Frage von Dachau2324, 110

Indexmiete oder Staffelmietvertrag?

Ich hoffe ihr könnt mir folgende Stichpunkte zum Thema Miete beantworten.

Ich hatte heute eine Wohnungsbesichtigung. Die Vermieterin meinte, dass es gesetzlich geregelt ist, dass sich die Miete alle 2 Jahre automatisch erhöht, entweder durch den Staffelmietvertrag oder durch die Indexmiete.

Stimmt das? Hat der Vermieter das Recht, den Mieter dazu zu zwingen, eins von beiden auszuwählen oder gibt es Wohnungen, bei der die Miete nie steigt?

Desweitern sagte sie, dass es nicht im Vertrag stehen wird. Hat sie dann überhaupt das Recht dazu oder muss es vertraglich geregelt sein?

Zum dritten Punkt: Sie empfiehlt mir den Staffelmietvertrag ( der sich übrigens alle 2 Jahre um 5% erhöht).

Eine Indexmiete richtet sich doch nach dem Mietspiegel. Wie es heutzutage nunmal so ist, werden die Mieten immer teurer. Dann würde sich die Indexmiete doch danach richten. Aber was ist, wenn es eine Mietbremse gibt und ich solch einen Vertrag habe? Sinkt dann meine Miete? Oder ist eine Indexmiete was anderes?

Was könnt ihr mir empfehlen?

Antwort
von bwhoch2, 51

Grundsätzlich gibt es keine Mietverträge, bei denen die Miete immer gleich bleiben wird, es sei denn, man vereinbart das ausdrücklich handschriftlich im Mietvertrag z. B. unter Sonstiges: "Die Miete wird für die Dauer des Mietverhältnisses nie erhöht." So etwas habe ich allerdings noch nie gesehen.

Eine automatische Mieterhöhung nach Index oder einer festgelegten Staffel muss normalerweise separat vereinbart. Ist sie nicht vereinbart (Ankreuzen der Option im Mietvertrag), gilt sie nicht. Dann gelten die normalen gesetzlichen Möglichkeiten, die ein Vermieter hat, um eine Mieterhöhung zu verlangen.

Indexmiete: Vorteil für den Mieter ist, dass sprunghafte Mietsteigerungen von bis zu 20 % auf einen Schlag ausgeschlossen sind. Die Steigerung richtet sich nicht nach dem Mietspiegel, sondern nach dem allgemeinen Lebenshaltungskostenindex. Der Index wird vom Statistischen Bundesamt veröffentlicht und danach muss sich der Vermieter dann richten, was z. B. in den letzten Jahren Mietsteigerungen von lediglich 0, 1 oder 2 € bei einer Kaltmiete von rund 500 € bedeutet hat.

Staffelmiete: Bei der Indexmiete besteht das Risiko, dass beim Einsetzen einer sprunghaften Inflation (Raten von 5, 10 oder mehr Prozent) auch die Miete sprunghaft über mehrere Jahre hinweg steigen kann. Wer dem entgehen will, kann mit dem Vermieter auch eine Staffel vereinbaren, bei der sich die Miete in einem Zeitraum von 10 Jahren um genau festgelegte Beträge in bestimmten Abständen erhöht. Da weiß man als Mieter, woran man ist, aber es wird eben Jahr für Jahr teurer.

Die beiden Modelle wählt man, wenn man einigermaßen auf der sicheren Seite sein will, sowohl als Vermieter, wie auch als Mieter und man Streitigkeiten über die künftige Miethöhe vermeiden will.

Kommentar von Dachau2324 ,

Was würdest du wählen?

Kommentar von bwhoch2 ,

Das kommt sehr auf den Einzelfall an. Als Vermieter ist die Indexmiete meiner Meinung nach eine faire Angelegenheit für beide. Falls die Inflation, bzw. die Teuerungsrate plötzlich sprunghaft steigen würde, könnte man mit dem Mieter sicher eine für ihn bessere Lösung finden, wenn die Beziehung stimmt.

Die Staffelmiete als Alternative dazu ist auch ok. Das sichert den Mieter vor großen Sprüngen ab, wenn sie in beiderseitigem Einvernehmen getroffen wird und es gibt keine Diskussion über die Erhöhung zumindest für eine gewisse Zeit.

Für Mieter:

Da die Verhältnisse auf dem Mietmarkt nicht unmittelbar mit den sonstigen Lebenshaltungskosten zu tun haben, bewahrt die Indexmiete in Zeiten, wie wir sie jetzt haben, vor hohen, plötzlichen Mietpreissteigerungen. Risiko ist natürlich die Inflationsgefahr.

Deshalb halte ich Mieter für klug, die stattdessen einen bestimmten Betrag vereinbaren, um den die Miete jährlich ansteigt. Also Staffelmiete. Das könnte z. B. ein Betrag sein, der 2 % der Anfangsmiete entspricht. In 10 Jahren wären es dann 20 %, während ansonsten 20 % alle drei Jahre möglich wären in Zeiten und Regionen, wo Mieten besonders stark ansteigen.

Der Vermieter wäre wohl zufrieden, weil er jedes Jahr eine Steigerung in Höhe der normalen Teuerung hat, ohne dass er darum streiten muss. Zoff deswegen bleibt aus und alle können zufrieden sein.

Antwort
von KaterKarlo2016, 46

Guten Abend,

Staffel- und Indexmiete sind in den §§ 557a und 557b geregelt.

 https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/BJNR001950896.html#BJNR001950896BJNG023002377

Sie sind schriftlich im Mietvertrag zu vereinbaren.

Fehlt die Vereinbarung, ist eine Erhöhung nur im Rahmen der Grenzen des § 558 nach der ortsüblichen Vergleichsmiete möglich. Die dort beschriebenen Kappungsgrenzen sind einzuhalten.

Eine Wohnung ohne das grundsätzliche Risiko einer Erhöhung nach § 558 oder nach Modernisierung (§ 559) gibt es nicht.

Oftmals wird aber nur sparsam von diesen Rechten Gebrauch gemacht und die Miete eher bei Mieterwechseln angepasst.

Wenn Sie nicht wild auf eine spätere gerichtliche Auseinandersetzung sind, sollten Sie nicht bei einem Vermieter mieten, der schon vor Vertragsschluss grobe Unwahrheiten über die Rechtslage verbreitet.

Ich hoffe ich konnte Ihnen helfen.

KaterKarlo2016

Kommentar von Dachau2324 ,

Ihnen kann man ja nur glauben, wenn Sie Rechtsanwalt sind.

Kommentar von albatros ,

Wenn weder das Eine noch das Andere mietvertraglich vereinbart ist, muss man es später auch nicht hinnehmen bzw. zahlen. Mündliche Forderungen außerhalb des Geltungsbereiches des Mietvertrages sind unwirksam.

Antwort
von anitari, 54

Die Vermieterin meinte, dass es gesetzlich geregelt ist, dass sich die Miete alle 2 Jahre automatisch erhöht, entweder durch den
Staffelmietvertrag oder durch die Indexmiete. Stimmt das?

Stimmt, wenn vertraglich so vereinbart.

Hat der Vermieter das Recht, den Mieter dazu zu zwingen, eins von beiden auszuwählen oder gibt es Wohnungen, bei der die Miete nie steigt?

Der Vermieter hat gar kein Recht den Mieter zu zwingen einen Mietvertrag zu unterschreiben.

Desweitern sagte sie, dass es nicht im Vertrag stehen wird. Hat sie dann
überhaupt das Recht dazu oder muss es vertraglich geregelt sein?

Das was nicht im Mietvertrag stehen wird?

Kommentar von Dachau2324 ,

Also gibt es auch Wohnungen, bei der die Miete immer gleich bleibt, auch nach 10 Jahren?

Kommentar von NameInUse ,

Ja, es gibt Mietverträge da steht z. B. einfach nur drin "Miete: 500,--" ohne irgendwelche Zusätze und das zahlen die Leute solange, bis sie die Wohnung verlassen oder es doch mal eine Erhöhung wegen Modernisierungen kommt, die entsprechend in der Miete wiedergespiegelt werden dürfen (z.b. energetische Modernisierung)

Kommentar von anitari ,

Mit viel Glück vielleicht.

Antwort
von NameInUse, 66

Nein, die Miete erhöht sich nicht per Gesetz automatisch, das muss schon im Mietvertrag geregelt sein. Wir haben eine gleichbliebende Miete, noch nie eine Mieterhöhung gehabt. Immer nur den Betrag, der eingangs im Vertrag vereinbrt wurde

Kommentar von Dachau2324 ,

Nur wenn es im Vertrag steht, hat der Vermieter das Recht, dass der Mieter eins von beiden auswählt oder wie?

Kommentar von NameInUse ,

Man muss sich im Vertrag schon auf eine der Optionen festlegen. Wenn der Vermieter nur etwas bestimmtes haben will, dann muss ich die Wohnung ja nicht nehmen - was ein Witz ist bei der Wohnungsnot, man wird ja durch die Umstände geradezu genötigt solchen Mist zu unterschreiben.

Wenn Du es Dir noch aussuchen kannst, dann würde ich die Wohnung nicht nehmen, das riecht nach Ärger bzw. Ausbeute.

Kommentar von Dachau2324 ,

Heutzutage nutzt man so was auch aus, weil der Vermieter weiß, dass viele eine Wohnung zwingend brauchen.

Kommentar von NameInUse ,

also wenn nichts anderes bleibt, dann die Indexmiete, da der Verlauf der Lebenshaltungskosten, an denen sich dieser Mietpreis u.a. zu orientieren hat, nicht so schnell auf 5% Sprünge kommt

Kommentar von Dachau2324 ,

Und wie ist es wenn es eine Mietbremse gibt? Sinkt dann meine Miete?

Kommentar von NameInUse ,

Nein, wieso sollte dann die Miete sinken?

Zunächst ist die Frage, gilt sie in Deiner Stadt?

Es geht um die Vermeidung sprunghaften Anstiegs der Miete, insbesondere bei Weitervermietung.

Kommentar von Dachau2324 ,

Wenn sich die Mieten erhöhen, zahle ich mehr. Aber was ist wenn die Mieten sinken. Die Indexmiete richtet sich doch nach dem Mietspiegel. Ja, in meiner Stadt.

Kommentar von NameInUse ,

Generell richtet sich die Indexmiete nach mehreren Kriterien (Kriterien bitte selbst im www nachschlagen). Wenn die Lebenshaltungskosten steigen, kann auch diese Miete steigen. Sie darf aber nicht mehr als 10% über dem ortsüblichen Mietspiegel liegen.

Antwort
von albatros, 38

Nur wenn im Mietvertrag vereinbart ist, kann Staffelmiete bzw. Indexmiete mit den entsprechenden regelmäßigen Mieterhöhungen zur Anwendung kommen.

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