Frage von Cherryhase89, 60

Ist die Nebenkostenabrechnung verjährt?

Hallo, Zu unserem Fall: Wir wohnen seid 1.12.2012 in einer Mietwohnung. Unter uns ist ein Gewerbe ( Zahnarzt). 2 Parteien also im Haus. So weit so gut. Die Nebenkosten werden im voraus bezahlt und einmal jährlich abgerechnet. Der Zeitraum ist immer der 1.10. Bis 30.09. Geheizt wird mit öl. Nun hat unsere Vermieterin ihr Haus im Mai dieses Jahr auf ihre Tochter überschrieben und jetzt haben wir nur Theater. Vom ersten Jahr haben wir eine Abrechnung bekommen und bezahlt. Vom 2. Jahr ist uns nichts vorgelegt worden. Die Vermieterin war einmal bei uns- hatte aber nur die Abrechnung für unten mit und unsere vergessen. Danach kam nix mehr. Diese ist vom Zeitraum 1.10.2013-30.09.2014. Nun kam die Tochter ( und jetzt neue Vermieterin) mit der Nebenkostenabrechnung für 2014/15 . 1400 Euro Nachzahlung. Auch aufgeführt ist die Abrechnung von 13/14 . 1300 Euro. Diese sollen wir jetzt auch noch Nachzahlen da sie drauf besteht das diese angekommen ist. Allein die summen der Nachzahlung sind otopisch da uns wesentlich niedrigere Beträge der fix kosten im Mietvertrag angegeben wurden als tatsächlich auxlaufen ( versicherung andtatt 400 euro im jahr 750, grundsteuer anstatt 400 euro 800 Euro usw.). Wie sollen wir da jetzt Verfahren? Müssen wir die Nachzahlungen von 13/14 noch tilgen? Die von 14/15 natürlich das ist klar. Aber wie kann ich jetzt reagieren wegen der alten Abrechnung? Muss ich die Abrechnungen der alten Vermieterin überhaupt an die Tochter bezahlen oder müsste die Mutter dies mit uns regeln? Uns wir nämlich schon damit gedroht das kein Öl eingekauft wird wenn wir die Nachzahlungen nicht bis ende des Monats komplett bezahlt haben. BitteBitte helft mir. Wir haben diese hohen Summen nicht auf einmal und eine Anzahlung möchte sie nicht vereinbaren.

Antwort
von bwhoch2, 20

Ihr habt eine Abrechnung vom ersten Jahr, also 12.12.2012 bis 30.09.2013. Die weiteren wurden Euch nicht übergeben.

Wenn die erste Abrechnung eine war, die ihr ohne weiteres akzeptieren konntet, dann stehen darin auch die Zahlen, die sich wohl im zweiten Jahr (hochgerechnet auf ein ganzes Jahr) wohl kaum sehr verändert haben. Z. B. die Versicherungen und die Grundsteuer. Diese steigen normalerweise nicht von einem Jahr zum nächsten so drastisch an und ihr habt einen Vergleich.

Das Haus ging mit allen Rechten und Pflichten auf die Tochter über. Wenn ihr wirklich noch Schulden aus der Abrechnung 2013/2014 habt, dann steht nun dieser Betrag auch der Tochter zu. Gleiches gilt für 2014/2015.
Ihr könnt natürlich weiterhin darauf beharren, dass die Abrechnung für 2013/2014 verfristet ist. Aber da steht wohl Aussage gegen Aussage.

Deshalb würde ich viel eher dazu übergehen, die Abrechnungen genauestens anhand aller Belege zu überprüfen und damit womöglich einen Fehler aufdecken, der zu der hohen Nachzahlung geführt hat.
Fehler könnten sein:

Versicherungen komplett Euch berechnet anstatt aufgeteilt
Grundsteuer komplett Euch angelastet anstatt aufgeteilt
Öleinkäufe voll berechnet anstatt nur den Verbrauch in der jeweiligen Periode

Schaut Euch die Belege an und lasst Euch ggf. jede einzelne Position erklären. Wenn es dann so ist, dass die Abrechnungen wirklich korrekt erstellt wurden, könnt ihr Euch immer noch darauf zurück ziehen, dass die von 2013/2014 nicht fristgerecht zugestellt wurde. Die Vermieterin müßte Euch dann verklagen. Ob das für das weitere Verhältnis so zuträglich ist, wage ich allerdings zu bezweifeln. Allerdings geht es auch um viel Geld.

Wenn die Kosten korrekt sind, müßt ihr auf jeden Fall die monatlichen Vorauszahlungen deutlich anheben. Kommt dann eine Gesamtwarmmiete raus, die Euch zu hoch ist, bleibt Euch sowieso nichts anderes übrig, als eine neue Wohnung zu suchen.

Solltet ihr wirklich jetzt 2700 € nachzuzahlen haben, vereinbart doch mit der Tochter einen Ratenzahlungsplan. Wer so lange für eine korrekte Abrechnung braucht, der kann auch etwas länger auf das Geld warten.

Kommentar von Cherryhase89 ,

Ja die Abrechnung vom 1. Jahr haben wir.

Im Vergleich zum ersten Jahr sind die Nebenkosten angeblich um 1000 Euro  gestiegen.  Und das obwohl das Öl wesentlich günstiger war und wir weniger verbraucht haben. Zwar wird natürlich jetzt als Grundkosten die ganzen 12 Monate genommen und nicht nur 10 wie vorher. Aber wenn selbst bei 12 monaten  für 800 Euro weniger öl eingekauft wurde und weniger verbraucht wurde  (einzig gestiegen sind die Nebenkosten der Heizanlage um knapp 100 Euro im Jahr) ist mir nicht klar warum dann 1400 Euro Nachzahlung gezahlt werden müsste ^^ irgendwie passt da was nicht. 

Weniger für öl bezahlt im EK und weniger verbraucht  und trotzdem ist der Preis je Einheit anscheinend höher. Wie kann das?

Im ersten Jahr mussten wir 300 Euro nachzahlen. Der winter war aber auch mega kalt. Ganz anders als die letzten 2 Jahre. 

Kommentar von bwhoch2 ,

Also, dann hast Du doch die Grundlage, um die darauf folgenden Abrechnungen gut prüfen zu können und Fehler aufzudecken.Viel Erfolg!

Antwort
von schleudermaxe, 14

Nein, natürlich nicht. Solche Ansprüche verjähren doch nach 3 Jahren und was ein Mieter tun darf, wenn es keine Abrechnungen gibt, ist ja groß und breit ausgeurteilt vom BGH, und gilt somit sicherlich auch in Eurem Bereich.

Kommentar von schleudermaxe ,

Zudem fürchte ich, daß die Tochter vielleicht für 2015 noch gar nicht im Grundbuch steht, wurde dies geprüft.

Die Verteilung 50/50 halte ich für nicht zulässig. Wurde dies wirklich so vereinbart?

Kommentar von Cherryhase89 ,

Im mietvertrag steht gar nichts dazu drin wie genau abgerechnet wird. Da wir keine Röhrchen oder so an den Heizungen haben läuft das mittlerweile über so nen wärmemengenzähler. Aber trotzdem 50/50.

Im Grundbuch steht sie erst seid letztem Monat. Anscheinend gehen ihr trotzdem die Forderungen  über.

Kommentar von schleudermaxe ,

Also, ein Wärmemengenzähler ist ja auch ein Erfassungsgerät und somit kann es keine Verteilung je 1/2 Wohnung geben. In die Abrechnung müssen ja alle Kosten und Lasten des Grundstücks eingestellt werden und somit kann leicht und einfach der Anteil der anderen Mieter ermittelt werden. Ein Teil geht eben über die Fläche und der andere über den Verbrauch.

Wenn es mietvertraglich keinen Verteilerschlüssel gibt, greift für Betriebskosten allein der gesetzliche, also nach Wohnfläche.

Falls denn die neue Vermieterin für die Altlasten zuständig sein soll, hat sie ja sicherlich entsprechende Vollmachten beigelegt.

Zudem ist der Vermieter beweispflichtig für die Zustellung einer Abrechnung. Ist die Frist dafür abgelaufen, kann eben eine Nachforderung nicht mehr eingefordert werden. Viel Glück.

Antwort
von Jewi14, 26

Das Abrechnungsjahr muss nicht zwingend 01.01.-31.12 sein, sondern wie hier Oktober bis September. Aber ein Jahr nach Ende des Abrechnungsjahr muss der Vermieter die NK Abrechnung euch vorlegen und die für 2013/2014 ist abgelaufen. Ausnahme gibt es nur, wenn dem Vermieter selbst die entsprechenden Abrechnungsunterlagen nicht vorlagen. Halte ich aber hier für unwahrscheinlich.

2015/15 ist dir selbst bekannt, dennoch würde ich Punkt für Punkt durchgehen, ob nicht doch Fehler drin sind. Verlange Einsicht in die Originalunterlagen, mach ggf. ein Foto davon und wenn dir doch was komisch vorkommt, so halte ich den Eintritt im Mieterschutzverein oder zumindest Besuch der Verbraucherzentrale. Bei der Summe würde ich das erstmal von Fachleute überprüfen lassen.

PS: Die Drohung, wenn ihr nicht zahlt, wird kein Öl gekauft, kann als Nötigung und versuchte Erpressung angesehen werden. Denn so wird ihr ja gezwungen, die Rechnung zu bezahlen, selbst wenn sie fehlerhaft ist. Außerdem dürfte eh eine kalte Wohnung im Winter zu einer erheblichen Mietminderung eurerseits führen.

Kommentar von bwhoch2 ,

Wegen der Drohung müßt ihr keine Angst haben oder glaubst Du der Zahnarzt wäre mit einer unbeheizten Praxis einverstanden? Und er hat sicher keinen eigenen Öltank.

Kommentar von Jewi14 ,

Es geht nicht darum, ob die Drohung umgesetzt wird, sondern dass durch eine Drohung der Mieter zu Zahlung genötigt wird und so seine Rechte eingeschränkt werden.

Kommentar von bwhoch2 ,

Das ist doch Unfug. Genötigt werde kann ich mich doch nur fühlen, wenn ich keinen Ausweg sehe. Hier fragt die Fragestellerin in "gutefrage" und bekommt alle Auswege kostenlos genannt.

Antwort
von Cherryhase89, 8

Mir ist da auch noch ne Frage eingefallen- ggf kann mir hier da auch wer helfen?:

Wir haben keinen Allgemein Strom im Mietvertrag und auch auf der Heizkostenabrechnung steht kdin Stromverbrauch drauf.

Wir liegen beim Stromverbrauch  sehr hoch und zahlen mittlerweile jeden Monat 160 Euro  und dann noch Nachzahlungen  meist je 200-300 Euro. 

Der strom im keller (außer  die Zahnarzt  Geräte) läuft über uns und ich geh mal davon aus das die Heizung und Wärmepumpe auch über uns läuft da kein extra  Stromzähler angebracht ist. Wenn dies so sein sollte könnten wir dann da einen Anspruch  der anteiligen Stromkosten an den Vermieter  stellen? 

Die Heizung ist fast 15 Jahre alt und wird mit Sicherheit  hohe Stromkosten erzeugen.  

Antwort
von Cherryhase89, 17

Ok dann verfristet  :)

Wenn wir ihr jetzt mitteilen das wir die alte aufgrund der "verfristung" nicht mehr bezahlen müssen und werden auf was müssen wir da achten?

Ich hab schon gegoogelt ohne Ende und das sie das beweisen müsste hab ich auch schon gelesen.  

Sie wird das mit Sicherheit auch nicht einfach so hin nehmen. Könnte sie uns kündigen weil sie meint das es für sie so nicht mehr tragbar ist?

Kommentar von Allesmachbar ,

Keine sorge sie kann euch nicht kündigen, ist ja nicht eure Schuld. Ich stehe derzeit mit meinem alten Vermieter vor Gericht, da wir nie NK erhalten haben zumindest nie in der besagten frist, lag wohl daran, dass es immer ein Guthaben gab.

Jeder Anwalt kann dir sagen, dass deine Vermieterin dir nachweisen muss, dass du dieses Fristgerecht erhalten hast, das kann Sie ja nur mit inschreiben, selbst mit Zeugen ist es eher unwahrscheinlich, das dieses als nachweis hingenommen wird ;-)

Antwort
von anitari, 28

Diese ist vom Zeitraum 1.10.2013-30.09.2014.

Die hätte Euch spätestens am 30.09.2015 zugehen müssen. Sprich die Vermieterin hat keinen Anspruch mehr auf die Nachzahlung.

Kommentar von Cherryhase89 ,

Hallo ;)

Das die eine Abrechnung verjährt ist weiß ich.  Die Tochter allerdings besteht darauf das uns diese zugegangen ist. Persönlich durch die Mutter.  Dies stimmt nicht. Sie war zwar Anfang 2015 hier hatte aber fälschlicher weise nur die Abrechnung für unten mit. Danach kam nie wieder was.

Da das Mietverhältnis noch besteht und wir momentan nicht umziehen möchten da man hier nix findet möchten wir natürlich kein Theater haben. Allerdings sehe ich es auch nicht ein das wir jetzt so hohe Summen auf den Tisch legen sollen.

Die neue Vermieterin wird uns alke Unterlagen  vom Steuerberater  zukommen lassen.  Diese werde ich dann natürlich prüfen.  

Nur wie verhalten wir uns wegen der eigentlich verjährten Abrechnung?

Kommentar von anitari ,

Das die eine Abrechnung verjährt ist weiß ich.

Verfristet, das ist was anderes als verjährt.

Die Tochter allerdings besteht darauf das uns diese zugegangen ist.

Dann soll sie einen Nachweis bringen.

Laßt die Abrechnungen, auch die verfristete, fachlich prüfen.

Kommentar von Cherryhase89 ,

Die verfriste kann ich nicht prüfen lassen. Mir liegt jetzt nur ein "Duplikat" per Email vor auf denen nur unsere Heizkosten und unser Wasserverbrauch für 13/14 drauf steht. Die Versicherung und Grundsteuer sind als Gesamtsumme angegeben und durch 50 geteilt. Dann stehen noch unsere Vorauszahlungen drauf und das wars. 

Kommentar von bwhoch2 ,

Sie war zwar Anfang 2015 hier hatte aber fälschlicher weise nur die Abrechnung für unten mit. 

Hier steht dann wohl Aussage gegen Aussage.

Kommentar von Cherryhase89 ,

Ja wird dann wohl so sein.  Finde es persönlich einfach zum kotzen das im Prinzip ich jetzt die blöde bin die im Prinzip zahlen muss nur damit man hier kein Theater bekommt. Und das obwohl keine Abrechnung von uns abgegeben wurde oder wir was hätten prüfen können.  Das ärgert mich.  Wir werden uns zwar was neues suchen allerdings geht das nicht von heute auf morgen.  4 Personen  und Wohnungsmangel ist nicht leicht. 

Antwort
von Norina78, 28

Eine Nachforderung können die nur bei Vorlage der Abrechnung bis Ablauf des Nachfolgejahres verlangen. Also für das Jahr 2014 bis 31.12.2015. Danach muss man keine Nachforderung zahlen. Prüfe die Abrechnungen, die Euch vorliegen, ganz genau. Jede Position auf Richtigkeit, ihr habt auch das Recht, Euch die entsprechenden Rechnungen vorlegen zu lassen.

Kommentar von anitari ,

Abrechnungszeitraum ist hier der 01.10. - 30.09. des Folgejahres. Folglich muß die Abrechnung jeweils bis spätestens 30.09. erfolgen, nicht bis 31.12.

Antwort
von berlina76, 18

Geht auf jeden fall zum Mieterschutz. Was vor 2014 war müsste verjährt sein. Grundsteuer gehört meines Wissrns nicht zu den Nebenkosten. Die Abrechnung einmal überprüfen zu lassen auch wenn ihr nicht im Mieterschutzbund seit und den service bezahlen müsst bringt euch klarheit.

Kommentar von anitari ,

Was vor 2014 war müsste verjährt sein

Verfristet.  Abrechnungszeitraum ist hier nicht das Kalenderjahr. Folglich alles vor dem 30.09.2015 verfristet.

Die Grundsteuer gehört zu den umlegbaren Betriebskosten.

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