Frage von ErdbeerCookie92, 227

Ist ein Bausparvertrag ("Kombikredit") für die Anschlussfinanzierung sinnvoll?

Guten Tag Frau Dumpe, Hallo liebe Comunity!

Wir haben einen Vertrag über den Bau eines Hauses abgeschlossen und haben auch schon eine super Finanzierung erhalten!

Letzte Woche hatten wir bei unserer Hausbank (über diese läuft die Finanzierung nicht) einen Beratungstermin über das Thema Bausparvertrag.

So wie die Banken das immer darstellen, ist das alles ja ganz schön und so, die stellen das so dar als wäre es das aller aller Beste und wenn man das nicht hat, geht man am Ende der Sollzinsbindung (10 Jahre) unter und kann das Haus verkaufen... Aber ganz ehrlich: Bringt das was?! Um tatsächlich unsere Restschuld über einen Bausparvertrag abzudecken, wären die monatlichen Kosten während der Erstfinanzierung so unglaublich hoch, dass wir absolut keinen Cent mehr auf die Seite legen können.

Macht das nicht Sinn, dass wir lieber tilgen, tilgen, tilgen? Wir haben jedes Jahr das Recht auf eine Sondertilgung bis zu knapp über 12.000,- €!

Ich weiß, keiner kann mir sagen, wie die Lage in 10 Jahren aussieht,.... Aber andererseits kann mir auch keiner sagen, wie die Lage in 3 Jahren ausssieht, und wenn man 2 eher "ärmere" Jahre kommen, steh ich mit dem Bausparvertrag blöd da... Während ich mit meinen Sondertilgungen flexibel bin!

Was denken Sie Frau Dumpe, und was denkt der Rest der Community?

Hilfreichste Antwort - ausgezeichnet vom Fragesteller
von Lookser, 148

Die Banken bieten immer Bausparverträge an, weil die Abschlußkosten sehr hoch sind und die Banken oder der Berater eine Stornisichere Provision kassiert.

Ich würde alles in die Tilgung stecken. Bei einer Tilgung gibt es meist 3 Möglichkeiten .

Erstens: eine Ratenreduzierung.

Dadurch wird eure Rate mit jeder zusätzlichen Tilgung auf die Gesamtlaufzeit neu berechnet. Der Vorteil ist, Eure monatliche Ratenlast sinkt und Ihr habt mehr Geld für die Tilgung.

Zweitens: eine Laufzeitverkürzung.

Hier bleibt eure Rate gleich und eure Kreditlaufzeit verringert sich.

Es kann aber gut sein das in eurem Vertrag nur eine Variante möglich ist.

Ich würde die ersten Jahre Ratenreduzierung wählen und ab dem 4 oder 5. Jahr eine Laufzeitreduzierung.

Kommentar von ErdbeerCookie92 ,

Es ist so geplant, dass wir jeden Monat die gleiche Rate zahlen, dass aber eben der Zins-/Tilgungsanteil immer angepasst wird.

Zusätzlich können wir eben noch einmal Pro Jahr ordentlich tilgen.

Kommentar von Lookser ,

Was passiert nach eurer Sondertilgung? Wird eure Laufzeit verkürzt oder eure Rate neu berechnet? Könnt Ihr das frei entscheiden? 

Kommentar von ErdbeerCookie92 ,

Inwiefern meinst du, dass die Laufzeit neu berechnet wird?

Nach der Sondertilgung bleibt die Monatliche Rate gleich - auch die Laufzeit (10 Jahre) bleibt. Es ändert sich eben nur der Zinsanteil in unserer monatlichen Rate zu unserem Vorteil.

Wir haben aber auch einmal im Jahr das Recht, unsere monatliche Rate anzupassen.

Kommentar von Lookser ,

Die 10 Jahre sind ja eure zinsbindung.

Ihr habt eine ungefähre Gesamtlauzeit : Kreditsumme / monatliche Rate / 12 Monate

Diese Zahl sollte eure ungefähre Geamtlaufzeit sein.

Bei euch ist es so, das sich durch eure Sondertilgung diese Gesamtlaufzeit verringert.

Schafft Ihr denn diese maximale Sondertilgung zu erbringen?

Falls nicht, würde ich nach der Sondertilgung meine Rate nach unten anpassen. Das verringert eure monatliche Belastung und Ihr könnt mehr Geld ansparen für die bängste Tilgung.

Ihr solltet immer bedenken , das Ihr auch einen Notgroschen braucht.

Kommentar von ErdbeerCookie92 ,

Ach JETZT! Sorry ich stand wohl auf dem Schlauch. Klar wird so die Gesamtlaufzeit kürzer. Ich dachte, du redest von den 10 Jahren Sollzinsbindung, die dann niedriger wird. Das würde ja absolut keinen Sinn ergeben! :D

Nein, die maximale Sondertilgung werden wir höchst wahrscheinlich nicht schaffen... Das wären ja über 12.000 € im Jahr und das ist zu viel. 

Jetzt mal ne blöde Frage: Wenn wir unsere monatliche Rate senken, tilgen wir ja auch weniger pro Monat... (Denn der Betrag an Zinsen bleibt ja gleich), wieso macht es dann Sinn, das zu machen? Ists da nicht sinnvoller, jeden Monat schon schön viel Geld zu tilgen, sodass direkt mehr abbezahlt wird, stattdass wir genau dieses Geld dann am Ende des Jahres erst tilgen?

Wegen dem "Notgroschen": Klar, wir schauen auch, dass wir immer so viel auf der Seite haben, dass mal eine Waschmaschine o.Ä. kaputt gehen kann, ohne dass wir daran verzweifeln. :)

Kommentar von Lookser ,

Es ist beides sinnvoll. 

Ich reduziere am Anfang lieber meine Raten und habe mehr Geld auf dem Konto und tilge einmal  im Jahr mehr .

Der Vorteil bei dieser Variante , ich habe mehr Geld und meine Motivation und Gesundheit ist größer.

Aber hier muss ich mich Disziplinieren das gesparte auch in die Tilgung zu stecken ( vorausgesetzt die Waschmaschine ist nicht kaputt)

Bei Der der anderen Methode mit der gleichbleibenden Rate, habt Ihr eine Konstante Tilgung und in der Sindertilgung weniger als in Variante 1.

( aber erst im zweiten Jahr , Ihr müsst ja erst eine Tilgung machen um eure Rate zu verringern)

Vorteil: ganz klar gleichbleibend

Nachteil: größere monatliche Belastung als in Variante 1. 

(Jetzt muss man natürlich sagen das wir wahrscheinlich von 10-30 €  monatlich reden . Abhängig von der Größe eurer ersten Sondertilgung)

Ich wollte euch nur aufzeigen, das es mehr Varianten gibt.

Vielleicht hab ichbes auch ein bißchen umständlich geschrieben.

Wenn man sich die Sache aufmalt und ausrechnet ergibt es mehr Sinn .

Expertenantwort
von Interhyp, Business Partner, 76

Hallo Erdbeercookie92,

ob der Abschluss eines Bausparers zur Absicherung der Anschlussfinanzierung sinnvoll ist, hängt immer stark vom Einzelfall ab.
Anstatt einen Bausparer anzusparen, kann es durchaus Sinn machen, die entsprechenden Mittel stattdessen in die Tilgung zu stecken. Mittlerweite bieten die Banken Zinsbindungen bis zu 40 Jahren an, so dass auch dabei eine langfristige finanzielle Planung möglich ist. Je früher Tilgungen geleistet werden und je höher diese ausfallen, desto größer ist durch den Zinseszinseffekt auch die Ersparnis über die Jahre.

Mit einer hohen Tilgung reduzieren Sie die Restschuld zum Ablauf der Zinsbindung. Wenn der Zinsmarkt bis zum Zeitpunkt Deiner Anschlussfinanzierung stark ansteigen sollte, trifft Sie diese Erhöhung weniger stark, da Sie den erhöhten Zinssatz auf eine niedrigere Restschuld bezahlen. Unterm Strich ist damit die Gefahr geringer, dass Ihre Rate „explodiert“.
Für einen Bausparer spricht hingegen, dass Sie bei Zuteilungsreife neben dem angesparten Eigenkapital auch Anspruch auf ein Bauspardarlehen mit einem bestimmten Garantiezins erhalten. Damit können Sie über lange Zeiträume die Zinsbelastung planen.

Beim Bausparer fallen die Guthabenverzinsung, etwaige Abschlussgebühren und auch der Garantiezins je nach Anbieter sehr unterschiedlich aus. Hier lohnt es sich verschiedene Angebote einzuholen.

Falls Sie sich für einen Bausparvertrag entscheiden, achten Sie am besten darauf, dass die voraussichtliche Zuteilungsreife bereits einige Zeit vor der geplanten Anschlussfinanzierung erreicht wird.

Der Zeitpunkt der Zuteilung kann von den Bausparkassen nicht garantiert werden und ist lediglich eine Vorabberechnung. Wenn Ihre Anschlussfinanzierung fällig wird, bevor Ihr Bausparer zuteilungsreif ist, müssen Sie unter Umständen für die Zwischenzeit einen kurzfristigen Überbrückungskredit abschließen. Solche Kredite sind oft mit überproportional hohen Kosten verbunden.

Ich hoffe, ich konnte Sie mit dieser Information bei Ihrer Entscheidung unterstützen.

Viele Grüße
Julia Dumpe
Interhyp AG

Antwort
von DolphinPB, 136

In der jetzigen Niedrigzinssituation nur eine Zinsbindung von 10 Jahren zu wählen, war ein grober Fehler. Das ist sicherlich keine Superfinanzierung, außer vielleicht bezüglich der Höhe der Rate. Eine vernünftiger Berater hätte sicherlich auf 15 Jahre oder mehr Zinsbindung gedrungen.

Selbstverständlich macht es wesentlich mehr Sinn, das zusätzlich vorhandene Geld in die Sondertilgungen zu stecken. Typisch Banken, denen fällt dann nichts mehr ein als ein BSV (gibt ja nochmal Provision). Ein BSV rechnet sich nicht ansatzweise zumal die Tarife der LBS oder Schwäbisch-Hall ziemlich mies sind.

Kommentar von ErdbeerCookie92 ,

Wir haben einen Zinssatz von 1,75%... (War das niedrigste Angebot) Bei einer Laufzeit von 15 Jahren wären wir auf 2,35% gekommen... (Beim niedrigsten Anbieter). 20 Jahre würden sicherlich nochmal viel teurer werden.

Das macht doch dann keinen Sinn, höher zu gehen, oder? Wir haben einen Kredit von fast 300.000€... Das wären schon allein im ersten Jahr fast 1.800€, die wir an Zinsen mehr zahlen, die wir stattdessen abzahlen können...

Das heißt, unsere Restschuld ist in 10 Jahren viel niedriger... Bringt uns ja nichts, wenn wir 15 Jahre weniger abbezahlen und dafür dann in 15 Jahren an dem Punkt sind, an dem wir in den 10 Jahren sein könnten mit dem Betrag? (was ohne Sondertilgungen der Fall wäre, wenn man jetzt mal vom "Worst Case" ausgeht)

Antwort
von Rheinflip, 77

Mit einer Tilgung verdient die Bank nichts, allerdings mit einem weitern sinnlosen Sparvertrag. Es gibt keinen Sinn, Geld anzusparen, während man Schulden abzahlen muss. 

Antwort
von habakuk63, 127

Ich rate von einer Anschlussfinanzierung über einen Bausparvertrag ab, weil keiner sagen kann, ob dieser Bausparvertrag zum Zeitpunkt X zuteilungsreif ist. Das entscheiden nämlich die Einnahmen und Abschlüsse der kommenden Jahre bei der Bausparkasse.

Wenn ihr Pech habt müsst ihr die dann noch fehlende Summe zwischenfinanzieren und das IST teuer.

Warum nur eine Zinsbindung von 10 Jahren?

Wir haben eine von 30 Jahren, haben das Recht auf Sondertilgungen und nach 10 Jahren kann laut Gesetzt soviel getilgt werden wie irgendwie möglich und dann läuft der Vertrag, mit den vorher unterschriebenen, selben Konditionen, weiter.

Haben wir beim ersten Haus auch so gemacht und nach 15 Jahren war es Schuldenfrei. Die Banken mögen keine lange Zinsbindung, deshalb muss man wirklich darauf bestehen und notfalls mit einem anderen Vertragspartner drohen.

Kommentar von ClintonLoser ,

weil eine höhere zinsbindung einen zinsaufschlag kostet, das geld kann man auch in sondertilgungen stecken

man kann das genau errechnen, eine 30 jährige bindung lohnt, wenn die zinsen in  10 jahren über x % sind

sind sie unter x %, fährt man mit 10 jahren besser

bei mir waren es 6,5%, wenn der zins in 10 jahren über 6,5% ist, verliere ich, ansonstne gewinne ich

ich hatte mich vor 7 jahren für 10 jahre entschieden, wie wir sehen, superwahl von mir, ich finanziere wahrscheinlich in 3 jahren den rest noch günstiger, als der kredit ist

mit 30 jahren hätte ich doppelt verloren

es ist alles ein spiel

Kommentar von habakuk63 ,

ja, vor 6-7 Jahren waren die Zinsen recht hoch. Aktuell sind die Zinsen im Keller, wir haben aktuell zu 2,41% finanziert, ich glaube nicht, dass in 10 oder 15 Jahren die Zinsen niedriger sind. Aber vom Prinzip ist deine Betrachtung und Rechnung OK.

Kommentar von ErdbeerCookie92 ,

Weil die Zinsen bei einer höheren Zinsbindung einfach viel teurer wären (Mehr als 0,5% teurer bei einer Bindung von 15 Jahren!) und wir es irgendwie sinnvoller finden, mehr zu tilgen. Bringt uns auch nichts, wenn wir dann am Ende der 15 Jahre fast die gleiche Restschuld haben wie am Ende der 10 Jahre :)

Wir haben verschiedene Banken gefragt, es sieht bei allen gleich aus... Keine Ahnung ob wir was falsch machen... Aber scheint normal zu sein, dass die Zinsen dann eben viel höher liegen.

Kommentar von habakuk63 ,

Ja, korrekt. Nichts geht über Tilgung!

Antwort
von DerHans, 68

Bei der heutigen Niedrigzinsphase darf man nicht vergessen, dass es auch andere Zeiten gegeben hat. Da waren zweitrangige Darlehen auch schnell mal über 10 %.

Diese Zeit sind zwar im Moment nicht in Aussicht aber man kann auch nicht 10 oder 15 Jahre in die Zukunft sehen.

Wer sich heute an 3 % Nominalzinsen gewöhnt hat, zahlt aber bei 6 % bereits das doppelte. Wenn in diesen 10 Jahren nur mit 1 % getilgt wurde, kann die Immobilie tatsächlich auch schon mal den Bach runter gehen.

Kommentar von ErdbeerCookie92 ,

Klar, man weiß nie, wie die Situation in 10 bis 15 Jahren aussieht, das ist wahr. Allerdings ists ja eben so... Wenn ich jetzt nen Bausparvertrag dazu kaufe, kann ich keine Sondertilgungen mehr machen, und ein Bausparvertrag über die komplette Restsumme (die dann ca, bei 250.000€ liegen würde!) ist ohnehin unbezahlbar... Wenn die Zinsen in 10 Jahren wieso auch immer bei 15% oder so liegen, sind wir also sowieso aufgeschmissen, egal ob wir einen Teil abgesichert haben oder nich...

Selbstverständlich wollen wir mehr als 1% pro Jahr tilgen! Wir wollen ja irgendwann auch mal fertig sein :)

Kommentar von DerHans ,

Tilgung heißt ja immer Tilgungsbetrag X plus ersparte Zinsen. Dadurch bleibt der monatliche/jährliche Abtrag gleich.

Natürlich bei den niedrigen Zinsen ist der Faktor "gesparte Zinsen" eben auch minimal.

Wenn man es sich leisten kann, sollte man also mindesten 3 % Tilgung vereinbaren.

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