Frage von andyy1988, 90

Kann mein Gewerbetreibender Mieter(Versicherungsmakler), die an mich geleistete Umsatzsteuer, die ich natürlich dem Finanzamt zukommen lies, von mir erklagen?

Nachdem mein Mieter die Rechnung zur Nachzahlung der Betriebskosten erhalten hat, ist seine Steuerberaterin darauf gestoßen, dass Kredit- und Versicherungsvermittlungen keine Steuerpflichtigen Tätigkeiten sind (§15 Abs. 2 UStG). Daraufhin hat er mir mit der Begründung, dass meine Optierung zur Umsatzsteuer für ihn nicht Rechtswirksam ist, eine Rechnung in Höhe von knapp 2000EUR gestellt. Also den Betrag den er über einen Zeitraum von knapp 2 Jahren fälschlicher Weise mit jeder Mietzahlung als Umsatzsteuer an mich gezahlt hat.

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Expertenantwort
von wfwbinder, Community-Experte für Steuern, 90

Der Vermieter darf gem. § 9 Abs. 2 UStG, auf die Umsatzsteuerbefreiung gem. § 4 Nr. 12 nur Verzichten, wenn der 

 2) Der Verzicht auf Steuerbefreiung nach Absatz 1 ist bei der Bestellung und Übertragung von Erbbaurechten (§ 4 Nr. 9 Buchstabe a), bei der Vermietung oder Verpachtung von Grundstücken (§ 4 Nr. 12 Satz 1 Buchstabe a) und bei den in § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchstabe b und c bezeichneten Umsätzen nur zulässig, soweit der Leistungsempfänger das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet oder zu verwenden beabsichtigt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Der Unternehmer hat die Voraussetzungen nachzuweisen.

Der Versicherungsmakler für Umsätze aus, die gem. § 4 Nr. 11 von der USt befreit sind und für die nicht gem. § 9 auf die Befreiung verzichtet werden kann (Ausschlussumsätze).

Daher ist die Rückforderung rechtmäßig. Allerdings hätte dem das auch einfallen können, bevor er den Mietvertrag unterschrieben hat.

Kommentar von wurzlsepp668 ,

wie immer top Antwort

Kommentar von DerSchopenhauer ,

Grundsätzlich richtig.

Aber es kommt auch auf das Baujahr des Gebäudes an:

§ 27 (2) UStG

Kommentar von wfwbinder ,

Ich kann nur hoffen, dass der Anwalt den Mieter nicht in einen sinnlosen Prozess schickt, wenn das Haus entsprechend alt ist.

Kommentar von andyy1988 ,

Das Gebäude wurde um 1900 gebaut. Nach der Wende Stand es mehrere Jahre leer. Gekauft habe ich das Gebäude im Sanierungsbedürftigen Zustand 2008 und habe dann in eigener Leistung knapp 3 Jahre saniert und beim Ausbau zur Umsatzsteuer optiert...

Kommentar von andyy1988 ,

Wichtig zu erwähnen wäre noch dass der Makler nach einem halben Jahr seit Mietbeginn eine GbR gegründet hat und seit dem mit einer Partnerin zusätzlich noch Immobilien und Baufinanzierungen anbieten. Daher mein Gedanke, dass die Rückforderung nur für das erste halbe Jahr Rechtmäßig wäre. Liege ich da richtig?

Kommentar von wfwbinder ,

Jein, was ihr bräuchtet wären keine Anwälte, sondern ein Wirtschaftsmediator. Vermutlich hat der die GbR gegründet ist aber mit seinem Versicherungsmaklerbetrieb weiterhin der Mieter.

Wenn er schlau wäre, würde er mit der GbR den Mietvertrag mit Dir machen udn hätte den Vorsteuerabzug. Vers.-Makler würde nebenher laufen.

Das Haus könnte unter die Altregelung fallen, aber da Du erst später gekauft udn noch später den Mietvertrag gemacht hast, fällt es m. E. nicht darunter.

Kommentar von andyy1988 ,

Vielen Dank für Deine Hilfe. Ich werde versuchen auf diesem Wege den Konflikt zu lösen. Habe aber meine zweifel ob der Makler da mitmacht, denn die letzten von ihm erhaltenen Schreiben waren schon teilweise bösartig. Mir wird unterstellt Ihn um die Ust. betrogen zu haben, was vollkommen lächerlich ist denn ich zahle brav meine Steuern an das Finanzamt. 

Kommentar von wfwbinder ,

Vorallem stand die ja im Mietvertrag, den er unterschrieben hat.

Antwort
von wurzlsepp668, 78

böse Falle ....

die Vermietung an den Versicherungsmakler incl. Umsatzsteuer ist NICHT zulässig, da es sich bei seinen Umsätzen um Ausschlußumsätze handelt.

somit ist die an das Finanzamt abgeführte Umsatzsteuer eine Umsatzsteuer nach § 14c UStG (unberechtigt ausgewiesene ...).

Ich hoffe, Du hast aus keinerlei Kosten die Vorsteuer gezogen, da Dir der Vorsteuerabzug NICHT zusteht ...

Antwort
von Traveller24, 58

Prinzipiell ist das in Ordnung, denn Umsatzsteuer bei Vermietung darf nur erhoben werden, wenn der Mieter ebenfalls Umsatzsteuerpflichtig ist.

aber jetzt zum grossen Aber:

Wann ist das Gebäude errichtet worden? Denn für ältere Gebäude ( vor 1998 ) gilt eine Ausnahmeregelung.


Antwort
von kevin1905, 90

Du vermietest ihm das Büro nehm ich an, ansonsten hab ich Probleme unterzurbringen warum hier Umsatzsteuer erhoben wird.

Kommentar von andyy1988 ,

Ganz genau, der Versicherungsmakler mietet in meinem Mehrfamilienhaus ein Büro an. Das Mehrfamilienhaus besteht aus 25% Gewerberäumen und 75% Wohnräumen.

Antwort
von schelm1, 68

Maßgend ist die Situation des Vermieters. Hat der zur Mehrwertsteuer beim Bau optiert, ist er gehalten, auch mit Mehrwertsteuer zu vermieten. Der Mietbetrag gegnüber einem nicht mehrwertsteuerpflichtgien ergibt sich aus der Gesamtmiete des Mietvertrages als Bruttomietleistung des Mieters.


Kommentar von wurzlsepp668 ,

nein ....

wenn der Miete Ausschlußumsätze im Sinne des UStG erbringt, ist KEINE umsatzsteuerpflichtige Vermietung möglich.

und ein Versicherungsmakler erziehlt Ausschlußumsätze ....

Kommentar von schelm1 ,

Es findet ggfs. kein Auisweis der MWST gegenüber dem Mieter statt, sondern der zahlt einfach eine Miete, in der Mehrwertsteuer ohne Ausweis enthalten ist. Der Vermieier hingegen muß dem in der Bruttomiete enthaltenen Mehrwertsteuerbetrag abführen.

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