Frage von kkurz, 70

Kellerraum als Wohnfläche genutzt, aber falsch deklariert. Folgen?

Folgender Fall:

Ein Nachbar in einem Mehrfamilienhaus hat mehrere Kellerräume als Wohnräume ausgebaut und diese auch mit der Erdgeschosswohnung innerhalb der Wohneinheit mit einer Treppe verbunden.

Diese "Kellerräume" beinhalten Büro, Kinderzimmer sowie Ankleidezimmer.

Gegenüber der Stadt wurde diese Nutzungsänderung allerdings nie erwähnt, so dass z.B. die Grundsteuer nur auf der Wohnfläche des Erdgeschosses basiert und die sich im Keller befindlichen Räume komplett außen vor sind.

Bei gemeinschaftlichen Kosten der Wohnanlage, die nach Wohnflächenanteil aufgeschlüsselt werden, besteht dieser Nachbar nun darauf, dass die im Keller befindlichen Räume nicht zu seiner Wohnfläche zählen.

Das ist natürlich ein finanzieller Vorteil dieses Nachbarn, zu Lasten der anderen Mitbewohner da diese anteilig mehr zahlen müssen.

Ist das denn zulässig?

Was kann man in so einem Fall machen wenn sich der Nachbar vehement weigert? Untersagung der Nutzung per Anwalt? (Den anderen Nachbarn platzt bald die Hutschnur) Immerhin sind diese Räume nicht als Wohnräume genehmigt, wenn sie aber als solches genutzt werden muss auch dafür gezahlt werden.

Laut Teilungserklärung sind diese Räume übrigens als "Kellerräume" deklariert. Der Umbau wurde allerdings schon vor Verkauf der übrigen Wohneinheiten im Haus durchgeführt, da dem Besitzer dieser Wohnung vorher die komplette Anlage gehörte. Um einen Rückbau geht es allerdings auch nicht, der Nachbar soll einfach nur dafür aufkommen.

Was kann man nun also machen, wenn der Nachbar uneinsichtig bleibt und für seine als Wohnraum genutzten Kellerräume nicht finanziell aufkommen will?

Antwort
von Frankenmuggl, 20

Wenn ich den Fragesteller richtig verstehe, dann geht es ihm weniger darum, ob das hat ausgebaut werden dürfen, sondern mehr, dass die Kosten richtig verteilt werden.
Und das der Nachbar die Kellerräume allein nutzt, also keine Gemeinschaftsräume sind, dann muss die Fläche auf ihn angerechnet werden. Das ist ganz klar.

Konsequenz: Du widersprichst der Kostenabrechnung und verlangst Korrektur. So lang bezahlst Du auch nichts nach was in der Abrechnung gefordert wird.

Du schreibst, es gibt keinen Verwalter. Aber irgend wer muss doch die Abrechnung erstellt haben, bzw. die Erstellung beauftragt haben, das Hausgeld verwalten etc. Wie läuft das?

Antwort
von herakles3000, 29

Ein Nachbar  der kein Eigentümer ist darf so einfach das nicht ausbauen selbst als Eigentümer mus er Eine baugenemiegung haben  am besten ist ihr wendet euch ans Ordnungsamt und dann fragt ihr beim bauamt  nach..Also informiert ei8nfach das ordnungsamt.

Kommentar von kkurz ,

Der Nachbar ist Eigentümer seiner Wohneinheit. Ihm gehörte das komplette Haus, als der Umbau der Kellerräume erfolgte.  Daher war keine Einwilligung notwendig.

Danach wurden 2 Wohneinheiten verkauft, eine Nutzungsänderung wurde aber nie beantragt.

Kommentar von Lestigter ,

Richtig: "gehörte" .- wie sieht denn die Gemeinschaftsordnung aus, in der festgehalten ist, was Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist?

Kommentar von kkurz ,

Laut Teilungserklärung gehören diese Kellerräume (so steht es drin) zu seinem Sondereigentum.

Antwort
von Lestigter, 27

Die Kellerdecke ist eigentlich Gemeinschaftseigentum, da hat niemand dran rumzuarbeiten ohne  Beschluss  - Aufforderung (auch durch einzelne einzelnen Eigentümer möglich) zum Rückbau ist angesagt!

Wenn nicht, dann Klage - Habe hier selbst so einen Fall gehabt, Toilette im Erdgeschoss versetzt, das Abflussrohr ohne Umlaufbeschluss einfach durch die Kellerdecke an anderer Stelle angeschlossen.

Ende der Geschichte - ordentlicher Umlaufbeschluss nachgeholt, alle Kosten und evtl, späteren Unkosten wegen dem Umbau gehe zu Lasten des Verursachers (der war froh, das nicht zurückbauen zu müssen.)

Ach ja - statisches Gutachten der Unbedenklichkeit natürlich auch noch nachreichen müssen, dürfte bei euch auch fehlen..

Oder -  die zweite Variante:

Die Heizkostenabrechnung / Umlagenberechnung bezieht sich (wenn Ihr keine andere Gemeinschaftsordnung habt)  auf alle beheizten/bewohnten Räume, das sollte irgendwo schriftlich  festgehalten sein - da sollte der Keller also dann auch mit auftauchen, das muss nur dem Abrechnungsunternehmen mitgeteilt werden, damit die die Umlage richtig ausrechnen.

Wenn Ihm die Abrechnung im Jahr danach nicht passt, kann er ja dagegen stimmen, wenn bei der ETV darüber abgestimmt wird - es sollten sich nach deiner Schilderung noch genug Eigentümer finden, die die Abrechnung durchwinken...

Wenn Ihm nicht passt, muss er den Beschluss anfechten und dann muss er klagen..

Auf alle Fälle nicht zulange warten, sonst heist es  "zu lange gedultet" und er muss es nicht mehr auf seine Kosten zurückbauen, sondern nur noch den Rückbau "dulden" (Sprich "mit"- zahlen)

Eine anfrage bei der Stadt, ob dieser "Schwarzbau" zum Nachteil der Stadt zulässig sei dürfte auch dazu beitragen, dass er angeschrieben wird und sich der Stadt gegenüber zu erklären hat...

Kommentar von kkurz ,

Der Umbau wurde schon vor längerer Zeit durchgeführt, bevor wir eine Wohneinheit erworben haben. Da gibt es leider nichts mehr anzufechten, das Ding ist durch.

Allerdings muss er dann doch auch für die Kosten (eben als Wohnraum) aufkommen.

Nur wie setzen wir das durch wenn er sich weigert und gegenüber der Stadt behauptet es handle sich um Kellerräume? Nur per Anwalt?

Einen eigenen Heizungszähler für seine Kellerräume ist schon vorhanden.

Kommentar von kkurz ,

Da die Räume laut Teilungserklärung Kellerräume sind...

Stadt/Ordnungsamt/Bauamt informieren? Denke sonst gibt es keine Lösung.

Kommentar von Lestigter ,

Ist die Kellerdecke Gemeinschaftseigentum?

Ja oder Nein?

Verjährung auf Rückbau ist vielleicht durch, aber nicht das dulden des Wiederherstellens auf vorherigen Stand!

Der § 1004 Abs. 1 BGB ist nach 3 Jahren durch, das ist klar.

Aber er ist "Zustandsstörer", weil der rechtswidrige zustand der veränderten Kellerdecke ja immernoch desteht und muss den Rückbau "dulden" - allerdings auf kosten der allgemeinheit, was für Ihn auch ein drittel der Kosten bedeutet.

Vielleicht kann man mit diesem Argument eine nachträgliche "Nutzungserlaubnis für Wohnzwecke mit Erlaubnis des Durchbruchs der im Gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Geschossdecke" erreichen.

Natürlich nur, wenn die Wohnfläche dann voll auf die Umlagen angerechnet wird -aber das entscheidet nicht einer (also der,der das einfach gemacht hat) sondern die Gemeinschaft einstimmig!

Hier mal ein ähnliches Problem, da wurde die Wohnung sogar schon weiterverkauft und der Käufer, der von dem ganzen Mist nichts wusste, musste den Rückbau nicht nur "dulden", sondern sich auch noch finanziell daran beteiligen..

https://www.haufe.de/recht/deutsches-anwalt-office-premium/rechtsnachfolger-muss...

Nochmal - Die Zustandsstörung verjährt nicht! wenn da,, verjährt nach 3 Jahren der Anspruch darauf, das derjenige das auf seine eigenen Kosten zurück bauen muss.

Ich denke der Hinweis, dass die durchbrochene Kellerdecke bei keiner Einigung so oder so wieder in den Ursprungszustand zurückversetzt werden muss und auch kann (ob das demjenigen passt oder nicht) , dürfte zum einlenken führen!


Und Stadt auf alle Fälle  informieren, die haben da ja anscheinend jahrelang zu wenig Steuer eingezogen.


Antwort
von Harald2000, 32

Da ist was Wahres dran ! Zumindest muss die Berechnungsgrundlage geändert werden; Angelegenheit des Eigentümers oder Verwalters.

Kommentar von kkurz ,

Leider gibt es keinen Verwalter, das ist das Problem...

Ist die Stadt denn bei so etwas einsichtig, wenn sich die anderen Nachbarn beschweren? Selbst wenn sich der betroffene Nachbar weigert diese Räume als Wohnfläche anzuerkennen?

Die restlichen Eigentümer sind sich jedenfalls einig, dass es 100% zur Wohnfläche zählen muss.

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