Frage von Vantablack, 86

Kautionsrückzahlung an Vormieter?

Schnell zum Sachverhalt:

Meine Vermietung will meinem Vormieter seine Kaution nicht zurückzahlen, weil ich meine noch nicht bei ihnen komplett hinterlegt habe. Ich bin eine Rate in Verzug geraten.

Dabei beruft sich die Vermietung auf einem Punkt in dem Nachmietvertrag den ich und auch der Vormieter unterschrieben hatten.

Der Punkt lautet, dass der Vormieter XY seine Kaution erst bekommt, wenn ich meine Kaution komplett gezahlt habe.

Ist das rechtens? Setzt sich die Unterschrift in dem Nachmietvertrag über deutsches Recht? Ich weiß, dass die Vermietung die Kaution einbehalten darf bis zu 6 Monate aber für mich wirkt das momentan so als würden sie mich als Vorwand nehmen ihm die Kaution nicht zurückzahlen zu wollen.

Zu dem droht mir die Vermietung mit fristloser Kündigung, wenn ich die fehlende Kautionsrate nicht bis zum 08.12. zahle und verweist dabei auch immer wieder auf meinem Vormieter.

Also die Fragen zusammengefasst: Darf der Vermieter die Kaution wegen meiner nichtzahlung vom Vormieter einbehalten auf Grund einer Unterschrift im Nachmietvertrag=

Darf ich fristlos gekündigt werden, wenn ich genau eine Kaltmiete durch die Kaution im Minus bin bei der Vermietung?

Vielen Dank -

Hilfreichste Antwort - ausgezeichnet vom Fragesteller
von bwhoch2, Community-Experte für Mietrecht, 68

Die Verbindung der Rückzahlung der Kaution mit Deiner vollständigen Kautionszahlung ist natürlich Unfug und ziemlich sinnlos, denn die zeitliche Abfolge läßt das, was der Vermieter will, ohne weiteres zu.

Er muss die Kaution sowieso erst nach 6 Monaten zurück zahlen. Wenn das Mietverhältnis mit dem Vormieter nicht schon mehr als 3 Monate vor Deinem Mietbeginn endete, reicht diese Zeitspanne locker aus, um von Dir die Kaution zu erhalten. Kautionszahlung in 3 Raten bedeutet, dass Du spätestens mit der 3. Mietzahlung auch die letzte Rate Deiner Kaution bezahlt haben musst. Bis 8.12. wurde Dir Zeit gelassen. Deine Frist ist jedoch gesetzlich nicht der 8.12., sondern der dritte Werktag im Dezember, also heute.

Falls Dein Vermieter nicht darauf besteht und sich an den 8.12. hält, kann er Dir danach nicht fristlos kündigen, aber er kann Dir ordentlich kündigen. Dazu braucht er Dich noch nicht einmal abzumahnen und er muss sie nicht zurück nehmen, wenn Du dann auf einmal doch bezahlst. Du hättest in diesem Fall Deine Unzuverlässigkeit bewiesen und das berechtigt ihn zu einer ordentlichen Kündigung.

Kommentar von Vantablack ,

Alles klar, danke.

Kommentar von bwhoch2 ,

Danke für die Auszeichnung.

Expertenantwort
von anitari, Community-Experte für Mietrecht, 83

Darf ich fristlos gekündigt werden, wenn ich genau eine Kaltmiete durch die Kaution im Minus bin bei der Vermietung?

Nein.

Aber wenn Du im 3. Monat nach Mietbeginn nicht, zusammen mit der Miete, die Kaution komplett gezahlt hast. Sofern mindestens 2 KM als Kaution vereinbart sind.

Letzter Termin also heute alles zu gleichen.

Das Gemauschel mit dem Vormieter und dem Vermieter hat mit Deinem Vertrag nichts zu tun.

Aber das wurde Dir ja zu der anderen Frage schon erklärt.

https://www.gutefrage.net/frage/darf-hildebrand-juergens-das?foundIn=user-profil...

Kommentar von Vantablack ,

Also, dass ich die Kaution genau in 3. Monaten zahlen muss und ansonsten fristlos gekündigt werden kann habe ich noch nirgends gelesen. Quelle? Danke! Ich wusste nur das mit den 2 KM im Rückstand - eine steht noch aus und ich bin überfällig.
Wie gesagt haben wir da was unterschrieben, das hatte ich bei der anderen Frage vergessen zu erwähnen. Kann ja sein, dass es rechtens ist...

Kommentar von anitari ,

QuelleN:

BGB

§551 Abs. 2

Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.

§569 (Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund) Abs. 2a

Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht.


Bei Kündigung wegen Mietrückstand zählen MM, nicht KM

Kommentar von Vantablack ,

Nun gut. Ob  KM oder MM ist mir letztlich egal. Ich bin 1 KM im Rückstand. Mir wird dauernd gedroht und dadurch, dass der Vermieter nun durch den Unfug mit dem Nachmietvertrag auf seiner Seite hat bekomme ich nun Druck aus Richtung des Vormieters und aus Richtung des Vermieters. Ich meine es ist meine Schuld schon klar...

Kommentar von Gerhart ,

Du ergehst dich weiterhin gedanklich auf dem Irrweg. Du schuldest nicht eine Kaltmiete dem Vermieter sondern eine Kautionsrate, die möglicherweise oder zufällig einer Kaltmiete entspricht. Zudem beachte bitte, dass diese Kaution pünktlich zu übergeben ist. Der Vermieter kann dich nicht außerordentlich und fristlos kündigen, wenn du bereits 2 Kautionsraten übergeben hast. Aber jetzt läufst du in Gefahr, dass eine ordentliche Kündigung ausgesprochen werden kann.

Kommentar von Vantablack ,

Gut, vielen Dank. Jetzt versteht auch mein jugendliches Gehirn den Sachverhalt. Vielen Dank.

Expertenantwort
von albatros, Community-Experte für Mietrecht, 46

Mit der wievielten Rate bist du im Rückstand? Hast du vom Vermieter bereits einen Nachweis über die getrennte insolvenzfeste Anlage d.Kaution erhalten? Wenn nicht,  fordere die, erst danach ist der Kautionsrest fällig. Ich vermute, dass die V. die Kaution der Vormieterin für sich verbraucht hat und nun kein Geld hat, dieser die Kaution zurückzuzahlen. Sie will erst die deine, um das zu können. Die Klausel, dass erst du zahlen musst, bevor die Vormieterin ihr Geld bekommt ist gesetzeswidrig und unwirksam. Deren Mietvertrag und der deine haben nix miteinander zu tun.


Kommentar von Vantablack ,

Ich muss jetzt noch eine Rate zahlen die einer KM entspricht. Miete wurde immer pünktlich gezahlt. Nur halt die Kaution nicht. Mit der sollte ich letzten Monat fertig werden.
Die haben mir nun noch bis zum 08.12. Zeit gegeben die dritte, sprich letzte Rate zu zahlen.

Kommentar von albatros ,

Ich rate zu Folgendem: Da der V. dir eine Frist gesetzt hat, zahle sofort, du hast ja das Geld. Warte noch bis Ende des Monats. Dann (im Januar) forderst du den Vermieter per Einwurfeinschreiben auf, dir binnen einer Frist von zwei Wochen nachzuweisen, dass deine Kaution insolvenzfest getrennt von dessen Vermögen angelegt wurde. Kommt er dieser Aufforderung nicht nach, darfst du zu zahlende Miete in Höhe der Gesamtkaution zurückbehalten. Das bis der Nachweis erfolgt ist. Wenn er dann irgendwann käme/kommt, ist der Zurückbehalt natürlich nachzuzahlen. So lautet das geltende Recht.

Kommentar von Vantablack ,

Vielan Dank. Wo finde ich dafür die gesetzliche Grundlage? Nur damit das Einwurfeinschreiben seriös rüberkommt?

LG

Kommentar von albatros ,

Wofür bitte konkret?

Kommentar von Vantablack ,

1. Dass ich die Miete einbehalten darf und 2. dass der Vermieter mir gegenüber verpflichtet ist das nachzuweisen. :)

Kommentar von bwhoch2 ,

§551 BGB Satz 3 verpflichtet den Vermieter zur getrennten Anlage der Kaution. Das ist eigentlich selbstverständlich, jedoch scheint es bei Deinem Vermieter so zu sein, dass er die Kaution an den Vormieter erst dann zahlen kann, wenn Du Deine Kaution bezahlt hast. Das läßt darauf schließen, dass er die Kaution des Vormieters für eigene Zwecke verwendet hat, also nicht getrennt angelegt hat. Deshalb unbedingt die Kontrolle über die getrennte Anlage durchführen,

Für den Einbehalt der Miete gibt es keinen Paragraphen, jedoch ist es das einzige Druckmittel, das Du hast, wenn vermutet werden kann, dass der Vermieter Deine Kaution verfrühstückt hat.

Kommentar von Vantablack ,

Wenn das wirklich der Fall sein sollte ist das ziemlich lustig. Mein Vermieter ist H&J...da könnte man denken, dass die seriöser arbeiten als ich mit meinen 19 Jahren.

Kommentar von Vantablack ,

Habe eben die letzte Rate überwiesen. Werde Anfang Januar dann dem folgen was du mir geraten hast. Danke nochmal!

Kommentar von albatros ,

Im BGB steht das nicht (also kein Gesetz), vielmehr gibt es eine Reihe von Urteilen dazu:

Der Mieter kann die Zahlung von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos abhängig machen BGH WuM 2010,752;

Der Vermieter macht sich strafbar, wenn er die Kaution nicht ordnungsgemäß angelegt hat (BGH WuM 2008,336 und WuM 96,53)

Grundsätzlich hat der Mieter einen Anspruch drauf, dass die Kaution vom Vermietervermögen getrennt angelegt ist (BGH WuM 2008,149)

Der Mieter kann während der Mietzeit den Nachweis der ordnungsgemäßen Anlage der Kautionsanlage  fordern. Wenn der Vermieter den Nachweis nicht erbringen kann, kann der Mieter die Mietzahlung  bis zur Höhe der gezahlten Kaution zurückbehalten (BGH WuM 2008,149)

Weist der Vermieter nicht die ordnungsgemäße Anlage der ersten Rate nach, kann der Mieter die Zahlung der übrigen zwei Raten zurückbehalten (AG Braunschweig WuM 87, 2257)

Vorstehende Verweise entnommen der aktuellen Ausgabe des Mieterlexikon.

Antwort
von ChristianLE, 61

Dabei beruft sich die Vermietung auf einem Punkt in dem Nachmietvertrag den ich und auch der Vormieter unterschrieben hatten.

Handelt es sich hierbei um einen Formularmietvertrag nach § 305 BGB oder um einen komplett individuell ausgehandelten Mietvertrag?

Ist ersteres der Fall, darf der Vermieter die Kaution des Vormieters nicht einbehalten werden. Gemäß der allgemeinen Rechtsprechung kann die Kaution nur für Ansprüche aus der Verschlechterung einer Mietsache, bzw. für Mietrückstände verwendet werden.

Dein Vertragsverhältnis hat mit dem Vertragsverhältnis des Nachmieters nichts zu tun, so dass hier auch kein Zusammenhang mit irgendwelche Kautionszahlungen besteht.

Wenn es aber eine individuelle Vereinbarung gibt, kann es durchaus sein, dass so etwas wirksam beschlossen werden kann.

Darf ich fristlos gekündigt werden, wenn ich genau eine Kaltmiete durch die Kaution im Minus bin bei der Vermietung?

Nein, nicht sofort (Siehe Beitrag von anitari).

Wenn Du die letzte Rate aber nicht zahlen kannst, besteht die Möglichkeit, dass der Vermieter das Mietverhältnis abmahnt und danach das Mietverhältnis kündigt.

Kommentar von Vantablack ,

Wie erkenne ich es denn ob es ein individuell ausgehandelter Mietvertrag ist oder ein Formularmietvertrag?

Kommentar von Vantablack ,

Ich glaube es ist ein individuell ausgehandelter. Sicher bin ich mir nicht.

Kommentar von ChristianLE ,

Das ist doch ganz einfach. Habt Ihr (Vermieter, Vormieter und Du) zusammengesetzt und zusammen einen Vertrag erarbeitet, oder wurde Euch nur etwas zur Unterschrift vorgelegt?

Kommentar von Vantablack ,

Uns wurde nur etwas zur Unterschrift vorgelegt. Wir haben unterschrieben und das wars.

Kommentar von ChristianLE ,

OK, dann greift hier der § 307 BGB, wonach diese Vereinbarung eine unangemessene Benachteiligung darstellt und somit unwirksam ist.

Der Vormieter kann seine Kaution demnach einfordern, sofern keine Ansprüche hieraus geltend gemacht werden.

Kommentar von Vantablack ,

Allerdings wurde mein Vormieter gefragt ob es für ihn i.O. sei, wenn er die Kaution erst bekommt, wenn ich meine gezahlt habe. Ein Zusammensetzen mit dem Vermieter gab es in diesem Punkt nicht. Weiß nicht ob das schon als aushandeln gilt. Weil sie mich eigentlich nicht einziehen lassen wollten, weil ich die Kaution nicht sofort zahlen wollte. Ich weiß halt nicht wo da die Grenze gezogen wird im Sinne von "mitverhandeln".
Ich habe ihm auch gesagt, dass er die Ansprüche beim Vermieter geltend machen soll und nicht bei mir. Aber er will nicht und macht Druck bei mir auch wenn ich genau gesehen seine Kaution nicht besitze.

Kommentar von ChristianLE ,

 Ich weiß halt nicht wo da die Grenze gezogen wird im Sinne von "mitverhandeln".

Alle Vertragspartner müssen bei der Ausgestaltung des gesamten Vertrags beteiligt gewesen sein.

Ein Zusammensetzen mit dem Vermieter gab es in diesem Punkt nicht.

Dann ist das ja eindeutig.

Antwort
von Laxxus09, 30

Also ich bin ebenfalls kein Jurist, aber fakt ist:

Kein Vertrag, egal wie er ausgehandelt wird kann und darf sich über geltendes Recht hinwegsetzen!

Der Vormieter muss sich an den Vermieter wenden zwecks seiner Kaution und diese dort zurück fordern.

Diese Klausel im Mietvertrag, wie du sie genannt hast. die kann sicherlich NICHT rechtens sein! Die Vertraglichen Verpflichtungen die vereinbart wurden zwischen Vermieter und Vormieter und diese mit DIR und dem Vermieter haben nichts miteinander zu tun und können auch nicht durch eine solche Klausel miteinander vermischt werden.

Die Klausel kann nicht rechtens sein.

Der Vormieter hat die Kaution von seinem ehemaligen Vertragspartner zurück zu fordern nicht von dir!

Du bist nicht sein Ansprechpartner in dem Fall

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