Frage von themachina, 51

Kann ich gegen meinen Vermieter vorgehen?

Hallo.

Ich bin vor knapp 2 Jahren in eine Wohnung eingezogen, die günstig zu vermieten war. Seither ist der Gesamtmietpreis um mehr als 25% gestiegen, 14% Mieterhöhung, sobald ich 15 Monate hier gewohnt habe, der Rest kam durch eine Nebenkostenerhöhung.

Andere Mieter im Haus haben bereits seit Jahren eine deutlich höhere Nebenkostenabrechnung, sie zahlen alle (!) seit 2012 ca. 100.- im Monat, ich sollte aber nur 65.- bezahlen. Ihr könnt euch ausrechnen, wie hoch die Nachzahlung ist.

Allen, die ebenfalls neu eingezogen sind (im Objekt nebenan) ging's genau so. Erst Mieterhöhung, dann saftige Nebenkostenerhöhung.

Ich gehe davon aus, dass mir die Wohnung absichtlich günstig vermietet wurde, damit schnell ein neuer Mieter da war, und die Erhöhung bereits bei meinem Einzug kalkuliert wurde.

Kann ich irgendwie gegen meinen Vermieter (ist eine Gesellschaft, keine Privatperson) vorgehen?

Danke.

Hilfreichste Antwort - ausgezeichnet vom Fragesteller
von anitari, Community-Experte für Mietrecht, 47

Erhöhung der Kaltmiete nach 15 Monaten ist rechtlich in Ordnung. Es hätten übrigens auch 15 oder gar 20 % sein dürfen.

Nebenkostenvorauszahlungen müssen angemessen sein. Was 65 € bei 50 m² ohne Heizenergiekosten durchaus sind.

Wurden denn nach der Abrechnung die Vorauszahlungen erhöht?

Kann ich irgendwie gegen meinen Vermieter (ist eine Gesellschaft, keine Privatperson) vorgehen?

Aus meiner Sicht ohne Aussicht auf Erfolg.

Wie hoch die tatsächlichen Nebenkosten ausfallen kann ein Vermieter nie im Voraus wissen.

Kommentar von themachina ,

Mehr als 14% hätten es nicht sein dürfen, da gibt's hier im Gebiet eine Sperre.

Die Abrechnung habe ich nun erhalten, mit ihr zusammen die Information, dass ich künftig mehr zahlen solle. Auch lustig, am 20. kommt der Brief und schon zum 1. soll die neue Miete drauf sein. 

Für die Nachzahlung hab ich genauso wenig Zeit. 

Und ich verstehe nach wie vor nicht, wieso er das nicht vorher wissen konnte. Über mir und unter mir sind es dieselben Quadratmeter, und die Kosten werden nach Quadratmetern berechnet! Wenn die oben und der unten jeweils 100.- bezahlen, weiß ich doch, dass der in der Mitte mit 65.- nicht klarkommt! Das weiß sogar ich, die von sowas sonst keine Ahnung hat. Deshalb fühle ich mich ja so auf den Arm genommen!

Kommentar von anitari ,

Auch lustig, am 20. kommt der Brief und schon zum 1. soll die neue Miete drauf sein. 

Für die Nachzahlung hab ich genauso wenig Zeit. 

Das ist nicht korrekt. Die neuen Nebenkostenvorauszahlung ist mit Beginn des 3. Monats nach Zugang der Abrechnung zu Zahlen.

BGB §560 Abs. 2

http://dejure.org/gesetze/BGB/560.html

Bei Zugang im November 2015 also ab Februar 2016.

Die Nachzahlung ist binnen 30 Tage nach Zugang fällig. Sofern es denn einen Grund gibt sie zu prüfen bzw. prüfen zu lassen.

Mehr als 14% hätten es nicht sein dürfen, da gibt's hier im Gebiet eine Sperre.

Dann 15 %. BGB §558 Abs. 3

Kommentar von albatros ,

Kleiner Irrtum. Lt. BGB ist die Erhöhung ab übernäcstem Monat nach Erhalt der Abrechnung möglich. Das bedeutet bei Zustellung im November ist ab 1. Januar die Anpassung zu zahlen (und nicht erst ab 1. Februar). Entschuldige bitte meinen Mecker, aber es ist nun mal so.

Kommentar von anitari ,

Stimmt. Wo Du Recht hast Du recht.

Kommentar von albatros ,

Auch lustig, am 20. kommt der Brief und schon zum 1. soll die neue Miete drauf sein.

Die Anpassung der Vorauszahlung ist erst lt. BGB ab übernächstem Monat ab Erhalt der Abrechnung zulässig, als ab 1.1.16.

Die Miete ist immer erst am dritten Werktag des Monats fällig, Samstag und selbstverständlich Sonn- und Feiertage nicht mitgerechnet. So will es der Gesetzgeber.

Expertenantwort
von albatros, Community-Experte für Mietrecht, 30

Der Vermieter hat das geltende Recht angewandt. Mit niedrigen Vorauszahlungen hat er die Mieter gelockt, das darf er in einem bestimmten Rahmen. Nach der ersten Abrechnung darf er dann die Vorauszahlungen um 1/12 der Nachzahlung erhöhen, sprich anpassen.

Die eigentliche Mieterhöhung durfte er vornehmen. Es wäre zu prüfen gewesen, ob sie formal überhaupt wirksam war. Nun ist die ME  sicher Geschichte. Die nächste wäre erst möglich in einem Rahmen von 20 bzw. 15% (bei gültiger Kappungsgrenze) innerhalb von drei Jahren wenn dieser noch nicht ausgeschöpft ist.

Kommentar von themachina ,

Dankeschön.

Das mit der Anpassung ist nicht ganz korrekt.

Ich soll 260.- nachzahlen, aber ab sofort 30.- mehr Nebenkosten zahlen. 1/12 wären ja ca. 23.- mehr gewesen und nicht 30. 

Oder versteh ich das falsch?

Kommentar von albatros ,

Die Anpassung wäre bei einem Zwölftel aufgerundet 22 EURO mehr als zuvor. Nur das musst du zahlen. Der Vermieter darf nicht zu seinen Gunsten auf Vorrat die Vorauszahlungen erhöhen. Teile ihm schriftlich per Einwurfeinschreiben mit, dass du deine Vorauszahlungen  um 22 Euro erhöht ab 1. Januar zahlen wirst. Das ist so rechtskonform.

Kommentar von ChristianLE ,

Ich soll 260.- nachzahlen, aber ab sofort 30.- mehr Nebenkosten zahlen. 1/12 wären ja ca. 23.- mehr gewesen und nicht 30. 

Du solltest hier eventuelle Preissteigerungen mi Auge behalten. Dahingehend können die 30 EUR durchaus OK sein.

Kommentar von albatros ,

sind sie nicht, 25 wären höchstens akzeptabel.

Antwort
von DerHans, 43

Die Nebenkostenabrechnung hat mit der Miete nur am Rande zu tun. Dieses ist für den Vermieter ja nur ein "durchlaufender Posten". Dass sie erhöht wurde, liegt einfach daran, dass du mehr verbraucht hast, als ursprünglich geplant. Das liegt nicht im Ermessen des Vermieters.

Kommentar von themachina ,

Die über mir, 50 Quadratmeter, verbraucht 100,.

Der unter mir, auch 50qm, verbraucht 100.-

Es handelt sich um Nebenkosten, die (abgesehen vom Fernsehanschluss und dem Schornsteinfeger) sämtlich nach Wohlfläche berechnet werden.

Warum sollte dann ich, ebenfalls 50qm, nur 65 bezahlen?

Das ist doch Vorsatz!

Kommentar von DerHans ,

Wenn du wusstest, dass die Nachbarn höhere Abschlagszahlungen leisteten, hättest du das ebenso einfach machen können.

Kommentar von TrudiMeier ,

Auch wenn das Vorsatz ist - es ist kein Betrug und nicht strafbar.

Antwort
von ChristianLE, 51

14% Mieterhöhung, sobald ich 15 Monate hier gewohnt habe

Das ist grundsätzlich rechtlich kaum zu beanstanden, wenn die entsprechenden Kriterien erfüllt sind.

Hier gibt es keine Möglichkeit dagegen vorzugehen.

Andere Mieter im Haus haben bereits seit Jahren eine deutlich höhere Nebenkostenabrechnung, sie zahlen alle (!) seit 2012 ca. 100.- im Monat, ich sollte aber nur 65.- bezahlen.

Die Höhe der Vorauszahlungen ist insbesondere bei Mietbeginn von Vermieter und Mieter "verhandelbar". Eine eindeutige Höhe von Vorauszahlungen kann nie festgelegt werden, da die Kosten auch vom individuellen Verbrauch abhängen.

Kann ich irgendwie gegen meinen Vermieter (ist eine Gesellschaft, keine Privatperson) vorgehen?

Ich wüsste nicht warum.

Kommentar von themachina ,

Die Kosten hängen in meinem Fall nicht vom Verbrauch ab, nahezu alles wurde nach Wohnfläche berechnet. Und die ist mit den Mietern über und unter mir identisch, also müsste er gewusst haben, wie hoch meine Nebenkosten tatsächlich ausfallen.

Strom & Gas bezahle ich separat und direkt an den Anbieter.

Deshalb möchte ich gegen ihn vorgehen. Fühle mich vera*scht.

Kommentar von ChristianLE ,

Was heißt denn "nahezu alles"? Die Heizkosten sind in der Regel verbrauchsabhängig abzurechnen.

Deshalb möchte ich gegen ihn vorgehen. Fühle mich vera*scht.

Und was erhoffst Du dir davon?

Antwort
von FGO65, 50

Das Mietrecht gilt für alle, egal ob Privatperson oder Firma.

Kommentar von themachina ,

Gegen das hat er aber meines Wissens nicht verstoßen. Erhöhung um die 14% ist legal, mehr hätten es nicht sein dürfen, und auch nicht früher als 15 Monate nach Einzug. 

Ich denke nicht, dass er sich einen offensichtlichen Fehler leisten würde. Ich denke eher, dass sowas wie Betrug vorliegt.

Kommentar von DerHans ,

Dem Mieter steht es frei, von sich aus eine höhere Abschlagszahlung zu leisten, um Nachzahlungen zu vermeiden.

Antwort
von TrudiMeier, 32

Nein, ich sehe dafür keinen Grund. Es ist fast schon üblich, die Nebenkostenvorauszahlungen relativ niedrig anzusetzen, schon allein damit die Wohnung überhaupt vermietet werden kann. Hättest du die Wohnung auch mit einer Vorauszahlung von 120 € gemietet? Das Geschrei vom Mieter kommt unter Garantie. Entweder wird gleich gemeckert, dass die Vorauszahlungen so hoch sind oder eben bei der Jahresabrechnung. 

Auch die Mieterhöhung dürfte, vorausgesetzt die gesetzlichen Vorgaben wurden eingehalten, keinen Grund ergeben, dagegen vorzugehen.

Antwort
von Bambi201264, 51

Nein, Du kannst nichts machen. Das ist leider heutzutage gängige Praxis, da der Vermieter nicht mehr verpflichtet ist, eine realistische NK-Schätzung abzugeben (obwohl er dazu ja sehr wohl in der Lage wäre).

Auch ich habe mich darüber schon sehr geärgert, aber betrachte das als Lehrgeld. Mit Betrug wirst Du nicht durchkommen.

Ich bin damals in den Mieterverein eingetreten und lasse meine NK-Abrechnung jedes Jahr prüfen (bisher waren sie alle in Ordnung bei diesem Vermieter, bei früheren nicht immer...)

Tut mir leid, dass ich Dir keine "bessere" Antwort geben kann.

Kommentar von TrudiMeier ,

da der Vermieter nicht mehr verpflichtet ist, eine realistische NK-Schätzung abzugeben (obwohl er dazu ja sehr wohl in der Lage wäre).

Gibst du als Vermieter aber eine realistische NK-Vorauszahlung an, geht das Geschrei gleich los, warum das so teuer wäre. Ich habe die NK-Vorauszahlungen für meine Mieter so angepasst, dass sie bei der Jahresabrechnung eine Differenz von +/- zweieurofuffzich haben. Als ich die Wohnung vermietet habe, musste ich feststellen, dass manche Interessenten eine doch eher unrealistische Vorstellung von der Höhe der Nebenkosten haben. Oder denkst du, dass Neben- und Heizkostenvorauszahlung von max. 150 € für eine 100 m²- Wohnung in einem 2-Familienhaus realistisch ist?

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