Frage von Trublemaker, 72

Kann man einen rechtskräftigen Bebauungsplan in Baden Württemberg anfechten, wenn es in der betreffenden Kleinstadt keine Stadtbausatzung gibt?

Mit den Festlegungen des Bebauungsplans bezüglich der Wandhöhe und der Dachart komme ich nicht ganz zurecht. Im Internet habe ich dazu folgenden Betrag gefunden. Zitat: "Dachform festgelegt im Bebauungsplan? 16.07.2004 Kennen die Leute nicht das BauGB? Die Dachform kann im Bebauungsplan nicht festgelegt werden. Steht es im Bebauungsplan, kann dagegen vorgegangen werden. Eine Dachform kann nur durch eine städtebauliche Satzung festgelegt werden. Lesen Sie hierzu die entsprechenden Links. Hatte auch Probleme, weil ringsherum nur Satteldächer sind und 1 Vollgeschoss, baue jetzt nach 7 Monaten Kampf mit dem Bauamt 2 Vollgeschosse mit Pultdach und 15Grad Dachneigung. Bauherrenerfahrung, keine Rechtsberatung. Hat jemand ähnliche Erfahrungen in Baden Württemberg oder einem anderen Bundesland gemacht? Wie ist die Vorgehensweise? Was muss ich beachten? Was für Kosten kommen in etwa auf mich zu?

Antwort
von CSchreiner, 41

Lieber Troublemaker,

es stimmt, dass ein Bebauungsplan nicht unmittelbar die Dachform festsetzen kann. Dies kann aber sehr wohl durch die Integration einer sog. örtlichen Bauvorschrift gem. §74 LBO-BW geschehen. Ich gehe davon aus, dass dies in deinem Fall so passiert ist. Dies ist eine sehr gängige und rechtmäßige Vorgehensweise und wird dann als Festsetzung gem. §9 Abs. 6 BauGB i.V.m. § 74 LBO-BW beschrieben.

--> Somit kein formeller Grund zur Klage!!!

Örtliche Bauvorschriften kann man auch als Gemeinde selbständig und ohne Bebauungsplan erlassen, dies nennt man dann Gestaltungssatzung. In B-W nutzen einige Städte auch den von dir benutzten Begriff "Stadtbausatzung", auch wenn dies nicht der fachlich bundesweit gebräuchliche Begriff (Gestaltungssatzung ist.

Von den Festsetzungen eines Bebauungsplans kann gem. § 31 BauGB befreit werden. Die Voraussetzungen sind im 31 beschrieben.

Die Vorgehensweise ist theoretisch immer gleich:

- Vorgespräch bei Bauaufsicht und Gemeinde wg. Zulässigkeit

- Antrag auf Bauvorbescheid (wenn aussichtsreich)

- Antrag auf Befreiung/Abweichung

- bei neg. Bescheid Widerspruch gegen den Verwaltungsakt

- wenn dem nicht abgeholfen wird, der Gang vor den Kreis- bzw. Stadtrechtsausschuss

- bei neg. Bescheid, Klage gem. VwGO vorm Verwaltungsgericht

....

Kosten für Bauvoranfrage bzw. Befreiungsantrag sind im Gebührenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörden geregelt. Bei Befreiungen kommt es i.d.R. auf den wirtschaftlichen Vorteil durch die Befreiung an, z.B. die bessere, größere Ausnutzung des Grundstücks durch mehr Geschosse.

Da du schreibst, dass du nun zwei VG inkl. Pultdach mit 15 Grad baust, scheinst du ja die Befreiung erteilt bekommen zu haben. Deswegen erübrigt sich das wohl.

Oder habe ich das falsch verstanden?

vg

C

P.S.: Ein Bebauungsplan "ist" DIE städtebauliche Satzung!!!

Kommentar von Trublemaker ,

Hallo Herr Schreiner,

ich habe den Urkundenentwurf für den Kaufvertrag seit Freitag vor mir liegen. Ich bin also noch nicht Eigentümer des Grundstücks.

Als feststand, dass ich den Bauplatz erwerben kann, habe ich Pläne des Hauses, das es in dieser Form schon gibt, für ein Gespräch ins dortige Rathaus mitgenommen. Die Antwort auf meinen Wunsch nach einem versetzten Pultdach (laut Bebauungsplan nur Satteldach und Walmdach möglich), um dadurch mehr Tageslicht in das Dachgeschoss zu bringen wurde mit dem Argument verneint, dass der Bebauungsplan noch so jungfräulich ist und deshalb noch keine Ausnahmen seitens der Stadt erwünscht sind. Da der Entwurf meines Wunschhauses aber nur eine breite von circa 7m vorsieht, würde das Dachgeschoss zu klein ausfallen um daraus aus heutiger Sicht etwas Brauchbares zu machen. Nun könnte ich etwas anderes Planen, das scheußlich aussieht, wie zum Beispiel riesige Gauben auf beiden Hausseiten oder eine Art Zeltdach bis auf den Boden mit ebenfalls riesigen Gauben, da hier keine Festlegungen im schriftlichen Teilen des Bebauungsplanes enthalten sind und ich mich nur um das Baugesetzbuch halten müsste. Das wäre erlaubt. Aber das will ich eigentlich nicht.

Zur Situation vor Ort noch folgendes. Der Bauplatz befindet sich in einer kurzen Sackgasse, in der Mitte von 3 Bauplätzen. Die Sackgasse endet an meinem zukünftigen Bauplatz. Weiter führt nur ein Fußweg. Zur Straße hin wird das Haus durch ein anderes, neue zu errichtetes Gebäude abgedeckt. Auf dieser Seite wäre nur die Form eines Satteldaches sichtbar.  Auf der anderen Seite entsteht ebenfalls ein Wohnhaus, das an einer Wendeplatte liegt.  Die Zufahrt an dieses Gebäude ist 3,5m breit und endet an einer Wendeplatte. Viel Verkehr ist deshalb auch dort nicht zu erwarten.  

Am anderen Ende des Baugebietes ist laut Bebauungsplan sogar ein einzelnes, dreigeschossiges Wohnhaus mit 6 Wohneinheiten und  Flachdach möglich, obwohl sich hier kein Gebäude mit Flachdach in der unmittelbaren Nähe befindet.

Raten Sie mir bitte jetzt nicht, deshalb auf den Bauplatz zu verzichten. Als verheiratetes Ehepaar mit erwachsenen Kindern; mit keinen Vorstandsämtern behaftet; mit keinem Arzttitel gesegnet; nicht bereits dort in Miete langjährig ansässig zu sein und über kein Vitamin B zu verfügen, dann hat  man es schwer, einen Bauplatz zu erwerben, wenn es eine größere Anzahl an Interessenten gibt. Es sei denn, man zieht weit hinaus aufs Land. 

MfG

R.H.

Kommentar von CSchreiner ,

Lieber Trublemaker,

wenn es sich hier um einen noch jungen B-Plan handelt, von dem es noch keine Befreiungen bzgl. der festgesetzten Dachform gab, kann ich hier nicht viel Hoffnung machen.

Ich kann den Fachkollegen sehr gut verstehen, da man somit einen Präzedenzfall schafft, der im gesamten B-Plan-Gebiet dann die "Vorarbeit" für eine negative Entwicklung mit sich bringen kann.

Dies gilt umsomehr, je mehr Baulücken noch bestehen, die davon Gegbrauch machen könnten. Hier würde ich vom Grundsatz her auch nicht direkt befreien wollen.

Die Gemeinde wird sich etwas bei den Festsetzungen gedacht und ein gestalterisches Bild haben. Wenn die Gemeinde ihre eigenen Planungen ernst nimmt, wird sie nicht von der Einstellung des Mitarbeits abrücken.

ACHTUNG: Das mit den überdimensionierten Gauben (Dachaufbauten) führt schnell dazu, dass das Dachgeschoss als zweites Vollgeschoss zu werten ist, was, wenn ich richtig gelesen habe, nicht zulässig ist! --> Also auch eine Befreiung vom Maß der baulichen Nutzung. Somit wäre auchdies u.U. auch unzulässig.

Die Lage des Grundstücks und die Ausrichtung des Pultdachs zur Straße hin können zwar als Begründung für die "städtebauliche Vertretbarkeit", eines der drei Kriterien des §31 Abs. 2 BauGB angeführt werden. Deren Bewertung obliegt aber der Gemeinde. Die aufgeführten Gründe halte ich aus der Ferne betrachtet für eher schwach.

Je nach Plankonzept düfte die Abweichung vom Maß der Nutzung (2 VG auch bei Pultdach) und die Dachform (Pultdach) gegen die "Grundzüge der Planung" verstoßen, was somit das K.O.-Kriterium wäre. Dies ist aus der Ferne aber unmöglich einzuschätzen und bedarf zwingend, dass man sich auch die Begründung des Bebauungsplans anschaut.

Der Hinweis mit dem Mehrfamilienhaus mit Flachdach ist insoweit nicht von Bedeutung, da das Dach und die Größe ja explizit im Bebauungsplan festgesetzt sind. Ein Vorbild aus der Nachbarschaft wird nur benötigt, wenn das Vorhaben nach §34 BauGB, sprich ohne Bebauungsplan, zu bewerten wäre. Dies scheint hier nicht der Fall zu sein.

Da es das Gespräch mit der Gemeinde schon gab, die Planung aus persönlichen Gründen nicht so geändert werden möchte, dass sie "plankonform" wäre, so kann ich hier nicht viel mehr empfehlen als:

1. Einstellung überdenken und einen guten Architekten finden, der plankonform plant, was trotzdem ins Budget und die eigenen Vorstellungen bzgl. Raumprogramm und Gestaltung passt, oder

2. den formellen Weg gehen, der nicht sehr aussichtsreich scheint:

- Antrag auf Bauvorbescheid oder direkt Bauantrag mit Antrag auf Befreiung/Abweichung

- bei neg. Bescheid Widerspruch gegen den Verwaltungsakt

- wenn dem nicht abgeholfen wird, der Gang vor den Kreis- bzw. Stadtrechtsausschuss

- bei neg. Bescheid, Klage gem. VwGO vorm Verwaltungsgericht

oder

3. Abstand vom Grundstück nehmen.

Diese Frage kann nur jeder selbst beantworten, da ich die Gründe nicht kenne, aus welchen man sich das Grundstück ausgesucht hat.

Wenn der Wunsch, dort zu bauen überwiegt, dann scheint Variante 1 die sinnvollste zu sein.

vg

C

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