Frage von Wollfee, 37

Kann man "unbeabsichtigt" ein Mietverhältnis eingehen (Situation in Österreich)?

Vermutlich bin ich „unbeabsichtigt“ einen mündlichen Untermietvertrag eingegangen: Ich war auf WG-Suche, habe eine WG in Anwesenheit der Mieterin K. besichtigt und von ihr eine Zusage für den Einzug erhalten. Die Details über das Mietverhältnis wurden mir persönlich sowie per Nachrichten mitgeteilt, also Mietgegenstand (1 Zimmer mit Kleiderschrank, Mitbenutzung Küche, Bad und Gang mit Gaderobe und Tisch), Mietzinshöhe kalt und warm, Befristung (unbefristet) und Mitbewohner.

Desweiteren wurde mir eine PDF-Datei mit dem Mietvertrag geschickt, welchen ich ausdrucken und bei der Schlüsselübergabe mitbringen sollte – dies wurde dann jedoch wieder verworfen, da ich mit dem Vertrag nicht gänzlich einverstanden war und wir so vereinbarten, ihn abzuändern. In dieser PDF ist die Rede von „Zimmer 2 BZW. TOP6“ als Mietgegenstand, desweiteren von einer 2jährigen Befristung (ungültig). Die ursprüngliche Eigentümerin (Schwester des momentanen Eigentümers), welche vor ca. einem Monat verstorben ist, ist als Vermieterin aufgeführt und es ist die Rede von Kündigungsfrist, wobei es um die Kündigung der gesamten Wohnung geht.

Ich zog also ohne schriftlichen Mietvertrag und ohne das Wissen des Wohnungseigentümers ein (am 30.6.2016) und überwies bald darauf meine Miete an das „WG-Konto“ (Eigentümer K. sowie ein weiterer Mitbewohner). Vereinbart war, dass ich schriftlich ein Mietverhältnis mit dem Eigentümer eingehen würde, sobald ein weiterer Mitbewohner eingezogen sei (am 20.7.2016).

Mit der Überweisung der Miete, Schlüsselübergabe, Einzug etc. bin ich meines Wissens nach dennoch ein Untermietverhältnis mit K. eingegangen, auch wenn dies keiner von uns explizit erwähnt hat (?).

Einige Zeit später wollte der Eigentümer eine Liste mit den aktuellen Bewohnern seiner Mietwohnung sowie deren Unterschriften haben, welche ich auch unterschrieb. Desweiteren erhielt er ein Foto meines Personalausweises. Zu einer Mietvertragsunterzeichnung kam es nicht, da der Eigentümer auf Urlaub war bzw. K., die seine Ansprechperson ist, sich nicht darum kümmerte.

Mit der Zeit bemerkte ich Mängel in meinem Zimmer, auf die ich nicht hingewiesen wurde: desolate Fenster sowie, dass der Kleiderschrank nicht an der Wand montiert und wackelig ist. Aufgrund dieser möchte ich ausziehen.

Nun möchte K., dass ich im Laufe der Woche einen schriftlichen Hauptmietvertrag (auch die anderen WG-Bewohner haben Hauptmietverträge/Untermietverträge mit dem Eigentümer, so klar ist das nicht, da teilweise die Zimmer und teilweise die gesamte Wohnung als Mietgegenstand aufgeführt sind/ist) unterzeichne, in welchem der Eigentümer als Vermieter aufgeführt ist. Sie ist sich meines Wissens nach nicht im Klaren darüber, ein Mietverhältnis mit mir eingegangen zu sein, genauso wenig wie ich es mir vor wenigen Stunden noch war.

Handelt es sich wirklich um einen mündlichen Untermietvertrag, auch wenn keiner der Vertragspartner sich seines Abschlusses bewusst war? Wer ist der Vermieter? Wie kündige ich?

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Antwort
von expermondo, 5

Hallo Wollfee,

Schau mal bitte hier:
Mietrecht Österreich

Expertenantwort
von Gerhart, Community-Experte für Mietrecht, 18

Aus deiner Frage ist zu entnehmen, dass dir die Tragweite deiner Handlungen nach den Kommentaren auf deine erste Frage bewusst geworden ist.

Deshalb ist zu klären, wer ist der Vermieter? > Derjenige, der dir ein Vertragsangebot unterbreitet hat, und zwar auch dann, wenn er für dich zunächst nicht erkennbar keine Befugnis dazu hatte, will sagen, der Wohnungseigentümer hat ihm keine Vollmacht erteilt, die WG-Bewohner haben ihm keine Vollmacht zur Untervermietung an dich erteilt. Du hast das Angebot angenommen und bist in das Zimmer eingezogen (du hast die Mietsache gutenGlaubens in Besitz genommen) und hast schließlich den vereinbarten Mietpreis mehrfach auf ein Konto eingezahlt, das als Mietenkonto angegeben war.

Du kannst den mündlichen Mietvertrag mit dem angeblichen Vermieter einvernehmlich auflösen oder ordentlich kündigen zum 31.12.2016.

Sollte dir aus der aktuellen Gemengelage ein finanzieller Schaden erwachsen, hast du an den "Vermieter" einen Schadensersatzanspruch.

Kommentar von Wollfee ,

Danke. Was mache ich nun wegen dem Eigentümer? Er möchte einen Vertrag mit mir eingehen oder meinen Auszug. 

Kommentar von Gerhart ,

Du hast in der 1. Fragestellung bereits mitgeteilt, dass du dort so schnell wie möglich ausziehen willst. Dem steht der gültige Mietvertrag entgegen. Biete dem Eigentümer an, den mündlichen Mietvertrag schriftlich aufzulösen und verlange den Kautionsteil gleichzeitig von Ihm. Dazu wird er sich wohl weigern - aber versuchs. Wohlmöglich hat dein Vormieter nicht ordentlich gekündigt, so dass sein Mietverhältnis noch bestehen könnte. Bitte prüfen.

Kommentar von Wollfee ,

Dass mein Vormieter nicht ordentlich gekündigt hat, weiß ich, bzw. ist es so, dass der Eigentümer/Vermieter bei einem Bewohnerwechsel einfach einen neuen Mietvertrag für den neuen Mieter aufsetzt und der des alten Mieters aber bestehen bleibt. Und das macht er seit der ursprünglichen Vermietung. Insgesamt müsste die Wohnung also mittlerweile an ungefähr 20 Personen vermietet sein. Wie sieht das rechtlich aus? Sind denn dann nicht alle Mietverträge ungültig außer die ursprünglichen?

Deine Anregung bzgl. Kaution verstehe ich nicht ganz - wie kommt der Eigentümer dazu, mir Kaution zu bezahlen?

Vereinbart wurde, dass ich die Kaution von meinem Nachmieter zurückerhalte. Kündigungsfrist gibt es keine, auch dies wurde vereinbart. Es muss lediglich ein Nachmieter vorhanden sein.

Kommentar von Gerhart ,

Ohne ordentliche Kündigung bleibt ein Mietverhältnis bestehen. Die von dir beschriebene Praxis des Vermieters ist nicht neu und im WG-Gewirre, das sich nicht um rechtliche Konsequenzen kümmert, hin und wieder zu finden.

Der Vermieter sitzt auf der 'Kaution, die mit dem ursprünglichen Mietvertrag erstmals vollständig hinterlegt wurde. Dabei handelte es sich aber um eine Mieterpartei, die gemeinschaftlich die Kaution für die gesamte Wohnung aufgebracht hat. Bei rechtlich unsauberen Wechseln der einzelnen Mieter innerhalb der Mieterpartei wurde die Rückgabe der Kaution durch den Vermieter jeweils vermieden und durch Zahlung der Kautionsteile vom Nachmieter an den Vormieter ersetzt.

Die ungekündigten Mietverträge der Vormieter können auch durch mündliche Auflösung mit dem Vermieter einvernehmlich beendet worden sein. Nur diese mündliche Auflösung ist schwer beweisbar, wenn es zu Komplikationen kommen sollte aber immerhin möglich.

In dieser Konstellation ist dein Wohnen aus deiner Sicht rechtlich sauber. Sobald du einen Einzelmietvertrag abschließen solltest, hat der Vermieter wieder Anspruch auf eine Kaution, obwohl er die Kaution für die gesamte Wohnung nicht abgerechnet und zurückgegeben hat. Damit macht er sich angreifbar wegen ungerechtfertigter Bereicherung. Deshalb mein Vorschlag, dass du deinen Kautionsteil zurückfordern könntest.

Eine Kündigngsfrist infolge einer ordentlichen Kündigung wegfallen zu lassen verbietet das BGB. Der Vermieter hat mindestens eine K-Frist von 3 Monaten einzuhalten. Dem Mieter kann eine kürzere Frist zugestanden werden. Bei Vertragsauflösung gilt das Datum des Mietendes, was mit oder ohne Frist einhergehen kann. 

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