Frage von Stefanokop, 87

Kann ich vor dem Abschließen eines Kaufvertrags für eine vermietete wohnung mit dem Mieter vertraglich festhalten dass ich die Wohnung selbst nutzen will?

Die situation ist folgende: Ich möchte eine Wohnung kaufen die zurzeit vermietet ist (in Düsseldorf). Ich möchte die Wohnung selber nutzen. Der Mieter hat sich laut Makler 'kooperativ gezeigt', nach genauem Nachfragen hat sich rausgestellt dass der mieter 5000 Euro haben wollte um vor der 9 monatigen Kündigunsfrist auszuziehen, diese kann und will ich eigentlich nicht aufbringen.

Habe im internet gelesen, dass wenn ein Mieter es drauf anlegt Einspruch einlegen kann (aus diversen Gründen).

Daher meine Frage, kann ich mit dem mieter einen Vertrag abschließen bevor ich den Kauf endgültig abschließe, nur um mich abzusichern, dass ich keinen Ärger mit dem Mieter habe? In dem Vertrag würde mir dann der Mieter zusichern nach 9 Monaten auszuziehen und keinen Einspruch einlegt oder Härtefall geltend macht?

Ist sowas üblich und rechtens?

Danke für eure Hilfe.

Hilfreichste Antwort - ausgezeichnet vom Fragesteller
von bwhoch2, Community-Experte für Mietrecht, 46

So einen Vertrag kannt Du natürlich abschließen, aber wird Dich in diesem Fall wohl genau die 5000 € kosten, die Du nicht aufbringen willst. Warum sollte Dir der Mieter so etwas unterschreiben, wenn Du nicht zu einer angemessenen Gegenleistung bereit bist.

Du willst diese 5000 € nicht aufbringen. Sagst Du das auch zum Finanzamt, das von Dir Grunderwerbssteuer will? Oder dem Makler, der von Dir vielleicht auch eine Provision will?

Hast Du schon mal den Vermieter gefragt, ob er bereit wäre, 5000 € nachzulassen, um auf diese Weise Dein Risiko ein wenig mit zu tragen?

Eine vermietete Wohnung zu kaufen, um sie selbst zu bewohnen, bedeutet erheblich mehr Risiko, als eine leer stehende Wohnung zu kaufen.

1. Man weiß nicht, wie schwer und wie teuer es ist, den Mieter los zu werden.

2. Man weiß nicht, in welchem Zustand der Mieter die Wohnung hinterlassen wird.

3. Man hat sich den Mieter nicht selbst ausgesucht und man weiß nicht, ob gerade der Mieter ein Grund dafür ist, warum die Wohnung verkauft werden soll. Der Vermieter wird kaum zugeben, dass er vielleicht schon seit Jahren von dem Mieter gepiesackt wird.

Zu 1.: Nach dem Kauf der Wohnung dauert es geraume Zeit, bist Du als Eigentümer im Grundbuch stehst, also überhaupt erst die Kündigung aussprechen kannst. Ab dem Zeitpunkt hast Du 9 Monate Kündigungszeit abzuwarten. Somit kommen schon mal knapp 12 Monate zusammen, in denen Du zwar Miete bekommen kannst, aber selbst auch Miete zu zahlen hast + die Finanzierung der Wohnung. Wenn dann der Mieter nicht pünktich auszieht, verlängert sich die Zeit noch weiter. Mußt Du gar auf Räumung klagen und irgendwie stellt sich heraus, dass plötzlich ein Härtefall vorliegt, hast Du die A...karte gezogen. Hast Du Erfolg, kommt noch die Räumung. Der Mieter verläßt dann zwar vielleicht die Wohnung, aber hinterläßt Dir alles das, was er nicht mehr braucht und am Ende stellt sich heraus, dass er kein Geld hat, um den Gerichtsprozess und die Räumung zu zahlen. Abgesehen von den Kosten der Müllbeseitigung und der notwendigen Renovierung, die vielleicht auch noch viel höher ausfällt, als Du jemals zu träumen gewagt hast. Du kannst Dir zwar dafür für viel Geld einen weiteren Titel erstreiten, aber ob Du damit jemals wieder was von Deinem Geld siehst,  ist doch sehr fraglich.

Wenn also jetzt der Mieter 5000 € verlangt, um seinen Umzug bezahlen können und Dir dafür die Wohnung schon viel früher, als eigentlich gedacht, sauber und ordentlich übergibt, halte ich das für ein wirklich gutes Geschäft. Vielleicht gelingt es Dir, noch auf einen niedrigeren Betrag runter zu handeln. Oder eine Aufteilung des Betrags zu erreichen. Z. B. 4000 €, wenn er mit einem Aufhebungsvertrag zu früherem Zeitpunkt einverstanden ist und weitere 1000 €, wenn er die Wohnung dann auch pünktlich und perfekt hinterläßt. Da alles noch bar auf die Hand im Moment der Schlüsselübergabe. Mit diesem Deal hättest Du ein hohes Maß an Sicherheit, jedoch keine Garantie.

Wenn Du auf Nummer sicher gehen willst, kauf Dir eine Wohnung, die leer ist und in die Du sofort einziehen kannst. Die kostet dann aber wohl auch mindestens 5000 € mehr. (+ mehr Maklergebühr, + mehr Grunderwerbssteuer)

Kommentar von BS3BM ,

Super Antwort - da habe ich nichts weiter zuzufügen!

Kommentar von schelm1 ,

Vielelicht noch, dass man solche Verhandlungen auf den Verkäufer der Wohnung abwälzen sollte.

Dort sind auch alle geschilderten Überlegungen sinnvoll.

Kommentar von bwhoch2 ,

Danke für die Auszeichnung.

Antwort
von schleudermaxe, 14

Ich fürchte nein, denn Verträge mit fremden Mietern könnten kippen. Bei uns benötigt das Grundbuchamt für eine Umschreibung aktuell bis zu 9 Monaten. Bedeutet: Wenn denn der Notar alle Voraussetzungen beschaffen konnte, dauert diese Orgie rd. 12 Monate. Dann kann gekündigt werden mit 9 Monaten. Viel Glück.

Achte beim Kauf auf etwaiges Guthaben aus den Hausgeldabrechnungen. Das steht dem zu, der am Tag der Beschlussfassung im Grundbuch steht und wenn ein Mieter später auch etwas bekommt, wird die eigene Geldbörse geöffnet, nur weil etwas im Kaufvertrag vergessen wurde.

Antwort
von Helfer2011, 45

Solang du die üblichen Fristen einhälst sollte alles klappen. Außer du hast nen miesen Mieter, bei dem ein "Härtefall" eintritt.

Vertraglich festhalten kannst du so etwas jedoch nicht, da der Verkäufer ja nicht der Mieter ist.

Kommentar von Stefanokop ,

Vielen Dank. Ich will ja auch nicht mit dem Verkäufer sondern mit dem mieter so einen Vertrag abschließen. Eine Zusicherung, dass ich mit diesem Mieter in der Hinsicht keine Probleme habe ist für mich eigentlich eine Bedingung für den Kauf. 

Kommentar von Helfer2011 ,

Ich wüsste keinen Weg in dem es zu 100% Vertraglich festgelegt ist.

Antwort
von schelm1, 28

Solange Sie nicht durch den Kauf Eigentümer geworden sind, haben Sie keinen Mieter, mit dem Sie irgendetwas verhandeln könnten.

Erst wenn Sie im Kaufvertrag das bestehedne Mietverhältnis übernommen haben, sind Sie Vermieter mit anspruch auf den 'Erhalt der verinbarten Miete.

Rechtswirksame Erklärungen, wie z.B. eine Eigenbedarfskündigung  können Sie erst als im Grundbuch eingetrgener Eigentümer abgeben.

Antwort
von TrudiMeier, 37

1. Kauf bricht nicht Miete - du kaufst den Mieter samt bestehendem Mietvertrag mit.

2. Du kannst nach Eintragung im Grundbuch dem Mieter wegen Eigenbedarfes fristgemäß kündigen.

3. Warum sollte der Mieter mit dir, der derzeit nicht einmal Eigentümer ist, einen derartigen Deal eingehen, der ausschließlich dir nutzt? Er hat davon nichts, außer Umzugskosten etc.  Es gibt für ihn nicht den geringsten Grund so einen Wisch zu unterschreiben.

4. Gerade bei Eigenbedarfskündigungen kommt es häufig vor, dass gegen Bargeld der Mieter problemlos auszieht. Der muss seinen Umzug ja nun auch finanzieren. Es ist nicht illegal, den Mieter mit Bargeld zum problemlosen Auszug zu unterstützen.

Antwort
von Genesis82, 29

Ich würde auf das Angebot eingehen. Eine vergleichbare, leerstehende Wohnung dürfte deutlich teurer sein, als diese 5.000 Euro. Sei froh, dass in der Wohnung ein kooperativer Mieter lebt, er könnte auch auf stur schalten und dir das Leben schwer machen.

Antwort
von grubenschmalz, 47

Warum sollte der Mieter damit einverstanden sein?

Kommentar von Stefanokop ,

Klar das liegt nicht auf der Hand. Würden Sie vorschlagen, um jeglichen Ärger zu vermeiden, wäre es ratsam 5 extra riesen aufzubringen? Mal angenommen ich zahle ihm eine Art "Abfindung", könnte ich dann einen solchen Vertrag mit ihm sbchließen, der dann auch rechtskräftig wäre? Vielen Dank für Ihre Hilfe!

Kommentar von Helfer2011 ,

Ich als Laie gehe davon aus dass einer solcher Vertrag in einem Härtefall nicht wirksam wäre.

Kommentar von bwhoch2 ,

@Helfer2011: Das ist allerdings wirklich sehr laienhaft. Schließlich steht der Mieter unter keinerlei Druck, den Verbleib in der Wohnung zu verkaufen.

Antwort
von AchIchBins, 15

Und genau aus diesem Grund (Unsicherheit) werden vermietete Wohnungen mit (ca.) 20 % Abschlag bewertet, zumindest in meiner Region (Stgt.).

Auch die 5.000 € sind hier als "Auszugsbonus" völlig normal. ABER ! das wird üblicherweise zwischen aktuellem Eigentümer und Mieter geregelt und mit einem Aufhebungsvertrag geregelt. Dann entfällt auch der Abschlag. Also hier soltest Du das nochmals mit dem Verkäufer besprechen.

Da Du in keinem Vertragsverhältnis zur Wohnung stehst, sehe ich hier für eine sichere Regelung zwischen Dir und dem Mieter keine sichere Grundlage.

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