Frage von Belum, 68

Ist ein beurkundeter Kaufvertrag zu einer Imobilie ohne vorher einen Kaufvertragsentwurf gesehen zu haben, gültig?

Hallo, Sachverhalt: unser Haus (in Bayern) ist seit 01.08.2015 vermietet. Die Mieterin hat seit Dezemeber 2015 bekundet, dass sie das Haus kaufen will. Am 29.03.2016 gab es dann einen Kaufvertragsentwurf und der Notartermin sollte am 05.08.2016 (Termin von ihr vereinbart) sein. Diesen hat sie platzen lassen,da keine Finanzierung vorhanden bzw. möglich. Weiterhin wurden wir mit irgendwelchen Ausreden hin gehalten (Kaufinteresse seit 12/2015 bis jetzt). Jetzt kam doch eine Finanzierung zustande und es wurde ein Notartermin vereinbart. Wie gesagt einen Entwurf gab es am 29.03.2016 der aber nicht relevant ist ,da nichts daraus wurde. Im Oktober bei dem Notartermin wurde der Kaufvertrag beurkundet (wir waren nicht dabei da wir jetzt in Niedersachsen wohnen), von dem wir vorher keinen Entwurf hatten bzw. uns mit diesem beraten lassen konnten. Jetzt steht ein beurkundeter Vertrag im Raum den wir zuvor noch nie gesehen haben und bei dem wir in manchen Punkten anderer Meinung sind.

Weis jemand wie die Sachlage jetzt ist?

Grüße

Antwort
von anitari, 48

Wenn Ihr bei dem Notartermin im Oktober 2016 nicht dabei ward wie kann er denn beurkundet sein?

Dazu müssen doch alle am Vertrag beteiligten Parteien/Personen unterschreiben.

Weis jemand wie die Sachlage jetzt ist?

Frag den Notar oder einen Fachanwalt für Immobilienrecht.

Antwort
von Grobi7008, 57

Irgendetwas stimmt hier doch nicht. Ein beurkundeter Vertrag bedarf der Zustimmung beider Parteien. Dementsprechend kann er doch nur rechtsgültig sein, wenn auch beide Parteien dem Entwurf zugestimmt haben und dies durch ihre Unterschrift beim Notar beurkundet wurde.Solltest Du diesem Vertrag nicht zugestimmt haben, ist er von Dir sicherlich auch nicht unterschrieben worden und kann somit auch nicht rechtsgültig sein.

Kommentar von Belum ,

Nein, wir haben diesen nicht unterschrieben, da Fehler vorhanden  und einige Sachen nicht OK sind. Wir wissen nur nicht was wir jetzt tun können.

Antwort
von DerGeodaet, 15

Hallo,

wenn du als Verkäufer nicht anwesend warst, wäre ein zweiter Notartermin (ggf. bei einem anderen Notar erforderlich). Der Vertrag wird immer vorgelesen und erklärt.

Ohne deine Unterschrift kommt kein Vertrag zustande.

Kommentar von Belum ,

Hallo,

wir haben diesen Donnerstag einen Termin beim Notar/Rechtsanwalt um diese Sache hoffentlich klären zu können.

Wir hatten nicht die Chance den Vertrag uns vorher abklären bzw. erklären zu lassen. Es kam direkt der beurkundete Vertrag.

Wir sind jetzt gespannt, ob der Donnerstag`s Termin eine Lösung bringt.

Vorab vielen Dank für alle Antworten

Antwort
von Grobi7008, 23

Dann ist die Rechtslage ja klar. Derzeit ist der Vertrag schwebend unwirksam. Durch Abgabe der Genehmigungserklärung würde er wirksam (aber
das willst Du ja nicht) und durch Verweigerung der Zustimmung wird er
endgültig unwirksam. Ein "herumdoktern"an einzelnen Vertragsbestandteilen ist im Nachhinein nicht mehr möglich.
Für die potentielle Käuferin ist es nun doof gelaufen. Sie wird auf den Notar-Kosten sitzen bleiben.
Sollte sie weiterhin an einem Kauf interessiert, sein müsste ein neuer Vertrag
geschlossen werden. Dabei wird sie Euch diesmal sicher einen Entwurf
des Kaufvertrages zuschicken, um nicht erneut auf den Kosten sitzen zu
bleiben.

Ist der vorliegende Kaufvertrag denn mit gravierenden Mängeln behaftet?

Kommentar von Belum ,
Antwort
von Grobi7008, 30

Kann es vielleicht sein, dass es sich hierbei um eine vollmachtslose Vertretung durch den Käufer gehandelt haben könnte?
Dann sollte aber noch ein Entwurf für eine Genehmigungserklärung mitgeschickt worden sein. Außerdem wird so etwas auch im Anschreiben des Notars erklärt. Aber auch in diesem Fall besitzt der Kaufvertrag noch keine Gültigkeit.

Kommentar von Belum ,

Ja, sie haben recht. Es steht drin: Frau .........geb.,wohnhaft usw. hier handelnd a) im eigenen Namen und b)für Herrn.... und Frau.....

Jetzt sollen wir die Genehmigungserklärung unterschreiben, was wir aber nicht wollen, da uns im Vertrag einiges unklar ist bzw. ergänzt werden soll. Mit der Mieterin jetzt Käuferin gab es im Vorfeld bereits Streitereien und ein Rechtsanwaltschreiben unsererseits ging raus. Ans Telefon geht sie nur, wenn ihr danach ist. Daher wollen wir uns hier bestmöglich absichern. Es besteht kein Vertrauensverhältnis mehr gegenüber der Mieterin/Käuferin.  

Nein, es wurde nicht im Anschreiben erklärt. Das Anschreiben war die Kostenrechnung. Wir haben dort auch angerufen, daß wir einige Fragen hätten. Mittlerweile wird dort  "trotzig bis unhöflich" geantwortet, nach dem Motto  -wenn wir nicht wollen, dann sollen wir es halt lassen. Dies ist in meinen Augen eine Bedrängung die Unterschrift zu leisten nur damit der Notar seine Ruhe hat.

Antwort
von Grobi7008, 37

Hallo Belum,
dann ist die Sachlage doch klar. Es ist kein Vertrag zustande gekommen. Wie kommt ihr denn zur Auffassung dass der Kaufvertrag dennoch beurkundet worden sei?
Solange er nicht in Gegenwart eines Notars den Vertrag unterschrieben habt, wird dieser auch niemals rechtsgültig. Ihr könnt somit ganz entspannt bleiben.
Auch ein Umschreiben im Grundbuch oder die Vormerkung einer Auflassung, ist so nicht möglich.

Kommentar von Belum ,

Der Kaufvertrag wurde ohne unser Einverständniss beurkundet-er liegt uns vor. Wir dachten als die Käuferin/Mieterin einen Notartermin hatte, bekommen wir  zuerst einen Entwurf das wir ihn lesen konnten. Wir bekamen direkt den beurkundeten Kaufvertrag mit der Post unterschrieben vom Notar mit Siegel und der Käuferin zu geschickt.

Jetzt liegt dieser Vertrag unterschrieben vom Notar und der Käuferin und ohne unserer Unterschrift vor. Wir wollen ein paar Punkte geändert bzw. ergänzt haben. Ist dies noch möglich?

Kommentar von Grobi7008 ,

Auch ohne das Teil gesehen zu haben, kann ich Dir sagen was es nicht ist: ein gültiger Kaufvertrag!
Maximal könnte man es als Angebot betrachten, aber dazu müsste man es sich genauer anschauen. Was steht denn auf der ersten Seite? Gewöhnlich beginnt ja ein Kaufvertrag mit dem Satz “ …vor dem unterzeichneten Notar XXX erschienen XY und XZ und baten um Beurkundung des nachfolgenden (Grundstücks-)Kaufvertrages …“
Hier dürftest Du ja gar nicht genannt sein (weil nicht anwesend) und dementsprechend kann es auch zu keinem gültigen Vertrag gekommen sein.

Antwort
von tapri, 50

für einen gültigen Kaufvertrag bedarf es die Unterschrift von 3 Parteien. Notar, Käufer und Verkäufer. Es müssten Notar und eure Unterschrift fahlen, also ist gar nichts beurkundet. Es besteht KEIN gültiger KV

Kommentar von Grobi7008 ,

Naja, sagen wir mal 2,5 Unterschriften.
Es sind die Unterschriften der beiden Parteien, sowie die Beglaubigung durch den Notar.

Kommentar von tapri ,

macht 3 !

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