Frage von Gordon999, 43

Klausel rechtens - muss ich streichen oder zahlen oder beides?

Hallo,

ich habe eine Frage. Ich wohne nun seit 7,5 Jahren in meiner Wohnung und werde noch vor Ablauf des 8. Jahres ausziehen. Die Wohnung ist renoviert übergeben worden aber nach Einzug während der Mietdauer nicht renoviert worden, was der Vermieter einerseits nicht weiß, aber an deutlichen Gebrauchsspuren an den Tapeten sehen könnte. Rohre, Türen und Fenster sehen allerdings noch gut aus, ebenso wie das Bad und Wohnzimmer. Der Mitevertrag sagt aus, dass der Mieter sich verpflichtet zu Schönheitsreparaturen, das dies gültig ist, da bei mir "Im Allgemeinen" vor den 3/5/7-Jahreszeiträumen steht, ist mir bereits bekannt. Aber folgende Klausel die nachfolgt ist mir nicht klar: "Hat sich der Mieter zu SR verpflichtet und beacbsichtigt der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses bauliche Veränderungen, insbesondere Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen, ist der Mieter zru Zahlung einer angemessenen Entschädigung anstelle der geschuldeten Leistung verpflichtet." Meine Fragen:

Vorab noch: Wir vermuten stark eine Modernisierung nach Auszug da die Heizung erneuert werden soll, wenn nicht sogar die Böden und Sanitäranlagen, das war bis jetzt bei jeder Wohnung im Haus der Fall, wenn es einen Auszug gab. Wir können dies jedoch nicht nachweisen.

1) gibt es tatsächlich in unserem Fall eine "geschuldete Leistung" - ist das eine individuelle Ermessenssache wie hoch diese ausfällt bzw. wollte man bei der Übergabe einen Gutachter hinzuziehen und woher bekommt man so einen?

2) was ist eine "angemessene Entschädigung"? Das was der Gutachter dann vorschlägt?

3) Kann ich theoretisch nach der Modernisierung das Malern selbst durchführen um Kosten zu sparen, bzw. nur die Materialkosten zahlen für die Räume, die laut Gutachter auf jeden Fall renovierungsbedürftig sind?

4) Kann ich irgendwie das Malern und die Kosten umgehen?

Danke vorab! Beste Grüße

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Expertenantwort
von anitari, Community-Experte für Mietrecht, 23

Hat sich der Mieter zu SR verpflichtet und beacbsichtigt der Vermieter
nach Beendigung des Mietverhältnisses bauliche Veränderungen,
insbesondere Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen, ist der Mieter zru Zahlung einer angemessenen Entschädigung anstelle der geschuldeten Leistung verpflichtet.

Das ist die sog. Quoten-/Abgeltungsklausel. Die wurde letztes Jahr vom BGH für unwirksam erklärt.

Wir vermuten stark eine Modernisierung nach Auszug da die Heizung
erneuert werden soll, wenn nicht sogar die Böden und Sanitäranlagen, das
war bis jetzt bei jeder Wohnung im Haus der Fall, wenn es einen Auszug
gab. Wir können dies jedoch nicht nachweisen.

Tja, vermuten ist nun mal nicht wissen. Sollte tatsächlich eine Renovierung notwendig sein, werdet Ihr wohl nicht drum rum kommen.





Expertenantwort
von bwhoch2, Community-Experte für Mietrecht, 14

Du bist verpflichtet, die Wohnung wieder renoviert, also frisch gestrichen zurück zu geben. Will der Vermieter jedoch umfangreiche Renovierungsarbeiten durchführen, die Deine Arbeit wieder zunichte machen würden, brauchst Du nichts zu machen, aber auch nichts zu bezahlen.

Dennoch:

Neue Heizung = Löcher in verschiedenen Wänden, aber nicht in allen und kaum in der Decke.

Neue Sanitäranlagen = Betrifft möglicherweise nur geflieste Bereiche, nicht aber die Decke oder den oberen ungefliesten Teil der Wände.

Neue Böden = betrifft die Wände so gut wie gar nicht.

Als Vermieter würde ich daher darauf bestehen, dass Du alles streichst. Insbesondere die unverkleideten Decken. Somit kann es sein, dass man als Vermieter am Ende nur noch die "angekratzten" Flächen nach dem zuputzen wieder neu streichen muss, womit es schon einen großen Vorteil bedeuten würde, wenn der ausziehende Mieter noch seine von ihm geschuldete Leistung erbringt.

Antwort
von Interesierter, 28

Würde der Vermieter eine Modernisierung anstreben, müsste und würde er dir das mitteilen. Da du fragst, hast du wohl keine Mitteilung. Folglich kommt dieser Vertragspunkt gar nicht zum tragen. 

Deswegen würde ich an deiner Stelle einfach nur die Schönheitsreparaturen durchführen und die Sache ist für dich damit erledigt. Die Farbe und die eigene Arbeitsleistung kommen in jedem Fall billiger, als wenn du nicht renovierst und letztlich 50% der Malerkosten einer Fachfirma bezahlen musst.

Nach deinem Auszug hast du aus rechtlicher Sicht keine Möglichkeit mehr, in die Wohnung zu kommen. Du kannst dann auch nicht mehr streichen.

Antwort
von Genesis82, 23

Die Zeiträume gelten - wie im Vertrag angegeben - als allgemein. Das heißt: Ist im Allgemeinen nach 7 Jahren ein neuer Anstrich vorgesehen, dann kann es bei übermäßigem Gebrauch auch schonmal früher sein (z.B. in Raucherwohnungen) aber auch sehr viel später. Vor allem Heizkörper, Rohre und Türen müssen oft nur gründlich gereinigt werden und benötigen keinen neuen Anstrich.

Antwort
von BS3BM, 9

Frage: Weiß der Vermieter vom Auszug? Nur dann kann er Dir mitteilen, dass er nach Deinem Auszug die Wohnung sanieren etc. möchte. Dadurch würde die von Dir fälligen Schönheitsreparaturen teilweise oder ganz wieder zunichte gemacht und deshalb greift dann die Entschädigungszahlung. Diese wird in der Regel durch einen Kostenvoranschlag eines Malers festgelegt, wobei Du selbstverständlich selber einen Malerfachbetrieb aussuchen kannst. Der kostengünstigere verbindliche Voranschlag ist dann Grundlage für die Abgeltungsverhandlungen - je nachdem welche Räume etc. es betrifft.

Du hast die Wohnung renoviert übernommen und all die Jahre nichts gemacht. Also die Wohnräume entsprechend abgewohnt, daher greift die Schönheitsreparaturklausel und ersatzweise wie oben ausgeführt, eine fällige Entschädigungszahlung von Dir, bei Sanierung, Moderisierung etc. durch den Vermieter. Setz dich deshalb rechtzeitig mit dem Vermieter in Verbindung.

Ich bin nicht der Meinung, dass diese Klausel eine ungültige Quoten/Abgeltungsklausel im üblichen Sinn ist, sondern in diesem Fall gültig ist.

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