Kann ich vom Kaufpreis des Grundstückes Geld zurückbekommen?
Ich habe vor einem Jahr ein Grundstück mit Haus gekauft. Das Grundstück ist recht groß und dementsprechend auch der Preis. Nun erfahre ich durch einen dummen Zufall das ein Grundstück ein Gewässergrundstück ist und zudem seit 2006 zum Überschwemmungsgebiet deklariert wurde und so 1 Euro wert sei. Die Verkäufer haben im Notarvertrag ausdrücklich unterschrieben das es nicht so ist. Wer hat hier nun schuld und was könnte ich gelten machen bzw unternehmen um eventuell vom Kaufpreis etwas zurück zu bekommen? Die Verkäufer haben die LBS beauftragt die Immobilie zu verkaufen, weil Sie selber nicht wussten wie man das anstellt.
Antworten
Es gibt einige Möglichkeiten. Die sollten aber auf jeden Fall nicht nur hier, sondern an Hand des Vertrages und der Fakten mit einem Rechtsanwalt geklärt werden. Bei so einem Wert ist hier das Risiko viel zu hoch, daß Umstände übersehen werden und es damit zu Fehleinschätzungen kommt. Wenn die Verkäufer über den "Zustand" des Grundstückes getäuscht haben (s. Vertrag) kann man daran denken, den Vertrag gem. § 123 BGB anzufechten. Folge einer wirksamen Anfechtung ist, daß Grundstück und Geld zurückgetauscht werden müssen. Man könnte auch daran denken, daß das Grundstück nicht die "vereinbarte Beschaffenheit" hat und damit mit einem Sachmangel behaftet ist. Gem. §§ 434 ff. BGB würde das, da eine Nacherfüllung wohl kaum möglich ist, in der letzten Konsequenz dazu berechtigen, vom Vertrag zurück zu treten und ggfs. Schadensersatzansprüche geltend zu machen. Die Folge wäre die gleiche, wie oben. Wenn man das Grundstück nicht zurückgeben will, würde die zweite Variante statt des Rücktrittes auch dazu berechtigen, den Kaufpreis entsprechen zu mindern. Wenn schon im Vertrag ausdrücklich etwas über den Zustand des Grundstückes geregelt ist, könnte man schließlich auch an eine "Störung der Geschäftsgrundlage"(§ 313 BGB) denken, die zu einer Anpassung des Vertrages (in Bezug auf den Kaufpreis) führen kann. Ob und welche Variante hier zum Tragen kommen kann, kann hier nicht geklärt werden (s.o.). Der nächste Weg sollte also zum Rechtsanwalt führen.
Wenn die LBS die Immobilie im Auftrag verkauft hat, dann war hier sicher ein Immobilienmakler der LBS tätig. Wenn 2006 schon festgestanden hat, dass das Grundstück im Überschwemmungsgebiet liegt, hätte auch der Makler durch Nachfrage beim Verkäufer und bei der Gemeinde/Stadtverwaltung im Bauamt eine entsprechende Auskunft erhalten müssen. Prüfe nach, ob der Makler oder die Verkäufer von der Einstufung als Überschwemmungsgebiet gewusst haben. Wenn ja, ist sicher ein Schadensersatzanspruch entstanden. Dafür sollte aber ein Rechtsanwalt zur Unterstützung herangezogen werden.
Wenn Du das nachweisen kannst das die Verkäufer das wusten würde das bedeuten das Du betrogen wurdest da dies Information Dir ja vorenthalten wurde bzw. verneint wurde. Eine Rückabwicklung/Kaufpreisminderung sollte dann möglich sein.
Mit Rückabwicklungen wäre ich in solchen Fällen immer vorsichtig. Das geht nur nach hinten los, weil der Verkäufer das Geld sicherlich schon nicht mehr hat.
regideur am 5. August 2008 15:41 Beide Möglichkeiten haben Vor- und Nachteile die gegeneinander abzuwägen sind.
In diesem Fall kann dir nur ein Anwalt helfen, der sich mit Immobilienrecht auskennt. Wenn ausdrücklich im Kaufvertrag aufgelistet wurde, dass es sich nicht um ein Überschwemmungsgebiet handelt und vor dem Datum dieses Vertrages das schon bekannt war, solltest du gute Möglichkeiten haben, zu gewinnen. Aber du musst dich auf eine lange Zeit einstellen bis so etwas entschieden ist. Es sei denn, du versuchst es direkt beim Verkäufer und informierst ihn, was du zu tun gedenkst. Vielleicht ist er einsichtig.
Such dir einen guten Anwalt, zeig ihm den Vertrag und richte dich auf einen langen Rechtsstreit ein. Der Verkäufer wird mit einiger Sicherheit versuchen, die betreffende Formulierung vom Gericht zu seinen Gunsten deuten zu lassen, da ja auch für ihn viel Geld auf dem Spiel steht. Dabei kommt es auf jedes Wort, jedes Komma und etwaige Rechtschreibfehler an. Abgesehen davon kann es natürlich sein, dass der Verkäufer tatsächlich nichts davon wusste. Inwieweit er dann trotzdem haftet, kann dir nur der Anwalt sagen.
Alles AFAIK und IANAL.
Da der Vertrag somit also unter falschen Voraussetzungen abgeschlossen wurde, kann man diesen rückabwickeln, u. U. ist er sogar nichtig, das muss man mal beim Anwalt erfragen.
In der Immobilienanzeige müsste aber doch auf dieses Polder hingewiesen worden sein, und daß es kein Bauland sondern sonstiges, nicht nutzbares Land ist und müsste eigentlich entsprechend günstiger gewesen sein.
Schau mal im BGB (oder Internet) nach, ab §§ 433, da kommen auch die verschiedenen Möglichkeiten, speziell bei Immobilienkäufen.
Soweit ich das überblicke, ist das auf jeden Fall ein Mangel, den man Dir hätte mitteilen müssen.
Wenn der Verkäufer sogar unterschrieben hat, daß das nicht so sei, dann hat er Dich auch noch arglistig getäuscht.
Nimm Dir direkt einen Anwalt. Da bekommst Du auf jeden Fall Geld zurück!
Die LBS trat ja sicherlich nur als Makler auf und hat damit nichts zu tun!
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Sehr schön die verschiedenen Anspruchsgrundlagen genannt und erläutert.
Wichtig sind bei alledem die ersten beiden Sätze, da es nicht um 4,0 oder 4,2 % Tagesgeld geht!
Stand der Dinge nach einem Gespräch mit meinem Anwalt: Es Handelt sich zum einen um Vertragsrecht und das ich in dem Vertrag arglistisch Getäuscht wurde. Nur die Frage werr hat Schuld. Die Verkäufer könnte ich nur angreifen, wenn ich es Ihnen nachweisen kann dass sie es wissen mussten. Folglich habe ich meine Nachbarn abgeklappert und in der Gemeinde Nachgefragt. Großen Staunen, niemand in der Gemeinde hat dies gewusst das es überschwemmungsgebiet wurde (trifft ja noch mehr Grundstücke). Nächsteste Telefonat mit der Kreisstadt hat ergeben das es 2006 mal in der Zeitung stand und die betroffenen Grundstückbesitzer deswegen nicht einzeln angeschrieben wurden, da es zu viele seien. Nächster anlauf beim Anwalt: nun soll die Frage geklärt werden ob es nicht der markler hätten herausbekommen müssen, da der Verkäufer nicht ohne Grund einen Markler eingeschlatet hat, da er noch nie ein Haus verkauft hat und auf nummer sicher gehen wollte.
In der Frage heißt es :"Die Verkäufer haben im Notarvertrag ausdrücklich unterschrieben, daß es nicht so ist." Wenn die das AUSDRÜCKLICH erklären, dann müssen Sie sich auch Gedanken darüber gemacht haben. Es sei den sie hätten auch bei aller gebotenen Sorgfalt nicht wissen müssen, daß es doch so ist. Wenn es i.Ü. aber doch so ist, dann fehlt dem Grundstück die vereinbarte Beschaffenheit, das Grundstück ist also mangelhaft.