdem sie meiner Mutter mündlich gekündigt hatte auch einfach von heute auf morgen ausgezogen und hat genauso unfristgemäß das Arbeitsverhältnis gekündigt. 

Eine Kündigung bedarf laut BGB immer der Schriftform, sie ist also unwirksam.



Sie meinte allerdings dies wäre nicht rechtens und sie dass sie von heute auf morgen ausgezogen ist, wäre auch rechtlich ok, da es sich ja um eine WG (beide Schwestern haben den Mietvertrag unterschriebne) handele.

Bei gemeinsam geschlossenen Mietverträgen gilt folgendes:

Man haftet gesamtschuldnerisch und der Vermieter kann sich aussuchen von wem er Schulden beglichen haben will; von einer Partei aber auch von beiden Parteien.

Kündigen kann man nur gemeinsam oder man ,acht zusammen mit dem Vermieter einen Aufhebungsvertrag.

Eine alleinige Kündigung einer Mieterpartei ist unwirksam.


Ich kenne mich leider nicht besonders gut mit Mietrecht aus.

Werdet Mietglied bei Haus & Grund.





Expertenantwort
von albatros, Community-Experte für Mietrecht, 10

Da die einseitige Kdg, unwirksam ist, besteht das Mietverhältnis nach wie vor mit gemeinschaftlicher Haftung beider Schwestern. Um zur ausstehenden Miete zu gelangen, müsstest du auf Zahlung klagen, aber beide Schwestern verklagen (sicherheitshalber). Wenn eine kein Geld hat, hat's evtl. die andere. Es könnte sein, wenn beiede "arm" sind, dass du auf den Gerichtskosten sitzenbleibst und sogar die Anwaltskosten der Gegenseite tragen musst. Deshalb ist die Ausübung des Pfandrechtes durchaus zulässig. Das wird aber nur einen eher geringen Teil der Mietaußenstände abdecken.

Wenn ich schreibe du oder dich, gilt das natürlich für deine Mutter als Vermieterin.

Antwort
von Turbomann, 32

Wenn die eine Schwester Geld vom Amt bekommen hat, wohin ist dann die Miete überwiesen worden?

Deine Mutter soll sich bei einem Anwalt für Mietrecht erkundigen, dort bekommt sie fachmännischen Rat und den will sie ja sicher haben.

Antwort
von pilot350, 28

Schloss auswechseln damit sie nicht wieder reinkommt. Soll sie die Herausgabe doch einklagen und wird verlieren.

Kommentar von ChristianLE ,

Da das Mietverhältnis nicht wirksam gekündigt wurde, wäre ein Schlosstausch, bzw. das Betreten der Wohnung eine strafbare Handlung (Hausfriedensbruch).

Ergo könnte die Mieterin einfach einen Schlüsseldienst holen, die Wohnung öffnen lassen und die Vermieterin anzeigen.

Kommentar von pilot350 ,

ja ist klar, solche Mietnomaden machen keine Strafanzeigen. Im Regelfalle liegen gegen diese Kathegorie von Mietern zahlreiche Verfahren wegen Mietschulden vor und die Behörden warten nur darauf festzustellen wie man sie erreichen kann.

Kommentar von ChristianLE ,

Solche Mietnomaden sind in der Regel schlauer als Du denkst. Die können richtig kreativ werden, wenn der Vermieter ihr Eigentum vorhält.

Selbst schon mehrfach erlebt.

Kommentar von pilot350 ,

Ich spreche aus Erfahrung. Sobald Mietschulden vorhanden sind habe ich mir angewöhnt die Wohnungstür auszuhängen und sicherzustellen. Du glaubst nicht wie schnell die raus sind.

Kommentar von johnnymcmuff ,

Ich spreche aus Erfahrung.

Deine Erfahrung, ChristianLE und ich haben da z.B. ganz andere Erfahrungen.

Die Rechte von Mietern sind leider in manchen Fällen stärker als die Rechte von Vermietern.

Rausschmeißen, die Schlösser tauschen oder Strom abstellen ist nicht erlaubt und zählt dann z.B. zu Hausfriedensbruch und verbotene Eigenmacht.

Kommentar von pilot350 ,

Es gibt zuviele Mietnomaden und die Mentalität der Richter hat sich auch geändert. Auf meine Art und Weise habe ich noch nie eine Anzeige oder Problem bekommen, besser ich habe das Problem gelöst.

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