Klausel trotzdem kündigen möglich?
Hallo, meine Frau und ich würden gerne das Haus bzw die Wohnung von meinem dad kaufen und dort einziehen. Leider sind dort noch Mieter drin und die Klauseln im Vertrag sind eher ungünstig siehe Bilder
Habe morgen n Termin beim Anwalt. Möchte nur so schön mal wissen ob die Klauseln rechtens sind?
10 Antworten
3 Varianten:
1. Der Vertrag bleibt unverändert und hat in seinen Bestandteilen uneingeschränkte Rechtskraft, weil der einseitige Kündigungsverzicht des Vermieters befristet ist.
2. Durch Kauf wechselt der Vermieter, der sich an die Kündigungsverzichtsklausel wegen Eigenbedarf nicht gebunden fühlt und kündigt den MV ordentlich
3. Vermieter und Mieter lösen den Mietvertrag einvernehmlich auf. Der Vermieter zahlt dem Mieter im Falle der Vertragsauflösung ein Abstandsgeld von z.B. 10.000 €.
Diese Argumente sind mir bekannt, sollten sich aber in der Rechtspraxis ähnliche Fälle finden lassen, wäre das neben Auflösung des MV die einzige Alternative, die der Anwalt vorschlagen könnte.
Durch Kauf wechselt der Vermieter, der sich an die Kündigungsverzichtsklausel wegen Eigenbedarf nicht gebunden fühlt und kündigt den MV ordentlich
Mit welcher Begründung? Die Kündigung wäre unwirksam, denn wie du weißt: Kauf bricht nicht Miete.
Der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" ist in § 566 BGB festgehalten, ihr übernehmt also den bestehenden Mietvertrag so wie er ist.
Die Klausel (Kündigungsverzicht des Vermieters) schützt den Mieter und ist somit wirksam. Sie bleibt auch für euch bindend.
Wenn ihr die Wohnung nutzen möchtet, bleibt euch nur die Möglichkeit, mit den Mietern über einen Aufhebungsvertrag zu verhandeln. Das könnt ihr aber erst dann, wenn ihr Eigentümer seid. Als Mieter würde ich mich auch nur dann darauf einlassen, wenn der Vermieter mir mindestens alle dadurch entstehenden Kosten (Umzugs- und Renovierungskosten und ggf. sonstige Mehrkosten) erstattet.
Dort heißt es "Hier beträgt die zulässige Mindestdauer fünf Jahre".
OK, dann bin ich da jetzt raus. Ob die Klausel wirksam ist, wird dir dein Anwalt ja sicher morgen sagen können. Aber da es dein Anwalt ist, geh davon aus, dass er dir nach dem Mund reden wird. Möglicherweise lässt sich das Problem also erst gerichtlich oder durch einen Aufhebungsvertrag lösen.
Grundsätzlich sind nur Kündigungsausschlüsse > 4 unwirksam, da dies eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellt (das entsprechende BGH-Urteil bezieht sich auf diese Formulierung).
Ein Verzicht des Vermieter ist aber keine unangemessene Benachteiligung des Mieters, weshalb das BGH-Urteil nicht greift.
Warum sollte so ein Ausschluss für den Vermieter unwirksam sein? Wenn dem so wäre, dann dürften alle abgeschlossenen Zeitmietverträge unwirksam sein, weil dann das Recht zur fristgemäßen Kündigung entfällt.
Oder noch drastischer: Ich locke Mietinteressenten mit einem Kündigungs- und Mieterhöhungsverzicht und nach erfolgter Vertragsunterzeichnung heißt es "April, April"? Niemals!
"Unangemessene Benachteiligungen" des Vermieters sind unerheblich.
Als Ergänzung: Der Eigentümer kann auch ein lebenslanges - nur schuldrechtlich wirkendes - Wohnungsrecht an eine Dritte Person einräumen.
Wenn also ein Lebenslanger Kündigungsverzicht des Vermieter rechtlich wirksam ist, warum dann nicht ein Verzicht für 10 Jahre?
Es dürfte doch eine Unterschied zwischen einem dinglichen und damit unkündbaren Wohnrecht und einem Kündigungsverzicht des Vermieter bestehen.
Es dürfte doch eine Unterschied zwischen einem dinglichen und damit unkündbaren Wohnrecht und einem Kündigungsverzicht des Vermieter bestehen
Wer schreibt denn etwas von dinglich? Ich schrieb doch, dass ein schuldrechtlich wirkendes Wohnungsrecht eingeräumt werden kann, welches dann nicht im Grundbuch abgesichert ist.
Mir geht es nur um die unangemessene Benachteiligung des Vermieters. Warum soll dies bei einem freiwilligen Kündigungsausschluss vorhanden sein, aber nicht bei ausgesprochenem Wohnungsrecht?
Es wäre auch mal interessant zu erfahren, wie der Anwalt des Fragestellers das Problem sieht.
Möchte nur so schön mal wissen ob die Klauseln rechtens sind?
Ein klares ja! Unwirksam wäre das nur, wenn der Mieter in den ersten 10 Jahren nicht kündigen dürfte. Das wäre eine unangemessene Benachteiligung des Mieters.
Der Vermieter kann aber durchaus auf sein Recht zur Kündigung verzichten, was dein Vater auch getan hat.
Wer schreibt eigentlich solche Mietverträge? Dein Vater hat ja praktisch generell auf sein Kündigungsrecht verzichtet, also auch bei mangelnder wirtschaftlicher Verwertung der Kündigung.
Ich sehe hier nur eine Möglichkeit, den Mieter mittelfristig aus der Wohnung zu bekommen und das wären Mieterhöhungen nach §§ 558 , 559 BGB.
Wer schreibt eigentlich solche Mietverträge?
Der Mieterbund;-)
@skarr:
Hast du auch das gelesen: "Wird ein Kündigungsverzicht individuell vereinbart, d. h. wird dessen Dauer ausgehandelt, ist er uneingeschränkt wirksam (BGH, Urteil v. 22.12.2003, VIII ZR 81/03, WuM 2004, 157)." Da das handschriftlich eingetragen ist, ist das eine individuelle Vereinbarung und m. E. auch nach der BGH-Rechtsprechung wirksam.
Ob das "ausgehandelt" wurde, kann dir dein Vater ja sicher beantworten.
Neueres Urteil von 2013 5 Jahre!
Neueres Urteil von 2013 5 Jahre!
Woher weißt du, dass das Urteil von 2013 ist? In dem Link steht nicht einmal ein Aktenzeichen. Ich gehe aber jede Wette ein, dass sich das Urteil auf eine unangemessene Benachteiligung des Mieters und somit für den vorliegenden Fall nicht greift.
Möchte nur so schön mal wissen ob die Klauseln rechtens sind?
Sie sind es :-O Tatsächlich strebten die Parteien "ein langfristiges Mietverhältnis an" und haben eine "Kündigung wg. Eigenbedarfs" ausdrücklich ausgeschlossen.
Eine derartige, gar ausdrücklich zweifach erklärte vermieterseitige Zusicherung war auch über diesen Zeitraum schriftlich wirksam zu vereinbaren, s. BGH, Urt. v. 04.04.2007 – VIII ZR 223/06. Selbst das Versprechen eines "lebenslangen Mietrechts" wäre hier nicht zu beanstanden.
Diese Vertragspflicht würden gem. § 566 I BGB auf euch als Erwerber vermieteten Wohnraums anstelle des Vermieters natürlich übergehen: Kauf bricht nicht Miete :-O
Ich vermag keinen Rechtsgrund zu erkennen, wonach euer Anwalt zu einer anderen Bewertung der Rechtslage gelangen könnte :-(
Meint, erst nach Ablauf des 01.02.2024 könnt ihr frühstmöglich zum 30.11.2024 Eigenbedarf geltend machen, da die Mieter bis dahin eine auf 9 Monate verlängerte Kündigungsschutzfrist beanspruchen können :-(
Ihr zieht also keinesfalls früher ein, es sei denn, man könnte sich - vmtl. nur gegen Zahlung einer erheblichen Summe, der neben Umzugs- und Renovierungskostenersatz die Jahresmietpreisdifferenz einer alternativen Wohnungen für die Dauer der stat. Lebenserwartung der Mieter entsprechen müsste - auf einen Aufhebungsvertrag einigen oder es lägen Gründe vor, die eine außerordentlich fristwahrende oder fristlose Kündigung rechtfertigen. Auch dies ist richtigerweise gleichermaßen ausdrpcklich bestimmt.
Das aber haben die Mieter bzw. deren Rechtsnachfolger in der Hand, nicht ihr: Da zieht ihr vorfrsitig nie ein, wenn Ehegatten, Lebenspartner oder Kinder der Mieter euch überleben oder deren Erben einziehen möchten, die sich allesamt als in das Mietverhältnis eintretend auf diese Klausel berufen dürfen :-O
G imager761
@ skarr: Nochmals: Die benannten Links/Urteile passen hier nicht, da sich diese auf ein beidseitigen Kündigungsverzicht, bzw. einen einseitigen Verzicht für den Mieter beziehen. Du kannst nicht Äpfel mit Birnen vergleichen
Wenn Du der Meinung bist, dass das unwirksam ist, dann erläutere mir bitte mal, wie es möglich ist, lebenslange Wohnungsrechte einzuräumen?
Ich denke auch, dass nur ein Anwalt dir genaue Auskunft geben kann. Ich stelle mir aber die Frage ob der Vertrag wegen Eigenbedarfs sich nicht nur auf dein Dad bezieht. Ihr kauft es ja und seid dann ein neuer Vermieter, müsste da nicht ein neuer Mietvertrag gemacht werden? Wie gesagt nur eine Überlegung. Habt ihr denn schon mit den Mietern darüber gesprochen? Natürlich könntet ihr die Miete bis zum erlaubten Anschlag hochtreiben, dann gehen die vielleicht von selbst. Ups hab überlesen dass die Miete 3 Jahre fest ist.
Ihr kauft es ja und seid dann ein neuer Vermieter, müsste da nicht ein neuer Mietvertrag gemacht werden?
Nein bzw. nur wenn der Mieter so blond ist einen neuen zu unterschreiben.
Rechtsgrund? Dies scheitert, den selbst wenn Eigenbedarfskündigungen nicht generell von der Kündigungsbeschränkung erfasst sind, tritt der Erwerber vermieteten Wohnraums unstreitig anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein, § 566 Abs. 1 BGB, dieses gilt auch für die ausdrückliche Kündigungsbeschränkung, so jedenfalls der BGH m. Urt. VIII ZR 57/13 v. 16.10.2013.