Frage von Redsurf, 46

Kann der Vermieter ein Jahr nach dem Umzug offensichtliche Mängel geltend machen und Kautionsrückzahlung verweigern?

Vor ziemlich genau einem Jahr habe ich meine Mietwohnung zurückgegeben. Der Vermieter hat damals trotz diverser Terminvorschläge meinerseits keine Abnahme der Wohnung gemacht und nur um die Zusendung von Fotos gebeten. Die Fotos habe ich ihm geschickt und alles war okay. Nachdem er den Schlüssel hatte und in der Wohnung war rief er mich auch nochmal an und sagte, dass alles in Ordnung sei. Hinsichtlich der Kaution sagte er, dass er 2/3 jetzt zurückzahlt und 1/3 sobald die Nebenkostenabrechnung 2015 fertig ist.

Die Nebenkostenabrechnung wurde nie erstellt. Nunmehr habe ich mich gemeldet und an die Rückzahlung der Rest-Kaution erinnert. Der Vermieter stellt sich plötzlich quer. Er macht geltend, dass ich das Bad nicht weiß gestrichen habe (dabei habe ich es blau gestrichen erhalten und nur anders blau umgestrichen) und der Klodeckel statt weiß blau sei. Also beides Sachen, die er schon auf den Fotos damals sehen konnte und abgenommen hat.

Was mache ich nun? Wie ist die Rechtslage?

Antwort
von peterobm, 32

Wohnung wurde zwischenzeitlich wieder vermietet? 

nach nem Jahr hat er keine Ansprüche, der Nachmieter hat das so übernommen. 

Er sollte mal in die Pötte kommen und die Nebenkostenabrechnung erstellen

Kommentar von Redsurf ,

Ich habe keine Ahnung ob die Wohnung neu vermietet worden ist. Ich wohne mittlerweile 600 km weit weg. Die Frage ist ja für mich, ob er nicht sofort, wenn er es sieht, sagen muss "hier muss noch gestrichen werden". Er konnte es ja auf den Fotos klar sehen und auch in der Zwischenzeit. Das Bad war im Übrigen eh hinnüber wegen eines Schimmelbefalls. D.h. ich hätte auf Schimmel streichen müssen. Der Schimmel war nicht meine Schuld (wird mir auch nicht vorgeworfen, kam durch einen Riss in der Decke nach einem Sturm). 

Antwort
von Bethesta, 26

Hallo,

also soweit ich das sehe, hat er kein Recht nun die Kautionszahlung zu unterbinden, da er die Schlüssel übernommen hat. Wurde denn ein Übergabeprotokoll verfasst welches beide unterschrieben haben? Wenn ja, dann hat er die Wohnung so wieder übernommen und hat damit sein Einverständnis gegeben. Eigentlich hat er das schon mit der Übernahme der Schlüssel und der mündlichen Bestätigung das alles in Ordnung sei. Aber da ist die Rechtssprechung etwas schwammig. 

Notfalls wende dich bitte an einen Anwalt für Mietrecht. Oft reicht da schon eine einfache Beratung aus. Allerdings bist du damit auf der sicheren Seite und kannst den Anwalt notfalls beauftragen sich um das Problem zu kümmern.

Ich hoffe ich konnte helfen :)

Kommentar von Redsurf ,

Danke. Nein, ein Übernahmeprotokoll wurde nicht erstellt, da der Vermieter es geraume Zeit nicht hinbekommen hat und meinte ich solle die Schlüssel per Post senden. 

Kommentar von Bethesta ,

Okay, dann besteht die Zusage nur mündlich. Aber wie meine Vorgänger schon meinten hätte er die Ansprüche zeitnah geltend machen müssen und nicht erst 1 Jahr nach Schlüsselabgabe.

Expertenantwort
von johnnymcmuff, Community-Experte für Miete & Mietrecht, 8

Wie ist die Rechtslage?

Der Vermieter hat ein volles
Zurückbehaltungsrecht bis zu 6 Monaten für etwaige Ansprüche aus dem
Mietverhältnis.

Danach darf er nur noch das
3-5 fache einer Nebenkostenvorauszahlung für die zu erwartende Nebenkostenabrechnung
einbehalten.

Da 6 Monate überschritten sind, darf er die Kaution nicht für Mängel einbehalten.

Per Einwurfeinschreiben auffordern die Kaution auszuzahlen mit dem Hinweis das Ansprüche bezüglich Mängel verfristet sind.

Nach Ablauf der Frist kann man z.B. Mahnbescheid erstellen lassen.

Die Nebenkostenabrechnung wurde nie erstellt.

Wie, er hat noch nie eine gemacht, oder nur die letzte noch nicht?

Dann könnte man die Vorauszahlungen für einen bestimmten Zeitraum zurückverlangen und daher würde ich da mal zum Fachanwalt für Mietrecht gehen.


Expertenantwort
von bwhoch2, Community-Experte für Mietrecht, 4

Halt jetzt noch den Ball flach. Ich gehe davon aus, dass die Abrechnungsperiode dem Kalenderjahr entspricht.

Weise jetzt einfach mal förmlich (Brief) weitergehende Ansprüche auf Mängelbeseitigung zurück. Ohne Begründung, ohne Hinweis auf die Restkaution.

Warte dann ab, ob der Vermieter es schafft, die Abrechnung noch bis Ende Dezember zu zu stellen. Schafft er das nicht, wäre sie verfristet und Du könntest den kompletten Rest der Kaution zurück fordern.

Schafft er es früher, noch dazu, weil Du ihn dazu drängst, kann er von der Restkaution noch eine evtl. Nachzahlung abziehen.

In dem Fall läuft also die Zeit für Dich.

Antwort
von wilees, 27

Diese Forderung nach "Mängelbeseitigung" hätte er zeitnah nach Erhalt der Fotos stellen müssen. Spätestens zum Jahresende muß er nunmehr die NK-Abrechnung für 2015 vorlegen und dann auch die Kaution abrechnen.

Antwort
von imager761, 12

Wie ist die Rechtslage?

Eindeutig: Die "dem Geschmack der Mehrheit der Mietinteressenten nicht enstprechende" Farbwahl eines blauen Bedezimmerastrichs musst du als Mangel beheben. Und wenn bei Mietbeginn ein weißen Deckel am WC verbaut war, den Zustand widerherstellen.

Nur wenn man den Anspruch nicht stellt, kann man ihn nicht durchsetzten.


Was mache ich nun?


Nichts
: Ohne Mängelsbeseitigungsaufforderung und ohnehin 6 Monate nach Rückgabe der Mietsache verjähren jedwede Ansprüche des Vermieters, § 548 I BGB  :-)

12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode hat dir eine Abrechnung vorzuliegen oder du schuldest keine Nachzahlung, kannst aber die Restkaution dann sofort zurückverlangen.

Nach entsprechender Inverzugsetzung auch auf dem Klageweg, Rechtsgrund ungerechtfertigte Bereicherung :-O

G imager761



Expertenantwort
von albatros, Community-Experte für Mietrecht, 2

Schadenersatzansprüche aus dem beendeten Mietverhältnis sind nach 6 Monaten, gerechnet ab Rückgabe der Wohnung, verjährt. Die Verjährung würde nur durch Gerichtsanhängigkeit (Klage)gehemmt. Nach Verstreichen eines Jahres darf also der Vermieter keine Schadenersatzansprüche mehr geltend machen, natürlich dann auch nicht von der Kaution abziehen.

Antwort
von toomuchtrouble, 14

Was Du am Telefon mit dem Vermieter abkasperst, ist genauso wertlos wie alle anderen Vereinbarungen.

Tatsache, er hat einen Teil der Kaution, muss laut Gesetz die Nebenkostenrechnung bis zum Ablauf des Folgejahres, also bis zum 31.12.2016 erstellen und wird vermutlich auch den Rest Deiner Kaution einbehalten bis Du vielleicht doch einmal aus dem Quark kommst und Deine Ansprüche verschriftlichst.

Solange du nicht in der Lage bist, nachweislich schriftlich Deine Forderung zu stellen, besteht eh' keine Notwendigkeit einer juristischen Einschätzung.

Der Nebeninfos wie Schimmel, blauer und weißer Klodeckel klingen nach weiteren hanebüchenen Ungenauigkeiten in Mieter-/Vermieterverhältnis.

Kommentar von Redsurf ,

Naja, was soll ich denn tun, wenn der Vermieter eine Abnahme verweigert? Ich habe Fotos gemacht und diese ihm geschickt. Er schrieb daraufhin zurück, dass die Kaution kommt. Das habe ich zumindest noch schriftlich. Die einzige Einschränkung - schriftlich - war ebenfalls, dass er die Nebenkostenabrechnung noch abwartet und deshalb einen Teil der Kaution zurückhält. Kann doch rechtlich kaum zulässig sein, ein Jahr die Klappe zu halten und dann auf Nachfrage plötzlich Dinge einzuwenden, die man gesehen hat und als in Ordnung befunden hat.

Antwort
von TrudiMeier, 7

Für die Nebenkostenabrechnung 2015 hat der Vermieter Zeit, sie dir bis zum 31.12.16 zukommen zu lassen. Vorausgesetzt der Abrechnungszeitraum beträgt ein Kalenderjahr.

Ansonsten hat er die Wohnung abgenommen und die Beseitigung derart offensichtlicher "Mängel" sofort nach Erkennen von dir fordern müssen.

Allerdings: Du musst das Bad auch nicht weiß streichen, wenn du es in blau übernommen hast. Hättest du das Bad in neutralen Farben übernommen, hätte der Vermieter das Streichen als Schadensbeseitigung fordern können. Allerdings hätte das unmittelbar tun müssen und die Farbe darf er dir auf nicht vorschreiben. Ein neutraler Farbton genügt.

Nun schreibe dem Vermieter einen freundlichen Brief, dass du die Rückzahlung der Kaution bis zu xx.xx.xx forderst (per Einwurfeinschreiben). Weise ihn darauf hin, dass du nach Verstreichen der Frist rechtliche Schritte einleiten wirst.  Alle Telefonate bringen dir überhaupt nicht, denn du kannst weder die Telefonate noch deren Inhalt nachweisen. Der Vermieter kann also fröhlich behaupten, du hättest die Kaution nicht zurückgefordert.

Antwort
von Redsurf, 6

Was ich übrigens noch gefunden habe: Es ist wohl rechtlich umstritten, bis WANN der Vermieter seine Ansprüche geltend machen muss. Aber jedenfalls ist die höchste Frist, die Gerichte einräumen, sechs Monate (es gibt auch welche die sagen innerhalb von 2 bzw. 3 Monaten, aber dass ist für mich ja egal): 

OLG Karlsruhe WuM 87, 156; OLG Celle WuM 86, 61

Kommentar von TrudiMeier ,

Aber jedenfalls ist die höchste Frist, die Gerichte einräumen, sechs Monate

Der Vermieter darf die Kaution bis zu 6 Monate zurückhalten, falls noch verdeckte Mängel auftreten. Ein blau gestrichenes Bad ist nun wirklich kein verdeckter Mangel. Es ist hier ja nicht einmal ein Mangel, da du das Bad auch in blau übernommen hat. Auch ein blauer Klodeckel dürfte schwer zu übersehen sein, zumal du dem Vermieter wohl keine gefakten Fotos zugeschickt hat.

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