Frage von HeinzKarl, 58

Ist die Eigenbedarfskündigung in diesem Fall rechtswirksam?

Wir haben einen Lagerraum seit 2011 an eine Firma vermietet. Dieser Lagerraum liegt innerhalb einer Wohnung. Wir möchten die Wohnung insgesamt gerne als Wohnraum für unseren Sohn nutzen und haben dem Mieter gekündigt. Begründet ist dies wegen Eigenbedarfs unseres Sohnes. Im Vertrag ist festgelegt, dass die Kündigung am 3. Tag des Kalendersmonats zum Ende des Kalendervierteljahres erfolgt. Ist die Kündigung rechtswirksam? Die Kündigung wurde am 10.09.2016 abgeschickt und die Frist auf den 01.01.2017 gesetzt.

Antwort
von imager761, 7

Ist die Kündigung rechtswirksam? Die Kündigung wurde am 10.09.2016 abgeschickt und die Frist auf den 01.01.2017 gesetzt.

Um den bislang rechtsirrgen Meinungen mal etwas Substantiiertes entgegenzusetzen:

Dem Grund nach schon, der Frist nach nicht.

Die Kündigungsfrist eures Gewerberaummietvertrags ist vertraglich wie auch n. gesetzl. Vorgabe des § 580a II BGB zuläsig ausdrücklich als "spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs" bestimmt.

Demnach könnt ihr den Gewerberaummietvertrag nur bis zum dritten Werktag des Januar/April/Juli/Oktober zugehend zum jeweils Monatsletzten der vier Jahresquartale, März/Juni/September/Dezember kündigen.

Eure am 10.09 erklärte und mit Zugang etwa am 12.09. zugegangene dem Grunde nach wirksam erklärte Kündigung (eines berechtigten Interesses wg. Eigenbedarfs i. S. d. , § 573 II 2 BGB beurfte es hingegen nicht) wirkt demnach fristschädlich hilfsweise erst zum nächstmöglichen Termin, dem 31.03.2017, da sie unstreitig erst zwischen dem vierten Werktag des Oktober 2016 bis zum dritten Werktag des Januar 2017 zuging :-(

Einen Ersatz muss der M nicht hinnehmen und darf auf hilfsweise wirksam erklärter fristwahrender Beendigung Ende März 2017 bestehen.

Sollte der Sohn gleichwohl wie geplant in eine geräumte und übergebene Wohnung einziehen, bliebe dir nur ein einvernehmlicher Aufhebungsvertrag. Die Zustimmung des M dürfte er sich hierbei wohl vergüten lassen :-(

Verhandlungsangebot: Ersatzmietraum ab 01.01. mit Mietverzicht für den  ersten Monat gegen geräumte Übergabe zum Jahresende :-)

Viel Erfolg :-O

G imager761



Kommentar von imager761 ,

...

Expertenantwort
von bwhoch2, Community-Experte für Mietrecht, 10

Begründet ist dies wegen Eigenbedarfs unseres Sohnes.

Nett, dass Ihr die Kündigung begründet habt, aber das hätte es gar nicht gebraucht. Weder Eigenbedarf noch sonst ein Grund, aber anständigerweise schreibt man einge Begründung dazu.

Im Vertrag ist festgelegt, dass die Kündigung am 3. Tag des
Kalendersmonats zum Ende des Kalendervierteljahres erfolgt. Ist die
Kündigung rechtswirksam? Die Kündigung wurde am 10.09.2016 abgeschickt und die Frist auf den 01.01.2017 gesetzt.

Im Vertrag ist festgelegt, dass die Kündigung am 3. Tag des
Kalendersmonats zum Ende des Kalendervierteljahres erfolgt. Ist die
Kündigung rechtswirksam? Die Kündigung wurde am 10.09.2016 abgeschickt und die Frist auf den 01.01.2017 gesetzt.

Sie ist rechtswirksam, wenn sie auch wirklich beim Mieter angekommen ist. Habt ihr die Kündigung schriftlich, also nicht elektronisch, per Fax mit Versandbestätigung oder per Einwurf-Einschreiben verschickt, könnt ihr den Zugang nachprüfen. Andernfalls könnte es sein, dass der Mieter sich irgendwannd darauf beruft, dass er die Kündigung nicht oder nicht rechtzeitig erhalten hat, um damit die Räumung hinaus zu zögern.

Also, am besten mal den Mieter anrufen und fragen, ob er sich schon Gedanken darüber gemacht hat, wann er den Raum ausräumt. Ob das erst Ende Dezember der Fall ist oder schon früher. Dann werdet ihr sofort erfahren, ob die Kündigung auch eingetroffen ist.

Expertenantwort
von albatros, Community-Experte für Mietrecht, 17

Die Kündigung hätte bis 3. WT Oktober (Beginn des Quartals) zugestellt sein müssen. Da bereits am 10. September gekündigt wurde, ist davon auszugehen, dass diese fristgerecht beim Mieter eintraf. Sie ist  deshalb zum 31.12. (Ende des Quartals) rechtswirksam erfolgt.

Es gilt hier der vereinbarte Modus (Gewerbemietvertrag) und nicht die Schutzfriste(n) für Wohnraummietverträge. Eine Verlängerung der KF bei 5jahresüberschreitung um 3 Monate ist deshalb hier nicht anwendbar bzw. wirksam.

Expertenantwort
von anitari, Community-Experte für Mietrecht, 26

Ist der Lagerraum Bestandteil des Wohnungsmietvertrages oder separat vermietet?


Im Vertrag ist festgelegt, dass die Kündigung am Tag des Kalendersmonats zum Ende des Kalendervierteljahres erfolgt.

Kann für den Vermieter wirksam sein, wenn es 3 Monate sind und die Wohndauer des Mieters noch keine 5 Jahre beträgt.

An welchem Tag des Kalendermonats?

Kommentar von HeinzKarl ,

Oh, da hab ich wohl den Tag vergessen. Am 3. Tag des Kalendermonats. Es wurde nur ein Raum vermietet. Daher ist der Raum separat vermietet. Er muss , um in den Raum zu gelangen, durch die Wohnung gehen. Der Mietvertrag wurde am 15.09.11 abgeschlossen und die Kündigung am 10.09.16 abgeschickt. Dem Mieter wurde ebenfalls eine Alternative Räumlichkeit angeboten.

Antwort
von alarm67, 22

Es kommt auf die Dauer des Mietverhältnisses an!

Sollte dieses bereits seit über 5 Jahren bestehen, beträgt die Kündigungsfrist also mind. 6 Monate!

Weiterhin ist fraglich, ob ihr die Kündigung gesetzeskonform aufgebaut habt!

Habt ihr überhaupt einen Mietvertrag über Wohnraum geschlossen, oder einen gewerblichen Mietvertrag (Lagerraum!).

Lese bitte auch mal hier:

http://www.finanztip.de/kuendigung-wegen-eigenbedarf/

Kommentar von HeinzKarl ,

Ein gewerblicher Mietvertrag besteht, in dem auch vermerkt ist, dass die Kündigung zum Ende des Kalendervierteljahres erfolgen muss. Der Vertrag wurde am 15.09.2011 abgeschlossen. Die Kündigung ist eine Vorlage einer Rechtsplattform und enthält, sowohl Kündigungsgrund, Wiederrufsbelehrung und die dafür belegenden Klauseln.

Kommentar von imager761 ,

Zwar ist es im Gewerbemietrecht zulässig, kürzere als die in § 580a II BGB normierten 6 Monate zum Ende eines Kalenderviertaljahres  zu vereinbaren.

An der Vorschrift, dass unabhägig des Mietbeginns 15.09. auch hier Kündigungen grds. nur zum Quartalsende zulässig sind, kommst du hingegen nicht vorbei.

Deswegen ist die zugegangene Kündigung fristschädlich erst zum nächstmöglichen Termin wirksam.

Bliebe die Frage, ob die Kündigungsfrist mangels anderer mietvertraglicher Bestimmungen n. § 580a II BGB sechs Monate beträgt ("das nächste Kalendervierteljahr" dieser Vorschrift meint eben nicht das den Kündigungsmonat umfassende Quartal!), mithin erst am 30.06.2017 endet oder schon zum 31.03., wie von mir auf Grund der in deinem Kommentar wiedergegebenen Formulierung "Kündigung zum Ende [desselben] Kalendervierteljahres" unterstellt.

Für eine belastbare Antwort müsste man eure Regelung im exakten Wortlaut kennen.

G imager761

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