Kann ich die Mieter kündigen?

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9 Antworten

Hallo,

ja sowas ist immer schwer und meist mit hohen Kosten verbunden. Wichtig ist ein Schriftverkehr der nachgewiesen werden kann. Also die Miete per Einschreiben anmahnen.

Fristlos kann man erst nach 3 fälligen Monatsmieten kündigen.

Was steht denn als Kündigungszeit im Mietvertrag? Ich würde sofort kündigen also ersteinmal fristgerecht und wenn kein Geld kommt, nach drei Monaten dann fristlos aber am Besten unter einbezug eines Anwalts.

An die Waschmaschiene ein Schloß oder an die Steckdose ein Schloss, bei nichtgebrauch ausstecken und Steckdose abschließen.

Die Hundehaltung (habe selbst drei Hunde in einer Mietwohnung) auch schriftlich beanstanden (also auch wegen Beschwerde der Nachbarn) untersagen mit Fristsetzung.

Alles schriftlich und per Einschreiben!

Ganz viel Glück... und am Besten einen sehr guten Anwalt.

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Kommentar von anitari
08.07.2016, 18:50

Fristlos kann man erst nach 3 fälligen Monatsmieten kündigen.

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Was steht denn als Kündigungszeit im Mietvertrag?

Für den Vermieter, außer es wurde vertraglich eine längere vereinbart, gilt die gesetzliche Kündigungsfrist. Also mindestens 3 Monate.

Ich würde sofort kündigen also ersteinmal fristgerecht

Mit welcher Begründung?

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Kann ich die Nachbarn loswerden? Wenn ja wie und wie schnell?


Wg. Mietrückstand:
Gem. § 569 (2a), § 543 (3b) kann man am 04.08.2016 fristlos kündigen, wenn mit Ablauf des 03.08. durch Kaution(sraten) und/oder Mieten eine (Gesamt-)Betrag von 2 Monatsmieten rückständig ist. In dem Fall kannn der M allerdings durch vollständigen Ausgleich die Kündigung abwenden.
Daher kündigt man hilfsweise ordentlich gem. § 573 (2) 1 BGB ordentlich gleich mit und wäre dem M in jedem Fall in drei Monaten los.

Wg. Hundehaltung:
Ohne anderslautende Mietvertragbestimmung bedarf die Haltung von Hunden deiner Zustimmung. Wurde die nicht eingeholt und deinerseits erteilt, was der M beweisen müsste, kann man sofortige Abschaffung der Tiere verlangen.

Wurde sie erteilt, mit der Begründung Mieterbeschwerden und eigenen Festellungen über Lärmelästigung die Haltung widerrufen und unverzügliche Abschaffung verlangen.

Käme der M dem nicht nach, darf man in beiden Fällen n. § 543 (2) 2 BGB sofort fristlos kündigen.
Hier sind zur Glaubhaftmachung ein eigenes Lärmprotokoll (wer, wann, zu welcher Zeit, wie laut, wie lange) und möglichst schriftliche Mieterbeschwerden oder deren Benennung als Zeugen hilfreich, falls der M dagegen klagen wollte.

G imager761


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Der §543 BGB, der die fristlose Kündigung erlaubt, schreibt zwar zunächst was von zwei aufeinander folgenden Terminen, aber zur Betragshöhe gilt, dieser Teil von §569 BGB:

(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:

1. Im Falle des § 543

Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rückständige Teil der Miete nur

dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat

übersteigt. Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden

Gebrauch vermietet ist.

Das bedeutet, jetzt beträgt der Rückstand zwar schon mehr als eine Monatsmiete, aber der zweite Zahlungstermin ist noch nicht erreicht. Die 3 Wochen kriegst Du noch rum und dann, selbst wenn die August-Miete und eine Rate der Kaution bezahlt werden, ist immer noch die Juli-Miete samt erster Kautionsrate ausständig und das reicht dann für eine fristlose Kündigung.

Mein Vorschlag: Teile den Mietern schriftlich per Einwurfenschreiben mit, dass Du die Hundehaltung nicht erlaubt hast und sie aufforderst, die unerzogenen Hunde umgehend wieder abzugeben. Mit Fristsetzung.

Teile ihnen außerdem mit, dass Du von Deinem Recht zur fristlosen Kündigung umgehend Gebrauch machen wirst, wenn nicht innerhalb von 10 Tagen der gesamte Rückstand ausgeglichen wird. (Schreib nichts davon, dass Du erst Anfang August kündigen würdest.)

Gleich am Anfang Kante zeigen  und Du kriegst das vielleicht wieder hin.

Und unbedingt zum Verein Haus & Grund gehen. Für unerfahrene Vermieter fast schon ein muss, um nicht elendiglich auf dem Bauch zu landen.

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Wegen verspäteter Mietzahlungen wäre eine fristlose Kündigung erst dann möglich, wenn ein Rückstand von insgesamt 2 Monatsmieten aufgelaufen ist.

Die anderen Fehlverhalten müsstest Du zur Vorbereitung einer ( möglicherweise auch fristlosen ) Kündigung erst einmal abmahnen, um als Begründung hier eventuell eine nachhaltige Störung des Hausfriedens mit Unzumutbarkeit der regulären Fortführung des Mietverhältnisses / weiteren Zusammenlebens zu begründen.

Ansonsten bleibt momentan nur der Versuch eine fristgerechten Kündigung mit 3 Monaten Kündigungsfrist.

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Kommentar von anitari
08.07.2016, 18:46

Ansonsten bleibt momentan nur der Versuch eine fristgerechten Kündigung mit 3 Monaten Kündigungsfrist.

Mit welcher Begründung?

Mit der Miete sind die Mieter gerade mal 4 Werktage in Verzug.

Wegen der  nicht gezahlten Kaution kann dem Mieter frühestens am 4. Werktag im 3. Monat nach Mietbeginn gekündigt werden. 

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Kommentar von bwhoch2
08.07.2016, 21:55

wenn ein Rückstand von insgesamt 2 Monatsmieten aufgelaufen ist.

Eine Monatsmiete + 1 €.

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Ohje sowas wünscht man keinen!!

Würde mal beim Anwalt für Mietrecht anrufen und nachfragen wie du "am besten" vorgehst.

Der kann dir bestimmt gute Tipps geben was du für ein schreiben oder ähnliches aufsetzten kannst! 

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Erste Miete und Teilkaution nicht bezahlt riecht nach vorsätzlichen Einmietbetrug. Du solltest sofort Anzeige bei der Polizei erstatten und eine gerichtliche Mahnung für die 1. Gesamtmiete einleiten.

Die Miete und Teilkaution war nicht am 1.7. sondern am 4.7.16 fällig.

Unberechtigte Nutzung der WM ist Unterlassungsklage anzudrohen.


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Zu dem Hundelärm: das stimmt, die Klausel ist nichtig. Hunde- so wie Kinderlärm ist nicht kontrollierbar und kein anerkannter Kündigungsgrund.
Zu der Miete & Kaution: das ist kein Vorwurf, aber wird nicht ERST die Kaution bezahlt und dann der Schlüssel übergeben?
Die Nutzung deiner Waschmaschine und deines Grund und Bodens, den du nicht vermietet hast, ist mit Sicherheit eine Straftat.
Was die Miete angeht ist eine Kündigung nach 2 fehlenden Mieten möglich - da die Kaution ebenso fehlt denke ich, dass es vielleicht bereits möglich sein sollte. Du solltest deine Mieter schriftlich abmahnen & einen Anwalt aufsuchen

Liebe Grüße

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Kommentar von imager761
08.07.2016, 19:32


Zu dem Hundelärm: das stimmt, die Klausel ist nichtig. Hunde [...] -lärmm ist nicht kontrollierbar und kein anerkannter
Kündigungsgrund.

Wie kommst du denn auf das schmale Brett? Natürlich kann man Hunde erziehen und ihr Anschlagen zur Revierverteitigung abtrainieren wie man ihr Gebell beenden kann.

Darauf käme es aber garnicht an: Die Haltung von Hunden bedarf der ausdrücklichen Zustimmung der VM und wäre selbst in dem Fall lediglich widerruflich erteilt, d. h. bei Störung des Mieterfriedens durch häufiges ruhestörendes Gebell müssen die Hunde, nicht die ruhegestörten Mieterparteien, wieder "ausziehen" :-O


das ist kein Vorwurf, aber wird nicht ERST die Kaution bezahlt und dann der Schlüssel übergeben?

Nein, es ist rechtsirrig: Ein Einbehalt der Schlüssels mit Mietbeginn vor Kautionsempfang wäre tatsächlich rechtswidrig und ein Anspruch auf die volle Kautionssumme vor Mietanfang ebenso.

§ 551 II BGB bestimmt hierzu hinlänglich: "... ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden
Mietzahlungen fällig." Daran kommt der VM einfach nicht vorbei, auch wenn manch einer die Unkenntnis oder Unerfahrenheit seiner M ausnutzt und es versucht.

G imager761


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Kommentar von Lapushish
08.07.2016, 19:37

Die Frage zu der Kaution war ja auch eine FRAGE - Danke für die Korrektur :)

Nein. Rechtlich gilt, dass Hundelärm nicht kontrollierbar ist. Es gibt hunde, deren bellen man NICHT unterbinden kann, zumal es Leute gibt, die sich durch einen Kläffer im Monat belästigt fühlen. Daher wurde grundsätzlich festgelegt, dass Kinder Geschrei und Hunde Gebell keine vermeidbare Lärmbelästigung ist.

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Kommentar von bwhoch2
08.07.2016, 21:54

Die Nutzung deiner Waschmaschine und deines Grund und Bodens, den du nicht vermietet hast, ist mit Sicherheit eine Straftat.

Das nennt man dann wahrscheinlich "Mundraub". Jeder Staatsanwalt ist ganz wild darauf, solche Straftaten zu verfolgen...

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Im Mietvertrag steht, dass ich denen die Tierhaltung untersagen kann,

Das sieht der BGH aber anders. Ein generelles Haustierverbot im Mietvertrag ist unwirksam.

Am 1.7 war die erste Miete fällig. Bis heute ist da noch Nichts passiert. Auch keinen Cent der Kaution wurde bisher gezahlt.

Nein, am 4.7. war die erste Miete erste Miete fällig, also gerade mal 4 Werktage überfällig.

Warte noch bis Montag, dann frag erst mal höflich nach. Im Umzugsstress kann das schon mal passieren.

Kann ich die Nachbarn loswerden?

Was denn nun? Nachbarn oder Mieter?

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Kommentar von Rebecca120181
08.07.2016, 19:00

Das sind meine Mieter und gleichzeitig Nachbarn. Ich lebe direkt im Haus nebenan.

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Kommentar von imager761
08.07.2016, 19:49


Das sieht der BGH genauso, wenn man denn sorgfältiger den Sachverhalt lesen würde: " Im Mietvertrag steht, dass ich denen die Tierhaltung untersagen kann, wenn sich Nachbarn gestört fühlen."

Im Übrigen:

1. Auch eine unwirksame Klausel verpflichtet dem M zur Einholung einer Haltungsgenehmigung und ist eben kein Freibrief, deswegen Hunde halten zu dürfen

2. Eine Anfrage zur Haltung darf der VM begründet verweigern

3. Eine Genehmigung wäre widerruflich erteilt  und darf mit sachlicher Begründung jederzeit widerrufen werden :-O

4. Eine ungenehmigte Haltung beseitigt verlangt werden.




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Auch die nicht gezahlte Kaution berechtigt dich zur fristlosen Kündigung.

Wg. der Hunde hast du nicht viel Handlungsspielraum. Grds. ist die Klausel im Mietvertrag unwirksam. Du darfst nicht kategorisch Tierhaltung ablehnen. Wenn durch die Tiere aber das Zusammenleben nachhaltig gestört wird kann man den Mieter schon auffordern die Störung zu beseitigen.

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