Frage von Merlin220276, 79

Immobilienverkauf von Privat: 2 Monate nach Kaufzusage möchte Käufer Preis drücken und droht mit Regresspflicht wegen Elektrik aus dem Baujahr?

Liebes Forum,

wir verkaufen unser Haus von Privat, denn auch wir haben lange nach einer Immobilie gesucht. Fast überall war ein Makler involviert und dies wollten wir unseren Käufern nicht antun, da ohnehin alles bereits so teuer ist. Also wagte ich mich an das Projekt Hausverkauf: Ich hatte mich gut vorbereitet, um auf alle Fragen eine Antwort geben zu können. Auch hatte ich alle Unterlagen zum Haus griffbereit. Ich schaltete eine Anzeige, die Resonanz war sehr hoch. Schnell hatten wir einen Käufer gefunden, der bereit war, uns den Preis, der angemessen ist, zu zahlen. Um seine Kaufabsicht zu untermauern, gab er uns eine unverbindliche Finanzierungsbestätigung. Obwohl diese mir kein wirklich gutes Gefühl vermittelte, glaubte ich nicht, dass es Schwierigkeiten geben würde. Die Käufer waren ein paar Mal bei uns, auch mit einem Architekten. Dieser machte ihnen einen saftigen Kostenvoranschlag für Verschönerungsrenovierungen und eine in 5 bis 10 Jahren anstehende Dachsanierung. Dabei fiel auf, dass die Elektrik aus dem Baujahr ist (Ende 60ger). Wir hatten nie Probleme mit der Auslastung, wir lebten 10 Jahre gut mit dieser Elektrik. Im Bad gibt es einen FI Schalter, ebenso am Aquarium. Nun wurde uns vorgeworfen, dass die Elektrik aus dem Baujahr ein Mangel sei, den ich hätte erwähnen müssen. Unser Haus sei nicht brandversichert und die Bank hätte den Kauf so nicht finanziert. Ich war geschockt ob dieser Vorwürfe. Und dann wollte der Käufer, dass ich ihm mit dem Preis entgegenkomme. Angesichts des hiesigen Angebotes sehe ich dazu jedoch keine Notwendigkeit. Auch ist sich der Käufer anscheinend auch nicht darüber im Klaren, welches Kreditinstitut er wählen soll. Ich habe ihn nun um eine verbindliche Finanzierungsbestätigung geben. Bei mir liegt momentan privat so viel im Argen und wir haben selbst eine Baustelle. Ich bin ratlos. Ich befürchte nun, dass der Käufer irgendwie versuchen wird, uns nach dem beglaubigten Verkauf irgendwie zu schaden. Es gibt noch andere Interessenten für das Haus, aber ich habe den Käufern meine mündliche Zusage gegeben. Auch hat dieser bereits einen Notar mit dem Vertragsentwurf beauftragt. Ich verstehe auch das Procedere nicht ganz: zuerst sichert man doch die Finanzierung und dann beauftragt man den Notar. So hatte ich es mir zumindest vorgestellt und so ist es auch bei uns damals gelaufen. Mich interessiert, was Ihr tun würdet, vielen Dank für Euer Feedback

Antwort
von humaninvestor, 47

Hallo Merlin, sorry, dass du auch privat so viel am Hals hast.  Habe ich da etwas übersehen oder gibt es noch keinen verbindlichen und notariell beurkundeten Kaufoptionsvertrag mit dem Käufer? Wenn es einen solchen nicht gibt, dürfte es der klassische Spruch von Donald Trump Anwendung finden, und zwar "The deal is over when it's over". Warum machst du das Geschäft nicht mit einem anderen Interessenten? Im aktuellen Verkäufermarkt in Deutschland wäre das doch weniger ein Dilemma, wenn man ihm den Laufpass gibt..Immerhin hat der Käufer doch auch eine mündliche Zusage zu dem Preis gegeben oder? Ich habe in meinem Immobilien-Geschäft ein wenig Erfahrung mit Verhandlungen und für mich schaut das aus wie "Business as usual" man nimmt halt mal einen Fachmann mit, der einem dann das Argument für eine Preissenkung besorgt. Ganz normale Sache. Und bei Maklern ist nicht garantiert, dass sie beim Transaktionsablauf keinen Fehler gemacht hätten..Wenn der Käufer merkt, dass du nicht an ihm hängst, vergisst er vielleicht auch wieder seine Idee mit der Preissenkung ;-)  Beste Grüße und viel Erfolg

Kommentar von Merlin220276 ,

Lieben Dank für Deine Antwort. Nein, es gibt tatsächlich KEINEN notariell beurkundeten Kaufvertrag, NUR eine Verkaufszusage, basierend auf unserer Bitte, die Finanzierung klar zu machen.. das macht er erst jetzt! 2 1/2 Mon. nach Kaufzusage! Den Preis scheint er nun akzeptiert zu haben, aber erst nachdem ich auf stur schaltete (Stichwort: Verkäufermarkt!) Und nun schickt mir noch nen Bankgutachter vorbei. Wenn der Käufer jetzt ne Absage von dieser Bank bekommt, habe ich auch keine Lust mehr...er meinte, er wolle dann zur nächsten;) Gutes Gefühl zu wissen, dass Du es auch so siehst, eigentlich bin ich frei...bin zu weich für den Immobilienverkauf, zum Glück bin ich keine Maklerin;)

Antwort
von Apfelwerfer, 41

Na ja, solche Sachen sind halt mit ein Grund, warum man da doch besser einen Makler einschaltet. Kostet zwar Geld, aber das muss er sich auch verdienen. Der potentielle Käufer hat Gelegenheit gehabt, das Haus ausreichend zu besichtigen und hat wohl auch einen Fachmann hinzugezogen. Solange du ihm nicht die Unwahrheit gesagt hast, ist alles OK. Die Brandversicherung ist doch Pflicht - besteht da wirklich keine? Und wenn, ist es ja immer noch dein Haus, solange es im Grundbuch nicht umgetragen ist. Was er mit einem Notar vereinbart, ist seine Sache, denn er zahlt ihn ja dann auch. Ob du dich darauf einlässt, ihm das Haus ohne verbindliche Bankzusage zu verkaufen, ist dann wieder deine Sache. Zusätzlich wird im Kaufvertrag vereinbart, dass zuerst der volle Kaufbetrag gezahlt werden muss, bevor der Notar den Eintrag im Grundbuch beantragt. Aber es ist eine nicht unübliche Vorgehensweise von Käufern im Nachhinein noch irgendwas zu bemängeln, um den Kaufpreis zu drücken. Nur nicht kirre machen lassen.

Kommentar von Merlin220276 ,

Lieben Dank für Deine Antwort;) Natürlich ist das Haus brandversichert, die Rechnung für die Versicherung hatte ich den Käufern mit allen anderen Unterlagen wie Grundbuch und Energieausweis usw. eingescannt und zugesendet. Deshalb verstehe ich das Ganze auch nicht. Aber irgendwie denke ich auch, dass da eine Strategie dahintersteckt. Ich habe auch nie behauptet, dass die Elektrik ausgetauscht wurde. Die Käufer hatten es wohl erwartet, weil wir eben schon einiges an dem Haus gemacht hatten.

Kommentar von Apfelwerfer ,

Ehe ich es vergesse: Der Notar muss dir ja einen Vertrags-Vorentwurf zukommen lassen. Den lohnt es sich dann genau zu prüfen und dem Notar ggf. die Änderungswünsche mitzuteilen. Das kennst du ja aus deinem Hauskauf: Dort steht das Prozedere der Zahlung und Hausübergabe ganz genau drin.

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