Frage von Platzhirsche, 176

Ist es sinnvoller ein Haus oder zunächst eine Wohnung zu kaufen?

Ich überlege seit geraumer Zeit mir nach meiner Ausbildung ein Haus bzw. eine Eigentumswohnung anzuschaffen. Natürlich würde ich diese abbezahlen, aber was ist sinnvoller, und wieso?

Antwort
von conelke, 95

Auf die Finanzierung gehe ich jetzt mal nicht ein, da dass ja nicht Deine Frage war. Ob Haus oder Wohnung liegt auch ein bisschen daran, was Du selbst bevorzugst und wie weit Du in die Zukunft denkst. Solltest Du schon im Blick haben, dass Du irgendwann Familie hast, musst Du auch den notwendigen Platz einrechnen. Möchtest Du Dein eigener Herr sein, wäre wohl ein Haus die richtige Wahl, da gibt es dann noch Unterschiede wie freistehend, Reihenhaus etc. pp.. Willst Du dabei einen Garten haben, den Du alleine nutzen kannst? Möchtest Du in der Stadt, stadtnah oder auf dem Land leben? Das sind alles Fragen, die man nur beantworten kann, wenn man wüsste, was Deine eigenen Ziele sind. Eine Wohnung zu kaufen, wäre für einen Single mit Sicherheit nicht schlecht, die könnte man dann später vermieten, wenn man sich vergrößern will oder andere Pläne hat, die man mit Partner oder Partnerin umsetzen will. Auch ist die Frage, wo es Dich einmal beruflich hinverschlägt. Ein Haus oder eine Wohnung binden Dich ja schon an den Ort. In einer Eigentumswohnung ist es mitunter schwierig alleine Entscheidungen zu treffen, da man sich immer mit den anderen Eigentümern abstimmen muss.

Antwort
von Gaskutscher, 87

Erst mal brauchst du Kapital. Alles unter 30% Eigenkapital ist finanzieller Selbstmord. Dann zahlst du die Immobilie noch ab wenn dein Nachwuchs bereits Enkel zeugt.

Außer das Objekt ist günstig genug das du es wirklich binnen 10-15 Jahren alleine (oder mit PartnerIn) stemmen kannst.

Eine Wohnung ist i.d.R. günstiger als ein ganzes Haus. Außerdem Teilen sich die anfallenden Renovierungskosten auf mehrere Eigentümer auf. Beispiel: Loch im Dach. Gehört dir das Haus zahlst du alles. Gehört dir eine Mieteinheit von 10 Stück zahlst du nur 10% der Reparatur (sehr vereinfacht dargestellt).

Finger weg von »sanierungsbedürftigen« Objekten. Da sind i.d.R. Kosten dran, welche man auch mit eigenem Arbeitsanteil nicht absehen kann. Einfaches Beispiel aus meinem Freundeskreis:

Vor 8 Jahren eine »Traumimmobilie« gekauft. Geplant war in einer Wohnung zur Miete zu leben, das Haus zu zweit abzubezahlen und nach 12 Monaten einzuziehen.

Aufgrund bei der Renovierung offengelegter Mängel des »Superschnäppchentraumhauses« wurde am Ende 6 Jahre lang Renoviert und teilweise entkernt. Die 6 Jahre inklusive Baupausen weil kein Geld mehr da war. Warum?

  • Monatlich Miete bezahlen 
  • Monatlich den Kredit bei der Bank abstottern
  • Zwischendurch musste auch mal ein neuer (gebrauchter) PKW her
  • Handwerker wollen auch ihr Geld, man kann nicht alles selber machen

Ohne finanzielle Unterstützung der Eltern und Verzicht auf alles (Urlaub im Ausland, unnötige Anschaffungen, teilweise auch Internetzugang und Festnetztelefonie (Prepaid reicht auch - und wenn man keine Kohle mehr hat kann man eben nur noch angerufen werden).

Die mittlerweile geschlossene Ehe stand auch mehr als einmal auf der Kippe.

Jetzt nach 8 Jahren hat der Umzug stattgefunden. Die angehäuften Schulden laufen noch mindestens 25 Jahre weiter. Hat sich das gelohnt?

Kommentar von Detlef32 ,

Das ist alles richtig und sollte zur Warnung allen blauäugigen TV Kuckern die sowas wie "Schnäppchenhaus" im Fernsehen sehen und denken "kann ich auch" gesagt werden.

Allerdings hat das 

a) wenig mit der Frage zu tun und 

b) kann man sehr wohl einwenden: Der Weg ist das Ziel, das von Dir beschriebene Ehepaar hat 8 Jahre lang auf einer Gefühlsachterbahn gelebt - und das ist erwiesenermaßen ein Jungbrunnen. 

Sie sind wie man sagt "durch Dick und Dünn gegangen" und haben damit einen emotionalen Erfahrungsschatz und Vorsprung gegenüber einer "glatten" Ehe.

Also würde ich sagen: Es hat sich gelohnt. (aber wahrscheinlich nicht finanziell)

Antwort
von BarbaraHo, 20

Die Standorte sind hier auch sehr wichtig. Auf dem Land wirst du eher Häuser kaufen können, in Städten kommt es auf die Größe der Stadt an. Je größer die Stadt, umso mehr Wohnungen werden zu finden sein. Zumindest im Zentrum. Was du in Berlin für eine Wohnung bezahlen musst, reicht woanders für ein großes Haus mit riesigem Grundstück. Zustand ist auch preisbildend.

Ansonsten möchte ich mich den Vorrednern anschließen: du benötigst auf jeden Fall Eigenkapital. Je mehr desto besser. Auch wenn jetzt die Zinsen günstig sind - sie sind oft für eine bestimmte Zeit festgeschrieben. Ist diese Bindungsfrist vorbei und noch nicht alles abbezahlt, dann wird nur zum neuen Zinssatz "verlängert". Der kann dir dann den Kopf kosten und du verlierst dein Eigentum doch noch. Natürlich kannst du die Wohnung/das Haus als Sicherheit bieten. Im schlimmsten Fall ist es dann weg und du hast trotzdem noch Schulden.

Hast du bereits einen Bausparvertrag? Lasse dich doch einfach mal dazu beraten.

Antwort
von habakuk63, 83

Wenn du das Geld hast oder bekommst solltest du direkt ein Haus kaufen. Der Wert ist höher. Schaue dir auf den Portalen die Preise für Wohnungen und gleich große Häuser an, dann siehst du den Unterschied.

Antwort
von kevin1905, 20

Es ist nicht sinnvoll eine Immobilie zur Eigennutzung anzuschaffen so lange

  • Diese überwiegend mit Fremdkapital bezahlt wird (man wird zum Sklaven der Bank)
  • Man auf aktives Arbeitseinkommen angewiesen ist um die Annuität zu leisten (Wehe man verliert Job, oder wird BU, Invalide oder Pflegefall).
  • Kosten die am Sondereigentum anfallen, haben keine steuerliche Relevanz (außer haushaltsnahe Dienstleistungen).
  • Falsche Lage und das Ding wird keine vernünftige Wertentwicklung erfahren.

Wenn du wirklich irgendwann ein Eigenheim erwerben willst, ist das okay aber der m.M.n. sinnvollste Weg wäre erst einmal ein oder zwei fremdgenutzte Objekte anzuschaffen.

Ich setze voraus, dass hierbei Lage und Substanz in Ordnung sind, aber es gibt andere Vorteile

  • Du erhälst sofort den Gegenwert der Immobilie als einen Vermögenswert
  • Gute Lage, heißt auch gute Wertsteigerung. Kann später mal wichtig sein, erhöhrt deine Bonität oder den Wiederverkaufswert (nach 10 Jahren steuerfrei möglich).
  • Die Kosten der Immobilie sind tw. umlagefähig auf den Mieter (Betriebskosten), aber allesamt Werbungskosten und damit steuerlich abzugsfähig.
  • Entweder generierst du von Anfang an durch die Miete einen positiven Cashflow (nach Abzug der Kosten), zumindest aber einen Steuervorteil, wenn die Kosten anfänglich höher sind.
  • Wenn die Immobilie halbwegs abbezahlt ist, könntest du immer noch wegen Eigenbedarf kündigen.

Lass dich hier mal kompetent und möglichst unabhängig beraten.

Kommentar von Detlef32 ,

Also das mit den fremdgenutzen Objekten kann ich nicht nachvollziehen und möchte auch ausdrücklich davor warnen.

Neben den Risiken wie Lage verschlechtert sich, es fallen Renovierungskosten an die vorher nicht bedacht wurden kommen noch weitere wie Mietausfall, Mietnomaden oder sonstige Fremdeinwirkungen dazu. Und wenn das Objekt 6 Monate zwar vermietet ist aber kein Geld bringt, man noch Anwaltskosten und Gerichtsgebühren neben dem eigenen Einkommen und Miete aufbringen muss nur um den Mieter wieder rauszuwerfen ist das Leben nicht einfach.

Wenn man die falsche Immobilie gekauft hat und selber drin wohnt kann man mit Eigenleistung, eigener Motivation noch einiges stemmen.

Kommentar von kevin1905 ,

Neben den Risiken wie Lage verschlechtert sich

Das Risiko ist marginal. In den Metropolen laufen die Märkte etwas heiß, in den direkten Satelliten drum herum lassen sich jedoch gute Mietrenditen erzielen und werden es vermutlich auch noch für die nächsten Jahrzehnte.

100% Sicherheit gibt es nicht. Nirgendwo! Die Entwicklung in der Vergangenheit ist ein Indikator, Garantien für die Zukunft gibt es ferner nicht, nur Wahrscheinlichkeiten. Das gilt für JEDE Anlage.

es fallen Renovierungskosten an die vorher nicht bedacht wurden kommen noch weitere wie Mietausfall, Mietnomaden oder sonstige
Fremdeinwirkungen dazu.

Solche Probleme haben nur Leute die im Vorfeld nicht 100% professionell arbeiten. Eine ETW zu kaufen, ohne sich vom Stand der Instandhaltungsrücklage, der Heizung und des Dachs zu machen ist natürlich fahrlässig.

Bei Neubauten auch kein Problem, da ist alles neu.

Alle anderen Renovierungen am Sonder- oder Gemeinschaftseigentum sind kostentechnisch nicht wirklich ein Problem.

Auch Mietausfall gibt es an entsprechenden A- oder B-Standorten nicht, wenn die Immobilie durch eine Sondermietverwaltung gemanaget wird. Dort gibt es immer mehr Bewerber als Objekte. Wer dennoch Panik hat darf gerne eine Mietausfallversicherung dazubuchen.

Auch Mietnomaden lassen sich zu 99% ausschließen, wenn man

  • Schufa aller Mieter
  • Arbeitsvertrag bzw. Einkommensnachweise
  • Vorvermieterbescheinigung
  • etc.

einholt.

Seit 2 Jahren vertreiben meine Kollegen und ich nebst dem klassischen Versicherungsgeschäft auch Immobilien zur Kapitalanlage. Wir achten sehr darauf von wem wir unsere Objekte abnehmen.

Antwort
von Niklaus, 40

Das wichtigste für dich ist zuerst mal deine Arbeitskraft abzusichern. Das macht man am besten mit einer Berufsunfähigkeitsversicherung.

Dann sollte man Eigenkapital ansparen. Mindestens 20 % vom Kaufpreis, mehr ist immer besser. Ob ETW oder Haus ist dabei erst mal sekundär, denn es ist eine Frage des Kaufpreise.

Um richtig anzusparen, kannst du folgen Formel nutzen. 

Kaltmiete + Sparplanrate = Zins + Tilgung
-------------------------

Ziel sollte sein so viel zu sparen das die Summe aus Kaltmiete und Sparplanrate genau der Summe von Zins und Tilgung der geplanten Immobilie entspricht.

Das sollte man vielleicht 8-10 Jahre so machen. Der Vorteil liegt auf der Hand man hat so viel Kapital angespart, dass man entweder den größten Teil der Immobilie zahlen kann oder man hat schon wirklich ausreichend Eigenkapital für die Finanzierung. Und man hat jeder Bank schon bewiesen, dass man die Belastung für eine Finanzierung tragen kann.



Antwort
von wiewar2011, 105

habe ich das richtig gelesen? Nach der Ausbildung? Dann schätze ich mal das du um die 20 Jahre alt bist. Wenn du dann Beamter/Soldat oder im öffentlichen Dienst beschäftigt sein solltest, würde ich sagen ja würde gehen. Wenn du normal in der freien Wirtschaft tätig bist, dann wirst du von keiner Bank ein Darlehen bekommen. Du hast keine Sicherheiten oder hast du Bürgen die für dich in die Bresche springen, falls irgendwann du nicht mehr zahlen kannst?

Vergiss es und arbeite erst mal nach deiner Ausbildung und spare ca. 20% des Hauspreises an. Ein Haus kostet mindestens (kommt auf Lage an und auf Größe und Alter) 150.000€ aber eigentlich mehr. Also wirst du erst mal 30.000€ selbst haben müssen. Vielleicht hast du ja auch so eine Summe irgendwo rumliegen, dann hau rein.

Tip: lass es und warte mindestens noch 5 Jahre. Kommt Zeit, kommt Rat.

Antwort
von jbinfo, 8

Wenn du eine ETW kaufst, dann bitte nur um sie zu vermieten. Zur "normalen" Eigennutzung sind ETWs aus meiner Sicht nicht wirklich geeignet. Das Zauberwort dabei heißt Eigentümergemeinschaft. Alle wollen ihre eigenen Wünsche und Bedürfnisse durchsetzen. Man muss also immer Kompromisse eingehen ob wohl man Eigentum hat.

Nach der Ausbildung solltest du dir aber erst mal Gedanken um deine berufliche Zukunft machen und nicht um einen Immobilienkauf in einem Ort in dem du in 4 Jahre vielleicht gar nicht mehr leben möchtest oder du beruflich 800 KM weg ziehen musst.

Also erst mal sparen, arbeiten und dann vielleicht nach 8-10 Jahren entscheiden. Mit 30 ist dann immer noch Zeit für eine Immobile. Mindestens 30 % Eigenkapital solltest du auch zusammen haben. Und zwar in Form von Geld-Guthaben und nicht in Form von Eigenleistung.

Antwort
von RipeClown, 25

Beides dumm und falsch.

Schau dir mal Gerald Hörhan an, der Investment Punk.

Er ist einer der reichsten Investoren im deutschsprachigen Raum. Er hat auch mehrere Bücher geschrieben.

Du kannst viel einfacher ein Haus haben bzw. eine Wohnung als das du es 20 Jahre abbezahlst und am Ende es da steht und vielleicht noch an Wert verloren hat.

Antwort
von AleAnd, 32

Also erstmal solltest du dir die Frage stellen, ob du überhaupt eine Immobilie kaufen solltest. Eine Immobilie hat nicht nur Vorteile! Derzeit sind die Preise sehr weit gelaufen. Ob das dauerhaft so weiter geht ist sehr fraglich. Zudem ist nicht jede Immobilie rentabel. Und wenn du zu einem teuren Preis einkaufst, dann steigt die Chance, dass es eine schlechte Entscheidung war. Überlegs dir also gut!

Alternativ kannst du auch flexibel z.B. mit ETFs Geld ansparen und dir ein Polster aufbauen. Dann später, wenn eher klar ist, wo es mit dem Job hingeht, was mit Familie ist etc., entscheiden, ob du eine Immobilie kaufen willst.

Nur mal so eine Überlegung :)

LG

Antwort
von quanTim, 67

das kommt ganz darauf an, wenn du es dir leisten kannst, dann ist ein haus natürlich schöner. wenn du aber sowieso single bist, dann wäre ein haus viel zu groß für dich. dann musst du überlegen, ob du das haus kaufst und weiter vermietest, während du selbst in einer wohnung wohnst.

Antwort
von SirRamic, 68

Guck, dass du nach deiner Ausbildung einen sicheren, unbefristeten Job bekommst und dort 2 Jahre gearbeitet hast. Das ist dann realistischer.

Allgemein zahlt man bei Wohnungen Hausgeld und hat dadurch fixe monatliche Kosten. Wenn die Immobilienpreise sinken, ist deine Wohnung weniger wert.

Bei einem Haus hast du immer noch das Grundstück dabei und das verliert kaum an Wert (je nach Gegend)

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