Frage von Backsta, 47

Kann ich eine Heizkostenabrechnung verlangen?

Hallo liebe Leute,

ich habe am 03.07.2015 einen Mietvertrag unterschrieben, bin aber erst am 04.11. in die Wohnung eingezogen.

Nun ist es so das meine Vermieterin keine Heizkostenablesung bei meinem Einzug bzw. nach Unterschrift des Mietvertrages hat machen lassen (Verdunstungsröhrchen). Diese wurde erst am 10.12.2015 gemacht.

Meine Vermieterin hat nun bis jetzt noch keine Abrechnung gemacht und als ich ca. 3 Wochen nachdem die Ablesung gemacht wurde nachgefragt habe wie es mit der Abrechnung aussieht, sagte sie, dass sie ein Jahr Zeit dafür hätte.

Nun bezahle ich ja aber schon seit über einem Jahr und Zwei Monaten meine Heizkosten im Voraus, 140€ monatlich.

Ist es meiner Vermieterin erlaubt in diesem Zeitraum keine Abrechnung zu machen? Im Mietvertrag finde ich leider nichts dazu.

Ich habe das hier dazu im Internet gefunden: Zunächst einmal ist ein Vermieter verpflichtet, gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB jährlich über die Nebenkosten abzurechnen. In § 556 Abs. 3 Satz 2 heißt es: „Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.“ http://www.refrago.de/Nebenkostenabrechnung_Fristen_Bis_wann_muss_ein_Vermieter_...

Außerdem frage ich mich, wie sie bei der Abrechnung meine Heizkosten von denen des Vormieters trennen will? Es sind ja 5 Monate vergangen bis die überhaupt mal eine Ablesung gemacht wurde.

Zugegebenermaßen habe auch ich alles etwas versäumt. Aber das ist meine erste Wohnung und ich dachte "passt schon irgendwie", weil sonst eigentlich alles recht unkompliziert war. Langsam mache ich mir aber echt Sorgen das es deswegen Komplikationen geben könnte. Ich frage nicht direkt die Vermieterin weil ich keinen "Ärger" möchte und mich erst mal absichern will, da ich eigentlich gerne in der Wohnung wohne...

Vielen Dank im Voraus für eure Hilfe!!

Expertenantwort
von bwhoch2, Community-Experte für Mietrecht, 11

Wie viele schon geschrieben haben: Für die Abrechnung 2015 hat die Vermieterin noch Zeit.

Was aber Deine anteiligen Heizkosten für 2015 anbelangt: Wenn wirklich erst am 10.12.2015 (vermutlich die jährliche Ablesung) abgelesen wurde, kann sie Dir gegenüber keine Heizkosten für den Zeitraum Juli bis November geltend machen. Sie kann Deinen Verbrauch schlicht nicht nachweisen.

Alle anderen Betriebskosten natürlich schon. Die 140 € sind ja nicht nur für Heizkosten.

Solltest Du irgendwann die Jahresabrechnung für 2015 erhalten und darin ist auch eine Heizkostenabrechnung der Ablesefirma enthalten, die Deinen Anteil von 1. Juli bis 31. Dezember ausweist, schau genau hin.

Wenn die gesamten Heizkosten des Hauses teilweise nach anteiliger Wohnfläche ausgewiesen sind, ist das in Ordnung. (30 - 50 %) Diese müßtest Du auch zahlen. Wenn dann Dein Verbrauch für den Zeitraum Juli bis Dezember ausgewiesen wird, solltest Du nachsehen, auf welchen Anfangswerten dieser beruht. Auf denen vom 10.12.2015 oder auf denen vom Jahr davor. Sollten sich die Kosten im Rahmen halten, aber dennoch etwas suspekt sein, darfst Du Dir von den Heizkosten (nicht von der ganzen Abrechnung) ggf. 15 % einbehalten. Das gilt immer dann, wenn die Heizkostenverordnung nicht korrekt angewandt wurde.

Expertenantwort
von anitari, Community-Experte für Mietrecht, 13

Die Vermieterin hat 12 Monate nach ende des Abrechnungszeitraumes Zeit die Abrechnung zu erstellen.

Abrechnungszeitraum hat nichts mit dem Mietzeitraum zu tun.

Ist der Abrechnungszeitraum das Kalenderjahr hat sie bis 31.12.2016 Zeit für das Jahr 2015 abzurechnen.

Nun ist es so das meine Vermieterin keine Heizkostenablesung bei meinem Einzug bzw. nach Unterschrift des Mietvertrages hat machen lassen (Verdunstungsröhrchen).

Möglicherweise wurde die ja bei Auszug des Vormieters gemacht.

Antwort
von imager761, 9

Ist es meiner Vermieterin erlaubt in diesem Zeitraum keine Abrechnung zu machen?

Ja:  § 566, Abs. 3, Satz 1, Halbsatz 2 BGB


Außerdem frage ich mich, wie sie bei der Abrechnung meine Heizkosten
von denen des Vormieters trennen will? Es sind ja 5 Monate vergangen bis
die überhaupt mal eine Ablesung gemacht wurde.



Völlig simpel:
Betriebskosten einschl. Heizkosten werden über einen 12-Monats-Zeitraum abgerechnet: § 566 Abs. 3 Satz 2 BGB.

Angenommen, es würde nach Kalenderjahr, also 01.01. - 31.12. abgerechnet, zahlst du von den Gesamtjahreskosten 2015 für deine Mietmonate anteilig.

Und zwar nicht nur Heizung, sondern alle für 2015 aufgewendeten Betriebskosten gem § 2 BetrKV oder mietvertragliche benannter umlagefähiger Betriebskosten.

Bei den Heizkosten bist du da leicht im Vorteil, weil im Winter mehr Heizernergie in deiner Wohnung verbraucht sein dürfte würde als bei deinem Vormieter im Frühjahr/Sommer, du aber den Jahresdurchschnitt anteilig bezahlst, nicht nur deinen stärkeren Verbrauch. Zögst du Anfang eines Jahres irgendwann einmal aus, schlägt das Pendel allerdings wieder zurück.

Meint also 2/12 des Jahresaufwandes, wenn der vertragliche Mietbeginn 01.11.2015 war und nach Kalenderjahren ebgerechnet würde  - wann du eingezogen bist, interessiert bzgl. der Neben- und Heizkosten niemanden. Allenfalls deinen Stromversorger, der erst ab Zählerstand Mietbeginn mit dir abrechnet - der voherige Verbrauch fällt deinem Vormieter bzw. dem Vermieter an.

Die Wärmemengenmesser werden turnusgemäß ausgetauscht. Spätestens bei einem Ersatztermin über diese dir mitgeteilte Handwerkermassnahme solltest du das ermöglichen: Eine zulässige Schätzung ginge vorr. zu deinen Ungunsten aus :-(


Ich frage nichtdirekt die Vermieterin weil ich keinen "Ärger" möchte und mich erst malabsichern will, da ich eigentlich gerne in der Wohnung wohne...


Gut, dass du hier fragst: Dein Vermieterin darf tatsächlich, wie sie es sagte, bis zu 12 Monate nach Ablauf der zwölfmonatigen Abrechnungsperiode über deinen Betriebskostenanteil aus 2015 abrechnen. Je nach Bessungszeitraum also im Laufe des nächsten, gar übernächsten Jahres erst :-).

Deine Vorauszahlungen sind lediglich ein Vorschuss auf deine Abrechnung: Deine VM muss dir keinen zinslosen Kredit gewähren.

Ergäbe sich eine Nachzahlung, darf die Betriebskosten-Vorauszahlung entsprechend erhöht verlangt werden, ergäbe sich eine Erstattung, darfst du weniger monatliche Vorschusszahlungen  als bisher vereinbart verlangen.

HTH

G imager761

Kommentar von anitari ,

Paragraf 566 sicher nicht;-)

Kommentar von imager761 ,

Kein Wunder, dass dein meist lakonischen Antworten hier wenig Zustimmung finden: Eine Korrektur des Tippfehlers in § 556 BGB  wäre ja hilfreich gewesen :-(

Antwort
von Colombo1999, 17

Du musst Dir überhaupt keine Sorgen machen. Es passt tatsächlich alles. Die Ablesungen werden 1 x  im Jahr gemacht, wann das ist, das ist egal. Der Verbrauch wird anteilig auf die Monate des Jahres umgelegt, Heizkosten natürlich im Sommer anders als im Winter.

Deine Vermieterin hat bis zum 31.12.2016 Zeit mit der Abrechnung für 2015.

Wenn Deine Vorauszahlung sich als zu hoch erweist, weil Du z. B. viel weniger heizt als der Vormieter, dann wird nach der Abrechnung angepasst. Das kannst Du verlangen. Was Du zu viel gezahlt hast für 2016, wird Dir gutgeschrieben oder zurück erstattet.

Expertenantwort
von albatros, Community-Experte für Mietrecht, 11

Vermutlich galt als Mietbeginn vereinbart der 1.11.15.(???)Ab diesem Tag (auch bei Einzug am 4.) sind Betriebskosten einschließlich Heizkosten zu zahlen. Das Datum der Unterschrift spielt dabei keine Rolle.

Für 2015 hat der Vermieter Zeit, bis 31.12.16 abzurechnen (Zustellungsdatum). Das gälte bei Modus Kalenderjahr.

Antwort
von Nemisis2010, 12

Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet eine jährliche 12 mon. umfassende Nebenkostenabrechnung zu erstellen, wenn mietvertraglich monatliche Nebenkostenvorauszahlungen vereinbart wurden. Falls mietvertraglich jedoch eine Nebenkostenpauschale vereinbart wurde, wäre der Vermieter nicht verpflichtet eine jährliche Nebenkostenabrechnung zu erstellen.

„Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen."

Weiter darf der Vermieter den 12 mon. umfassenden Abrechnungszeitraum frei wählen. Wählt er z.B. exakt den Zeitraum vom 1.1.-31.12.2015 dann hätte die Vermieterin noch bis zum 31.12.2016 Zeit Dir die Nebenkostenabrechnung zukommen zu lassen. Entscheidend für die Fristberechnung ist also der Abrechnungszeitraum und nicht Dein Nutzungszeitraum (hier vom: 1.11.2015 - 31.12.2015).

Deine Vermieterin könnte jedoch auch z.B. den 12 mon. Zeitraum vom 1.11.2015-31.10.2016 abrechnen, dann müßte sie Dir die Abrechnung spät. am 31.10.2017 zukommen lassen.

Die Vermieterin kann die jährliche Nebenkostenabrechnung erst erstellen, wenn sämtliche Rechnungen für 2015 vorliegen. Dies ist nicht immer sofort nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes der Fall. (Bei mir kommt z.B. die Wasserrechnung erst im Mai, obwohl zum Jahresende abgelesen wird.)

Antwort
von robi187, 17

erkundig dich mal was ein ablesetermin und die abrechung von z.b. istda kostet?

viele kleine einheiten legen es auf m2 und auf bewohner um? das kommt unter schtich viel billiger?

und ungenau sind die ablesungen auch denn sie verdunsten immer ob einer unterm dach wohnt oder im keller? süden oder im norden? usw?

erkundige dich auch was der vermieter und der mieter bezahlen muss bei der provie abrechung:

Antwort
von Furino, 2

wann war den Mietbeginn laut Vertrag?

Unterschrieben und Einzug genügen hier nicht

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