Frage von pappepfeffer, 163

Kauf von Wohneigentum - Eigenkapital, Nettoeinkommen pro Jahr?

Hallo,

meine Freundin und ich spielen mit dem Gedanken uns eine Eigentumswohnung für ca. 172.000,- (komplett mit Nebenkosten wie notarielle Kosten, Eintragungen etc. --- ohne diese Kosten ca. 163.000,-) anzuschaffen. Ca. 72.900,- würden über KfW laufen, eine Förderung von ca. 11.000,- würde uns zugute kommen. Ca. 99.100,- würden über eine Bank laufen müssen.

Wir verfügen über kein für diesen Zweck zu entrichtendes Eigenkapital. Mein Jahresnettoeinkommen liegt bei ca. >20.000,- ihres bei ca. >14.000,-. Beides unbefristete sichere Arbeitsverhältnisse.

In einer empfohlenen Formel für die Anschaffung von Wohneigentum hieß es, dass der Preis des Hauses / der Wohnung nur maximal das 7-9fache des Jahresnettoeinkommens kosten sollte. Da würden wir ja beim Faktor 7 bis zu ca. 240.000,- kommen - das wirkt auf mich etwas utopisch.

Unsere derzeitige Miete ist leider sehr hoch, weswegen der monatl. Betrag nicht sehr viel Höher wäre, wenn man von 20 Jahren Finanzierung ausgeht.

Die Wohnung ist für uns und unsere Pläne für die Zukunft wie geschaffen und wird zudem NEU gebaut (bezugsbereit ab 12.2016). Das fehlende Eigenkapital, so habe ich gelesen, kann oft zum Problem werden. Ich habe einen Bausparvertrag laufen, der aber in 2 Jahren gerademal 5000,- abwerfen wird.

Wir sind übrigens Ende 20 und schon lange zusammen, falls einer gleich in diese Richtung mit Abraten antworten will... Bitte nur auf das Thema bezogen und mit Begründung antworten.

Ansich lautet nun die große Frage: Wie realistisch ist es einen Kedit bei der Bank (welche auch immer) in Höhe von 100.000,- zu bekommen, wenn man für den Kauf kein Eigenkapital einbringt? Wir sind bisher übrigens auch nicht negativ bei Schufa o.ä. aufgefallen.

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von Tira77, 61

Es gibt durchaus Banken, die eine Vollfinanzierung unter den gegebenen Umständen durchführen würden, denke ich, auch inklusive der Kaufnebenkosten. Aber dann halt mit entsprechendem Zinsaufschlag wg. des höheren Risikos.

Zudem ist die monatliche Eigentümer-Umlage immer höher, als die Nebenkosten, die man als Mieter derselben Wohnung gehabt hätte, und hinzu kommt auch noch die Instandhaltungsrücklage. Auch dies wird bei einer Finanzierung unter Umständen mit einfließen.

Ein monatliches Polster für persönliche Rücklagen solltet ihr  sinnvollerweise auf jeden Fall auch einplanen.

Was mich aber auch noch interessieren würde, was genau wolltest Du bei der KfW beantragen, dass Du auf solche Zahlen kommst? Wenn ich das richtig verstehe, wollt ihr eine fertig gestellte Wohnung in einem Neubau kaufen, also Wohneigentum erwerben, wie kommst Du da auf die 72.900 Euro und die 11.000 Euro Förderung?

Antwort
von bitbuerster, 65

Höchstwahrscheinlich nicht. Das mangelnde Eigenkapital wurde hier schon genannt, ebenso der Umstand, dass Ihr nicht verheiratet seid und die Bank nicht gern mit zwei Parteien verhandeln will.

Aber auch so wäre die Finanzierung viel zu stark "auf Kante genäht" -such mal im Netz nach sog. "Tragbarkeitsberechnungen" bzw. "Tragfähigkeitsberechnung"; hier mal ein Beispiel (für die Schweiz, gibt's in DE aber sicher gerade genauso): https://www.hypoplus.ch/de/hypotheken-ratgeber/tragbarkeit-und-belehnung.html

Sicherlich findest Du auch schnell entsprechende Excel-Blätter, um das für Dich durchzurechnen. Verstehst Du das Prinzip, kannst Du das aber auch so locker per Taschenrechner durchrechnen:


Gerechnet wird dann mit mindestens (!) 20% Eigenkapital (was ich persönlich für Wahnsinn halte, wenn Du nachts halbwegs ruhig schlafen willst, dann setze eher 35% an). Dann wird [hier in CH] vereinfacht gesagt mit zwei Hypothekarzinssätzen gerechnet: Die "1.Hypothek", die nicht amortisiert werden muss (=sprich, Du entscheidest selber, wann Du sie zurückzahlst; dürfte eine Schweizer Eigenart sein, kannst sie für DE Verhältnisse daher wahrscheinlich zu 0,- ansetzen, weil Dir keine Bank diesen Freiraum gewähren wird). Und die "2.Hypothek", die Du ganz normal innerhalb von x Jahren amortisieren musst. (x = typisch max. 20 Jahre, länger macht das keine Bank mit).

Wichtig: Bei der Tragfähigkeitsberechnung wird NICHT der aktuelle Zinssatz eingesetzt, sondern sehr pessimistisch gerechnet -nämlich mit einem langjährigen Durchschnittswert solcher langlaufender Hypothekenkredite: Das soll Dich davor bewahren, Dir die Situation selber "schönzulügen", denn wenn Du bspw. über 20 Jahre amortisieren musst, Dir keine Bank aber länger als auf 10 Jahre hin Kredite gewährt, dann musst Du irgendwann in der Zukunft eine Anschlussfinanzierung machen zu Zinssätzen, die heute noch kein Mensch kennt! In CH werden daher typischerweise 5% bis 6% Zins angenommen, in DE dürften es (wegen des miserablen Euros als "Weichwährung") wahrscheinlich noch mehr sein.

Dann wird typischerweise noch ca. 1% des Kaufpreises als jährliche Nebenkosten angesetzt: Daraus berechnest Du dann Deine jährliche Belastung. Hier in CH gilt die Faustformel, dass diese Belastung maximal ein Drittel Deines Netto(!)-Einkommens sein sollte.

Setze ich die Zahlen von Dir mal in meinen XLS-Rechner ein (172k€ Kaufpreis, nur 2.Hypothek zu kalkulatorischen 5%, Amortisation über 20 Jahre, 1% NK, 34k€ Nettogehalt p.a., 35% Eigenkapital), dann komme ich aber auf rund 48% Belastung -way too much.
Bei 20% Eigenkapital lägest Du schon bei 55% Belastung und bei 0% EK gar schon bei 65% !

Umgekehrt gerechnet müsstest Ihr bei ansonsten gleichen o.g. Zahlen mind. 64% EK mitbringen, damit Eure monatliche Belastung unter jene magischen 33% kommt.

Ergo: Selbst, wenn die Bank eine Finanzierung mitmachen würde (was ich eh nicht glaube), dann solltest Du sie nicht mitmachen: Die Gefahr ist einfach viel zu gross, dass Euch unterwegs der finanzielle Atem ausgeht -und dann macht es gaaaaanz schnell schwupp und die Bank verwertet Deine Wohnung per Zwangsversteigerung! Besser noch ein paar Jährchen EK ansparen, dann wird die Finanzierung solider und Ihr schlaft die 20 Jahre, in der Ihr der Bank gnadenlos ausgeliefert seid, besser!

Antwort
von ChristianLE, 68

Wie realistisch ist es einen Kedit bei der Bank (welche auch immer) in Höhe von 100.000,- zu bekommen, wenn man für den Kauf kein Eigenkapital einbringt?

Nicht sehr realistisch. Selbst wenn sich eine Bank dafür entscheidet, Euch ein Darlehen zu gewähren, dann vermutlich nur zu horrenden Zinsen.

Das Problem dürfte aber vielmehr sein, dass Ihr keinerlei finanzielle Sicherheiten bietet, insbesondere bei Deiner Freundin wäre im E-Fall nichts zu holen.

Mein Jahresnettoeinkommen liegt bei ca. >20.000,- ihres bei ca. >14.000,-. Beides unbefristete sichere Arbeitsverhältnisse.

Das ist viel zu wenig. Selbst wenn die Arbeitsverhältnisse momentan sicher sind, ist das nichts, was dauerhaft in Stein gemeißelt ist.

Was passiert, wenn einer von Euch längerfristig krank wird? Was passiert, wenn deine Freundin schwanger wird und hier entsprechende Gehaltseinbußen in Kauf nehmen muss?

Habt Ihr mal eine Art Wirtschaftsplan aufgestellt, d.h. alle laufenden Einnahmen und Ausgaben gegenübergestellt? Hieraus könntet Ihr dann eine entsprechende Ratenhöhe ableiten, die Ihr zahlen könntet.

Ihr seid erst Ende 20, so dass ich hier noch gar nichts überstürzen würde. Wartet noch ein paar Jahre ab und spart Euch ein ordentliches Eigenkapital zusammen. Bis dahin sieht vielleicht auch Eurer Gehalt besser aus.

Antwort
von franneck1989, 61

Aus dem Bauch heraus finde ich das eine Nummer zu groß für euch. Deine Freundin ist ja mit ihrem Gehalt gerade so im Bereich der Pfändungsfreigrenze.

Was passiert, wenn ihr mal Kinder wollt und ein Einkommen weg fällt? Nur mit deinem Einkommen ist das ganze kaum zu tragen. Euch wird auch das Geld für Rücklagen fehlen.

Ich würde lieber noch sparen oder etwas günstigeres suchen


Antwort
von troublemaker200, 54

Sprich das mit Deiner Bank durch, die machen eine Einnahme-Ausgabe-Aufstellung und wenn dann noch was übrigbleibt zum Leben und Sparen, warum nicht.

pro:
sichers Einkommen
Lange Beziehung zwischen Euch

contra:
kein Eigenkapital

Kalkuliere auch mal mit ein, das ggf. das Gehalt Deiner Frau mal wegfällt.
Und rechne einen Sicherheitspuffer mit rein. Wenn die Rechnung nur knapp aufgeht tust Du Euch keinen Gefallen. Dann habt Ihr zwar ne schicke ETW aber immer ist die Kohle knapp. Bedenk das!

Grundsätzlich kann ich zum Erwerb von Eingentum raten, es muss halt finanziell passen

Antwort
von grubenschmalz, 56

Ihr wart bis jetzt nicht in der Lage Eigenkapital zurückzulegen, sprich Geld zu sparen. Und die Kosten für eine Wohnung sind höher als einfach nur eine  vergleichbare ähnliche Mietzahlung.

Antwort
von KeinName2606, 47

Sieht eher schlecht aus. Ihr verdient zu wenig.

Wie groß ist diese Wohnung denn? ist  eine Wohnung um 170K denn wirklich zukunftstauglich? (Soll keine Kritik sein), aber in meiner Stadt kostet ne größere Wohnung (Familienplanung mit  1, max 2 Kindern) 400-500K.

Kommentar von pappepfeffer ,

107m² - 4-Raum, Die Durchschnittspreise sind da ja Unterschiedlich, aber 400-500k ist ziemlich hoch. München?? ^^

Kommentar von KeinName2606 ,

Nein, aber sowas ähnliches im Ausland.

Antwort
von brido, 56

Unwahrscheinlich sie verlangen ca 20 % Eigenmittel 

Antwort
von Schuhsohle, 50

Bei einer Bank sehr unwahrscheinlich. Probiert es bei einer Bausparkasse bzw. Versicherung. Da müsst ihr dann aber zusätzlich eine Lebensversicherung abschließen. (Oder ihr habt eine, die ihr dann sozusagen verpfändet.)

Einfacher würde die Angelegenheit auch werden, wenn die KfW an die zweite Stelle im Grundbuch rückt. Falls nicht, müsst ihr euren Traum wohl (vorerst) begraben.

Viel Erfolg!

Antwort
von Chefelektriker, 38

Da Ihr nicht verheiratet seid,wird Euch keine Bank den Wunschkredit geben.

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