Frage von Fiddyly, 107

Ist die Klausel zu Renovierungen in meinem Mietvertrag gültig, muss ich überhaupt renovieren?

Hallo zusammen,

zur Ausgangslage:

Wir haben unsere Wohnung gekündigt. Bei Einzug war die Wohnung komplett renoviert, alle Wände waren frisch weiß gestrichen. Wir haben in zwei Räumen farbige Streifen und Rechtecke angebracht (dunkellila, dunkelbraun).

In den letzten Jahren gab es mehrere Urteile des BGH zu Renovierungen und ungültigen Mietklauseln. Eine Klausel in unserem Mietvertrag scheint schonmal ungültig zu sein. Allerdings bin ich mir bei einigen nicht sicher und würde mich freuen, wenn sich versierte Fachleute zu dem Thema äußern würden. Ggf. auch Leute, die dieselben Klauseln im Vertrag hatten. Schnellschussantworten helfen hier wohl keinem ;-)

Fraglich ist § 12 (Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume) Nr. 4 des Mietvertrages. Darin heißt es:

§ 12 4. a) Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (...) in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Reihenfolge fachgerecht auszuführen. (...) Die Zeitfolge beträgt bei Küche, Bad und Toilette: 3 Jahre, bei allen übrigen Räumen: 5 Jahre. (...) --> Meines Erachtens aufgrund der starren Fristen unwirksam

b) Der Mieter ist auch bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn die Fristen nach § 16 Ziff. 4a seit der Übergabe der Mietsache bzw. seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen verstrichen sind. --> 1. falscher Bezug (§ 16 Ziff. 4a) - es hätte § 12 Ziff. 4a heißen müssen. Reicht das schon für eine Unwirksamkeit? Bzw. weil Sie sich auf die Fristen einer unwirksamen Klausel bezieht?

c) Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung in fachgerecht renovierten Zustand zu übergeben. Weist der Mieter jedoch nach, dass die letzten Schonheitsreparaturen innerhalb der o.g. Fristen durchgeführt worden sind, und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muss er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung die obigen Fristen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind. Als Preisgrundlage gilt das Angebot (...). Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, dass er die Schönheitsreparaturen fachgerecht selbst durchführt. Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, Dübeleinsätze zu entfernen, Löcher fachgerecht zu verschließen, soweit nicht das Anbringen von Bohrlöchern und Dübeln zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache unerläßlich war (...)

Sind diese Klauseln gültig?

Muss ich die Wohnung renoviert übergeben?

Muss ich die farbigen Wände unabhängig von den Klauseln neutral überstreichen, da ich sie frisch weiß gestrichen übernommen habe?

Ich danke euch für eure "Lesegeduld" und freue mich auf fachkundige Antworten!

Viele Grüße!

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Expertenantwort
von albatros, Community-Experte für Mietrecht, 46

Die Fristenregelung  ist starr und führt zur Unwirksamkeit der Klausel. Auch die Quotenregelung zum Mietende führt dazu.

Bezüglich der "Gemälde" wird in der Regel geurteilt, dass die
betroffenen Wände/Decken in neutraler Farbe (auch weiß) zu überstreichen
sind. Es gibt aber auch ein Urteil, welches besagt, dass dieses
Erfordernis im Mietvertrag stehen müsse, wenn es den gelten solle.

Das ändert aber nichts daran, dass Schönheitsreparaturklausel
insgesamt unwiksam ist und die Wohnung  nur besenrein und mit
ungeputzten Fenstern und unverschlossenen Bohrlöchern zurückgegeben
werden darf.

Also Fazit: Die entsprechenden Wände gleichmäßig überstreichen, mehr nicht.

Kommentar von imager761 ,

Die Fristenregelung  ist starr und führt zur Unwirksamkeit der Klausel.

Diese Auffassung hast du exklusiv für dich: Nicht nur die gesamte Zielrichtung der Vereinbarung, auch Relativierungen wie " wenn erforderlich" sind nicht dehalb starr, weil man im Allgemeinen davbon ausgeht, bspklsw. nach 3 jahren eine Küche renovieren zu müssen, die selbst bei bestimmungsgemäßem Gebrauch Abnutzungen durch Dunstschwaden und Fettablagerung hinterlässt.

Auch die Quotenregelung zum Mietende führt dazu.

Das sieht der BGH durchaus differenzierter und in dem Fall völlig anders: http://www.mietrecht.org/schoenheitsreparaturen/schoenheitsreparaturen-quotenkla...


Kommentar von alexbababu ,

Ich schlag mich auf albatros' Seite. Also hat er die Auffassung nicht exklusiv :D

Kommentar von Interesierter ,

Ich tendiere auch zur Unwirksamkeit der Klauseln.

Ich sehe dies aber keinesfalls in Stein gemeisselt. Vor Gericht würde ich mich damit als Mieter nicht trauen wollen. Der Mieter muss die farblich gestalteten Wände eh streichen. Da wäre es durchaus zu überlegen, ob er nicht gleich die komplette Wohnung streicht und dem erwartbaren Streit aus dem Weg geht.

Der Vermieter wird von der Wirksamkeit der Klausel ausgehen. Daher ist der Ärger mit der Kautionsrückzahlung schon vorprogrammiert. 

Das hat nun weniger mit rechtlicher Wortlauberei, als einfach mit gesundem Menschenverstand zu tun.

Kommentar von albatros ,

Der Vermieter wird von der Wirksamkeit der Klausel ausgehen.

Kann er gerne, würde aber im Klageverfahren den Rechtsstreit verlieren.

Kommentar von Interesierter ,

Und wie lange dauert es dann, bis der Fragesteller seine Kaution wieder zurückbekommt? Wie viel Arbeit muss er da reinstecken?

Gehen wir gerade davon aus, dass der Fragesteller diese Schlacht gewinnt. Du kannst davon ausgehen, dass der Vermieter bei der Übergabe dann wirklich jeden Mangel sucht und auch findet.

Die Frage stellt sich prinzipiell nicht, ob der Mieter hier im Recht ist, sondern ob es sich lohnt.

Antwort
von Interesierter, 72

Ob diese doch sehr aufwändig gestalteten Klauseln wirklich gültig sind oder nicht, ist schwer zu sagen. Vor Gericht würde ich mich aber damit nicht wagen, da ein normales Amtsgericht sich wahrscheinlich vor der Entscheidung drücken und auf einen Vergleich hinarbeiten wird. 

Die farbigen Wände wirst du eh komplett streichen müssen, da es sonst fleckig wird und sicherlich nicht von fachgerechter Ausführung auszugehen ist. 

Der Vermieter wird in jedem Fall von einer frisch gestrichenen Wohnung oder zumindest noch von gutem Zustand ausgehen. Kriegt er das nicht, ist mit Einbehalten bei der Kaution zu rechnen. Auch wenn das rechtlich nicht in Ordnung wäre, musst du dich doch damit rumärgern. 

Da du kaum ungeschoren aus einer gerichtlichen Auseinandersetzung herauskommen dürftest, stellt sich die Frage, ob du nicht 2 Tage Zeit und 50 € in Farbe investieren willst, um alledem aus dem Wege zu gehen. Weiss ist die billigste Farbe und ausserdem problemlos zu verarbeiten. 

Kommentar von albatros ,

Die Fristenregelung  ist starr und führt zur Unwirksamkeit der Klausel. Auch die Quotenregelung zum Mietende führt dazu.

Bezüglich der "Gemälde" wird in der Regel geurteilt, dass die betroffenen Wände/Decken in neutraler Farbe (auch weiß) zu überstreichen sind. Es gibt aber auch ein Urteil, welches besagt, dass dieses Erfordernis im Mietvertrag stehen müsse, wenn es den gelten solle.

Das ändert aber nichts daran, dass Schönheitsreparaturklausel insgesamt unwiksam ist und die Wohnung  nur besenrein und mit ungeputzten Fenstern und unverschlossenen Bohrlöchern zurückgegeben werden darf.

Also Fazit: Die entsprechenden Wände gleichmäßig überstreichen, mehr nicht.

Kommentar von Interesierter ,

Das mag rechtstechnisch so durchsetzbar sein. Nur wird der Vermieter das anders sehen und die Kaution deswegen nicht rausrücken.

Dann steht der Fragesteller vor der Frage: Was nun? Klage?

Eines sollte klar sein: Wenn du deinem Gegenüber eine ans Schienbein haust, musst du mit einer entsprechenden Gegenreaktion rechnen.

Und wenn der Mieter schon am Malern ist, wird der Mehraufwand gering ausfallen. Verglichen mit dem Ärger, dem Aufwand und der Rennerei, evtl. auch mit Kosten, die durch eine Klage entstehen, ist diese Option für den praktisch denkenden Menschen durchaus eine Überlegung wert.

Kommentar von albatros ,

Auch Vermieter haben sich an geltendes Recht zu halten und Mieter haben auch Rechte. Keinesfalls müssen Mieter vor ihrem Vermieter Angst habe, was du hier indirekt suggerierst.

Kommentar von Interesierter ,

Ich suggeriere hier nichts. Ich sage es gerade heraus.

Recht haben, Recht bekommen und Recht durchsetzen, sind 3 verschiedene Dinge.

Du weisst selbst, dass Vermieter die Kaution gerne als Druckmittel benutzen. Natürlich kann sich der Mieter dagegen wehren. Um sich zu wehren, muss er aber Klage einreichen, was erst mal Geld kostet und dauert. Und auch dann ist nicht 100% sicher, ob er auf voller Breite Recht bekommt.

Weiter wird ein Vermieter dann auch das Haar in der Suppe suchen und sicherlich das eine oder andere finden.

Selbst wenn man als Mieter bei einem Punkt Recht hat und sich durchsetzt, heisst das noch lange nicht, dass sich der Mieter damit unterm Strich nicht doch ein Eigentor schiesst.

Kommentar von Fiddyly ,

Danke schonmal für eure vielen Antworten. Genauso sieht es in meinem Kopf auch aus... Einerseits denke ich: "Bloß keinen Ärger, streich ich halt und fertig" auf der anderen Seite hat uns der Vermieter auch nichts geschenkt und besteht immer auf sein Recht. Zudem beharre ich gerne auf mein Recht und bekomme es zumeist auch durchgesetzt. Jetzt muss ich in dem Fall nur wissen ob ich Recht habe ;-) Richtig Lust auf ein Klageverfahren hab ich zwar nicht, aber ich bin ganz gut rechtschutzversichert und das muss sich ja auch mal lohnen :P Außerdem müssen wir unsere neue Wohnung auch noch renovieren, da würden mir ein paar Tage weniger streichen ganz gut in den Kram passen.

Kommentar von Interesierter ,

Der Vermieter hat dir eine top-renovierte Wohnung übergeben. Du hast eine Klausel zu den Schönheitsreparaturen im Vertrag, die wahrscheinlich gekippt werden kann. Der Vermieter wird das erwartungsgemäß natürlich ganz anders sehen.

Wenn du nun einfach nur besenrein übergibst und auf die Unwirksamkeit der Klausel verweist, wirst du kein mangelfreies Übergabeprotokoll bekommen und der Vermieter wird erst mal die Kaution einbehalten. Dagegen kannst du zwar klagen. Dabei hilft dir auch die Rechtsschutzversicherung. Das Problem an der Sache ist, dass es dauert und du erst mal investieren musst. Zunächst mal kann der Vermieter die Überlegenszeit auf 6 Monate ausdehnen. Nach den 6 Monaten dreht er dir erst mal eine Nase. Du musst also damit rechnen, dass du mindestens 12 Monate, wahrscheinlich sogar noch deutlich länger auf die Rückzahlung der Kaution warten musst.

Weiter musst du zum Anwalt rennen, es müssen Unterlagen zusammengesucht und kopiert werden etc. Diesen Aufwand wirst du treiben müssen und wirst nichts dafür bekommen.

Ob du deine Position dann vor Gericht wirklich zu 100% durchsetzen kannst, ist fraglich. Gerade Amtsgerichte scheuen sich, in solchen Fällen Urteile zu sprechen und arbeiten daher gerne auf einen Vergleich hin.

Wäre ich in der Situation, würde ich streichen.

Antwort
von peterobm, 43

in "mindestens aber" sehe ich eine Befristung, du must, und das ist nicht zulässig. Falsche Formulierung seitens des Vermieters

Expertenantwort
von bwhoch2, Community-Experte für Mietrecht, 45

Wir haben in zwei Räumen farbige Streifen und Rechtecke angebracht (dunkellila, dunkelbraun).

Zumindest diese Schäden müßt ihr beseitigen. Das hat nichts mit Schönheitsreparaturen zu tun.

Antwort
von imager761, 45

Meines Erachtens aufgrund der starren Fristen unwirksam

Falsch: "wenn erforderlich..." ist keine starre Frist :-O

Sind diese Klauseln gültig?

Ausnahmslos :-)

Muss ich die farbigen Wände unabhängig von den Klauseln neutral
überstreichen, da ich sie frisch weiß gestrichen übernommen habe?

Ja: Der Vermieter darf deine knallige Farbwahl, die dem Geschmack der Mehrheit der Mietinteressenten nicht entspricht, als Mangel behoben verlangen.

G imager761

Kommentar von alexbababu ,

... wenn erforderlich, mindestens aber ...

das "mindestens aber", macht es aber wieder starr.

Kommentar von imager761 ,

Eben nicht, aber das kapieren nicht einmal die "Rechtsexperten" hier: Wenn die in einer Schönheitsreparaturklausel enthalten Fristen -für den durchschnittlichen Mieter erkennbar- lediglich den Charakter einer unverbindlichen Richtlinie haben, von der im Einzelfall unter Berücksichtigung des Abnutzungsgrades der Wohnung auch nach oben abgewichen werden kann, liegt ein weicher w i r k s a m e r   Fristenplan vor, so das Grundsatzurteil des BGH zu starren und weichen Fristen vom 23. 06. 2004 – VIII ZR 361/03).

G imager761

Kommentar von alexbababu ,

wenn etwas mit "mindestens aber" verlangt wird, dann ist das keine unverbindliche Richtlinie mehr.

Kommentar von albatros ,

Falsch: "wenn erforderlich..." ist keine starre Frist :-O

Losgelöst alleinstehend timmt stimmt das. Aber weiter heißt es "mindestens" mit  diesen Frist. Dadurch relativiert sich die Aufweichung und wird wiederr starr.

Kommentar von Fiddyly ,

wenn erfoderlich interpretiere ich ebenso wie du... Aber "mindestens" ist ja nun mal sowas von starr, oder? Darf ich Fragen, woher du die Kenntnisse hast? Bist du selbst Vermieter? Oder RA?

Antwort
von BS3BM, 29

Von dir schon richtig erkannt: Die starren Fristen kippen die ganze Schönheitsreparaturenklausel, insofern sind aufgrund dieser alten Klauseln überhaupt keine Schönheitsrenovierungen geschuldet.

Aber:

"Wir haben in zwei Räumen farbige Streifen und Rechtecke angebracht (dunkellila, dunkelbraun)."

Diese Räume sind zu streichen, da der Vermieter diese Farbgestaltung nicht hinnehmen muss.

Antwort
von Rosswurscht, 46

Die Wände müssen wieder neutral gestrichen werden. Es muss kein reines Weiß sein, Elfenbein etc. ginge auch.

Aber Weiß lässt keine Diskussionen zu ;-)

Kommentar von Interesierter ,

Natürlich würden auch helle, gedeckte Töne gehen. Aber wozu? Weiss ist billiger!

Kommentar von Rosswurscht ,

Kann ja sein, das man noch nen Eimer Oker rumstehen hat ... Aber dann geht die Diskussion los was neutral ist ... also weiß und gut is :-)

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