Frage von irdosja, 106

Kann die Hausverwaltung sich weigern die Heizungsanlage im Haus umzustellen?

Hallo zusammen, ich habe ein Problem mit meiner Eigentumswohnung. Meine Mieterin hat Schichtarbeit und braucht auch um 4 Uhr Morgens warmes Wasser, nur die Heizungsanlage im Haus ist so eingestellt, dass das warmes Wasser nur von 06-22:00 Uhr gibt, und ab 22:00-06:00 nur lauwarm, fürs duschen aber zu kalt. Die Mieterin hat auf jeden Fall Recht, rund um die Uhr warmes Wasser zu haben, sonst kann sie die Miete reduzieren. Ich habe die Hausverwaltung schon 3 Mal (schriftlich) beauftragt die Anlage umzustellen, es passiert aber nichts. Die Verwaltung antwortet auch nicht. Was soll ich jetzt tun? Wir versuchen diese Verwaltung rauszuschmeißen, klappt aber noch nicht ganz, deswegen ignoriert die mich einfach. Die Heizungsfirma habe ich auch schon direkt angeschrieben, aber die können es ohne Auftrag der Verwaltung nicht machen.

Hilfreichste Antwort - ausgezeichnet vom Fragesteller
von DietmarBakel, 31

Was soll ich jetzt tun? 

Ein Beschluss der Eigentümerversammlung ist notwendig. Antrag bzw. Beschluss formulieren, rechtzeitig anmelden und übergeben, darüber abstimmen lassen. Gute Argumente hast Du ja. Viel Glück - das braucht man immer bei Eigentumergemeinschaften.

Wir versuchen diese Verwaltung rauszuschmeißen, klappt aber noch nicht ganz, deswegen ignoriert die mich einfach. 

Der Verwalter kann/darf ohne Beschluss gar nicht anders. Er hätte Dich aber informieren können. 

Ignorieren ist nicht nett.

Kommentar von irdosja ,

Vielen Dank für den Hinweiß. Wie geht das? Wie stellt man so ein Antrag? Gibt es so Art Muster dazu? An wen wird es verschickt usw. Ich musste mich bis jetzt noch nie mit solchen Themen auseinander zu setzen. Danke!

Kommentar von DietmarBakel ,

Hallo irdosja,

erst einmal danke für den Stern. Ich bin kein Verwalter. Vorschlag: Stelle eine neue Frage ein. Wahrscheinlich helfen Dir die hier zahlreich vorhandenen Profis doch besser und sicherer. Achte darauf die Themen richtig anzugeben. Den Text kannst Du einfach kopieren oder abschreiben.

Noch etwas. Den Beschlussantrag musst Du rechtzeitig vor der nächsten Eigentümerversammlung an den Hausverwalter senden

Mindestens 4 Wochen bevor der Verwalter die Einladungen zur Versammlung versendet. Am besten so schnell wie jetzt möglich, damit in 2016 das noch auf die Tagesordnung gelangt.

Viel Erfolg.

Thema: Hausverwaltung, Verwalter, Beschluss, Eigentumswohnung

Frage: Eigentümerversammlung - Beschlussvorlage – Formulierung?

Hallo zusammen, 

als Besitzerin einer Eigentumswohnung möchte ich sinngemäß nachfolgenden Beschluss erwirken. Nun bitte ich Euch um kritische Kommentare und gegebenenfalls Besserungsvorschläge zur Formulierung. Da ich unsicher bin, wäre ich für jede Unterstützung dankbar. Nun meine Beschlussformulierung:

„Zur Besserung der hygienischen Wasserqualität und allgemeinen Erhöhung des Wohnkomfort beschließt die Eigentümerversammlung die eingestellte Absenkung der Warmwassertemperatur (momentan ca. zwischen 22°° und 6°° Uhr) gänzlich aufzuheben.

Der Hausverwalter möge kurzfristig die Umstellung der Warmwasserbereitungsanlage veranlassen.“

Danke Euch

Antwort
von Asardec, 46

Sofern die Warmwasserbereitung mit einer Zirkulationsleitung versehen und als Grußanlage definiert ist, wovon ich hier mal ausgehe, ist sicherzustellen das die Zirkulationsleitung 24 Stunden am Tag in Betrieb ist. Zusätzlich ist zu beachten das zwischen Speicherein- und austritt max 5°C Temperaturdifferenz liegen und der Rücklauf der Zirkulationsleitung nicht unter 55°C liegt. Bei lauwarmen Wasser können diese Bedingungen als nicht erfüllt angesehen werden.

Wenn dem nicht so ist, verstößt die Hausverwaltung gegen die DVGW Merkblätter W 551 und 553.

Somit widerspricht der Betrieb der Anlagen den anerkannten technischen Regeln und ist übertrieben gesagt "stillzulegen" oder entsprechend auf Stand zu bringen.

Hier wird also wissentlich das Risiko eingegangen den Mietern gesundheitlichen Schaden zuzuführen.

Wenn man so möchte könnte man dies auch übertrieben gesagt als Gefahr in verzug ansehen.

Weisen Sie die Hausverwaltung einfach mal darauf hin, dass diese ihre fürsorgepflicht verletzt und wissentlich die Gesundheit der Mieter riskiert. Sollte es durch Bakterienbefall bei einem Mieter zu körperlichen Problemen kommen haftet somit die Verwaltung im vollem Umfang.

Sie sollten dringend auch die anderen Eigentümer auf diesen Missstand hinweisen.

Kommentar von DietmarBakel ,

@asardec (und Fragesteller)

Der erste Satz Deiner Antwort ist so schon nicht richtig bzw. unvollständig. Damit ist der Rest des Textes quasie Quatsch mit Soße.

Schaue selbst einmal nach im DVGW-Arbeitsblatts W551:

"Bei hygienisch einwandfreien Verhältnissen können Zirkulationssysteme zur Energieeinsparung für max. 8 Stunden in 24 Stunden - z.B. durch Abschalten der Zirkulationspumpe - mit abgesenkten Temperaturen betrieben werden."

Wenn die Wasserqualität also einwandfrei ist, dann ist die Abschaltung der Pumpe von 22°° bis 6°° vollkommen regelkonform. 

Nix stilllegen der Anlage, Angst schüren, oder mit Nachbarn falsche Argumente austauschen.

Gruß Dietmar Bakel

Kommentar von Asardec ,

Danke für den ergänzenden Hinweis. 

Natürlich kann bei "hygienisch einwandfreien Verhältnissen" die Zirkulationspumpe für max. 8 Stunden am Tag abgeschaltet werden. Hierfür ist natür vorrauszusetzen, dass ausreichend Probenahmeventile an den hierfür notwendigen Positionen vorgesehen wurden, um die einwandfreien Verhältnisse nachzuweisen. Zusätzlich sollten, auch wenn in der W551 nicht explizit erwähnt, diese 8 Stunden üblicherweise nicht an einem Stück folgen.

Des Weiteren steht im Arbeitsblatt W551 auch, "Bei Großanlagen muss das Wasser am Warmwasseraustritt des Trinkwassererwärmers stets eine Temperatur von >=60°C einhalten". Geringfügige Schwankungen sind hier betriebsbedingt natürlich erlaubt. Weiter steht hier noch "Systematische Unterschreitungen von 60°C sind nicht akzeptabel".

Die 60°C Bedingung steht hier ohne eine Ausnahme von der hygienischen Qualität.

Des weiteren möchte ich darauf hinweisen, dass ich bewusst die Worte "übertrieben gesagt" verwendet habe.

Sicherlich wollte ich mit meiner Antwort keine Angst schüren, sondern lediglich auf das Anrecht des Mieters auf warmes Wasser mit einer Temperatur um 60°C hinweisen. Oft hilft bei Sturrköpfen wie dieser Verwaltung nur der Hinweis auf eine drohende Gefahr.

Kommentar von DietmarBakel ,

Die/der Fragesteller(in) wird es jetzt verstanden haben. Gut iss. Dein Antworttext wird ja auch von anderen Hausbesitzern, Mietern, etc. gelesen. 

Antwort
von BigLittle, 20

Da hilft nur die Eiberufung einer Eigentümerversammlung, auf der das Problem geklärt werden kann. Die Verwaltung ist für alle Schäden, damit auch für die Mietminderung, die durch ihre Weigerung das Warmwasser 24h bereit zustellen entstehen haftbar. Wenn die Eigentümerversammlung nichts erreichen will oder kann, dann hilft nur der Gang zum Anwalt. Der kann Dir dann rechtsverbindliche Beratung zu teil werden lassen! Hier kannst Du diese nicht erhalten. Viel Glück und Erfolg!

Antwort
von Simko, 41

Als Vermieter innerhalb einer Eigentümergesellschaft (anteiliges Stimmrecht), ist die Position außerordentlich schwierig.
Solche Vermieter wie Sie, sitzen in einer mitunter erheblichen Zwangslage.
Allerdings basieren die Rechte der Mieterin zunächst auf den Vereinbarungen im Mietvertrag mit Ihnen.
Was wurde hier diesbezüglich vereinbart?
Ist da keine Rund-um-Versorgung mit WW vereinbart, dürfte es für diese Mieterin schwierig werden, ihre Ansprüche rechtlich durchzusetzen!

Achtung:
Ich bin nur Gutachter und TGA Planer, kein RA, kann daher nur Orientierungen äußern. Für Rechtsberatungen ist ausschließlich der dafür prädestinierte Personenkreis zuständig.

Kommentar von irdosja ,

Im Mietvertrag ist sowas nicht vereinbart, es steht nicht, dass es rund um die Uhr gibt oder, dass es auf 06:00-22:00 Uhr beschränkt. Ich denke jeder hat Recht dann zu duschen wann er möchte und wann es ihm passt. Nur ich bringe die Verwaltung nicht dazu die Heizungsanlage umzustellen. Braucht die Verwaltung den Einverständnis von anderen Mietern/Eigentümern? 

Antwort
von noname68, 46

so wie deine mieterin die miete wegen des mangels reduzieren kann, solltest du dein hausgeld anteilig in bezug auf die kosten der warmwasser-versorgung b.a.w. kürzen und die hausverwaltung auffordern, es zu ändern.

sollte aber die eigentümergemeinschaft mehrheitlich beschließen, dass diese regelung bestehen bleiben soll, hast du ein mittelschweres problem, das erstmal zu deinen lasten geht, weil deine mieterin berechtigt ist, die miete zu kürzen.

Kommentar von irdosja ,

Das heißt die Verwaltung muss erstmal alle Eigentümer fragen?

Kommentar von noname68 ,

es gibt ja die eigentümer-versammlung (mind. 1 x jährlich), bei der u.a. solche sache beschlossen werden. wenn die gemeinschaft mehrheitlich beschließt, den verwalter zu wechseln, dann ist das verbindlich und der vertrag wird entweder fristlos oder zum ender der vereinbarten vertragszeit gekündigt.

weiterhin kann man eine außerordentliche EV einberufen, wenn es erhebliche probleme gibt. gibt es einen beirat? wende dich an den.

die verwaltung ist immer gegenüber allen eigentümern verantwortlich und kann nicht gegen deren willen handeln, allerdings aber auch nicht den wünschen einzelner eigentümer ohne weiteres nachkommen.

Kommentar von irdosja ,

Wir haben momantan leider keine Mehrheit um die Verwaltung zu wechseln, wir brauchen noch eine Stimme und sie schwangt gerade, aber wir kriegen sie noch auf unsere seite ist nur frage der zeit. Wir haben ein beirat, ich wende mich erst an ihn. Und versuche die Verwaltung noch mal anzurufen. 

Vielen Dank!!!!!

Antwort
von Lager95, 49

Versuch es telefonisch oder direkt persönlich. Drohungen helfen auch manchmal.

Keine passende Antwort gefunden?

Fragen Sie die Community

Weitere Fragen mit Antworten