Frage von Thomas198Vier, 130

Immobilienverkauf und Achtung jetzt kommt das besondere (nirgends was darüber gefunden) DER KÄUFER erscheint nicht zum Übergabetermin(und man geht ins Ausland)?

Lange gegoogelt, aber wirklich nix darüber gefunden. Im Verkaufsvertrag steht Übergabe erfolgt bis spätestens Datum x (wenn Voraussetzung, vollständige Kaufpreiszahlung erfüllt ist). Ich frage mich jetzt was passiert wenn ich dem Käufer am letzten möglichen Tag die Übergabe anbiete und er sie aber ablehnt (hat da keine Zeit) oder wenn Termin gemacht wurde und er dann aber nicht auftaucht. Problem ist ich möchte am gleichen Tag x dann Abends für längere Zeit ins Ausland verreisen was muß ich dann machen um abgesichert zu sein?

Meine Sicht:

a) Wenn ich einfach abreise und keine Schlüssel übergebe, kann Käufer ja behaupten ich hätte keine Übergabe angeboten (wie soll ich das Gegenteil beweisen?) und wohne daher noch weiterhin in Wohnung (und dann müßte ich nach Kaufvertrag sogar erhöhte Strafe bezahlen).

b) Ich könnte per Einschreiben Schlüssel zu ihm schicken. Nur dann werde ich vermutlich auch irgendwie dafür haften und der Hauptnachteil ich kann kein Übergabeprotokoll machen in der Zustand wie im Kaufvertrag vereinbart und den Käufer vor Schlüsselübergabe unterschreiben lassen.

c) Irgendwas mit Hausmeiister oder Hausverwaltung versuchen? Wäre halt zusätzlich Stress für mich (ich denke ich müßte dafür dem Hausmeister auch was bezahlen) und ich weiß auch nicht ob er überhaupt Bock auf sowas hat, was ich sogar verstehen kann, wenn der Käufer einfach nicht erscheint dann deutet dass ja auch auf zukünftige weitere Konflikte hin wo er sich dann sagt ok, das gibt nur Ärger damit will ich nix zu tun haben.

Also wie kann ich mir hier am besten absichern?

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Expertenantwort
von imager761, Community-Experte für Recht, 43

Immobiliengeschäfte erfolgen Zug um Zug. Ist der Kaufpreis eingegangen, schuldest du spätestets zum vereinbarten Termin tatsächliche Übergabe.

Dafür bietet man dem Käufer nachweislich schriftlich (Einwurfeinschreiben)  einen Termin und einen Ausweichtermin zur Übergabe m. d. B. u. Bestätigung an. Und sorgt dafür, dass beide vor dem geplanten Auslandsaufenthalt liegen, um rechtzeitig reagieren zu können :-O

Bestätigt er einen Termin und erscheint nicht, wäre er in Annahmeverzug mit folgender Rechtsfolge:

Er könnte den Zylinder als rechtmäßiger Eigentümer aufbohren und gleich einen neuen einsetzten lassen - auf deinen dürfte er ohnehin keinen Wert legen da er nicht weiß, wer alles eine Schlüsselkopie besitzt und sich Zugang verschaffen könnte.

Er holt den bei dem Notar hinterlegten Schlüssel dort ab, weil man ihn mit einem Zetel an der Tür darauf hinwies. In beiden Fällen hätte er notwendige Kosten aus Rechtsgrund Verzugsschaden zu tragen.

Problem - gelöst, war das so schwer?

G imager761


Kommentar von Thomas198Vier ,

Die Frage ist noch bin ich verpflichtet einen Ausweich-Termin anzubieten und wenn ja weit weit müssen diese Termine auseinander liegen? Kann ich z. B. anbieten am letzten Tag, morgens um 8 Uhr Übergabe zu machen (als Vorschlag 1) und als Vorschlag 2 dann andere Uhrzeit vorschlagen wie z. B. 15 Uhr?

Kommentar von imager761 ,

Noch einmal: Mir ist bei bestem Willen nicht verständlich, wieso man nach Erhalt des Geldes unbedingt bis zum letzten Tag der kaufvertraglichen Übergabefrist warten will.
In dem Fall würd ich als Käufer unter Fristsetzung noch diese Woche auf Erfüllung bestehen und nach fruchtlosem Fristablauf klagen und Schadensersatz geltend machen.

Natürlich ist ein Ausweichtermin keiner, wenn man den gleichen Tag anbietet, von dem man (und in diese Richtung gehen meine Vermutungen inzwischen) vermutet, dass der K den nicht wahrnehmen kann.

Was stimmt nur nicht mit dir? Musst du anderen Probleme bereiten wo es nur geht?

Kommentar von Thomas198Vier ,

Warum so aggressiv?

Ich glaube du verstehst das falsch. Meine Position ich gehe ins Ausland, ich wohne bis Übergabe selbst drin (und ich führe auch keine Renovierungen mehr durch usw.) und Bezahlung muss vorher erfolgen habe ich von Anfang an so kommuniziert.und das wurde u. a. auch im Kaufpreis entsprechend berücksichtigt (zusätzlich wollte ich schnell weg und es verkaufen und bin dadurch auch mit Preis sehr weiter runter, also der Käufer hat hier sehr gutes Geschäft gemacht und es geht überhaupt nicht darum dass ich ihn jetzt irgendwie über den Tisch ziehen möchte...).

Und den Kaufpreis wollte ich halt früher haben, weil ich erst nach Erhalt die Buchungen im Ausland vornehmen wollte, weil sonst hätte sein können, das Geld kommt nicht und ich habe dann aber Verpflichtingen die ich im Ausland erfüllen muss und muss dann evtl. paar tausend Kilometer entfernt meinen Geld hinterlaufen (so habe ich größere Sicherheit...). Und das ganze wurde von Anfang an so kommuniziert und hier gibts zwischen Käufer und mir überhaupt keine Meinungsverschiedenheiten.

Also warum unterstellst du mir jetzt solche Dinge?

Kommentar von Thomas198Vier ,

Und der Käufer will und wollte auch überhaupt nie von sich aus irgendwie früher einziehen. Meine Sorge ist ja genau das Gegenteil, ich hatte das Gefühl er ist eher mit anderem beschäftigt und will das Thema Renovierung usw. auch erst mal nicht angehen (wobei das natürlich auch seine Sache ist wann er was damit dann macht, nur ich will dadurch kein höheres Risiko haben).



Antwort
von EdnaImmers, 73

ihr habt einen notariellen Vertrag - wenn du als Verkäufer rechtzeitig den Übergabetermin bekannt gibst ( solltest Du ja wissen - da du am gleichen Tag  ins Ausland reisen willst sehe ich den Käufer in der Pflicht den Termin wahrzunehmen. 

sollte der Käufer verhindert sein, so muss der Käufer eine Person seines Vertrauens mit der Übernahme beauftragen....

Also: Rechtzeitig den Termin setzen und gut ist.

Kommentar von Thomas198Vier ,

Wie gesagt liegt ja nicht an mir, natürlich gebe ich Termin, nur die Frage ist ja wie kann ich das später beweisen und wie verhalte ich mich wenn Käufer nicht auftaucht und keine Vertretung schickt und ich das nächste halbe Jahr im Ausland bin?

Kommentar von EdnaImmers ,

er muss dich sicher lt vertrag zahlen - ein käufer muss auch mitwirken - und er gibt ja sein geld an dich - warum sollte er nicht sein eigentum in besitz nehmen .... ich verstehe das Problem nicht so richtig.

Kommentar von EdnaImmers ,

du kannst den Schlüssel uU beim Notar hinterlegen - und eine vertrauensperson zur Übergabe / zum Protokoll aufnehmen bitten

Kommentar von Thomas198Vier ,

Das Problem oder der Punkt ist einfach ich will mich absichern um später nicht doof dazustehen und dann einen Plan zu haben wie ich mich dann verhalten soll. Es könnte z. B. auch ein Fall eintreten wo es keine Absicht vom Käufer war, er baut z. B. bei Hinfahrt zur Übergabe einen Verkehrsunfall. Die Frage ist einfach wie verhalte ich mich korrekt wenn durch direkte oder indirekte Schuld des Käufers die Übergabe nicht möglich ist (und wie kann ich das später beweisen?) und ich aber ins Ausland weg möchte und praktisch nicht warten kann und auch kein zusätzliches Haftungsrisiko eingehen möchte.

Flüge sind ja gebucht, müßte ich Flüge dann verstreichen lassen, in Deutschland bleiben und könnte dann Schadensersatz einfordern? Bzw. wenn das für mich unzumutbar wäre könnte ich auch einfach keine Schlüssel übergeben und dann sagen ok, nicht meine Schuld, dann muß Käufer halt Schlüsseldienst holen und auf seine Kosten neues Schloss einbauen lassen?

Oder bin ich dann rechtlich gezwungen den Schlüssel an irgendwelche Dritte abzugeben und wer haftet dann dafür wenn es Probleme gibt?

Kommentar von EdnaImmers ,

also - ich würde für den  Fall 1 Satz Schlüssel beim Notar hinterlegen und eine Person meines Vertrauens mit dem Übergabeprotokoll beauftragenwenn der Käufer- warum auch immer- den Termin nicht einhält ist er in der Verpflichtung einen neuen Termin wahrzunehmen//

klar, wenn Probleme auftreten musst du dir was einfallen lassen - nur, was dann notwendig ist wirst du erst dann entscheiden können .

im vorfeld würde ich aber emlfehlen - sprich deine Bedenken beim Notar an - der kennt den vertrag. 

wann ist denn die Geldübergabe geplant?

Kommentar von Thomas198Vier ,

Geldübergabe ist bereits erfolgt und mein Ziel wäre halt schon vorher einen Plan für diesen Fall zu haben (weil wenn ich jetzt bereits trotz googeln und intensiv damit beschäftigen keinen guten Plan habe, dann werde ich wenn ich dann wirklich in diese Situation komme, halt bestimmt spontan keinen besseren entwickeln^^

Kommentar von EdnaImmers ,

der kluge mann baut vor < grins> 

da hast du aber echt ein Szenario aufgebaut das einem den Schlaf rauben kann.

ich bin ja mal froh, dass du wenigstens dein geld schon hast.  hatte ich zunächst nicht vermutete 

Kommentar von imager761 ,

Geldübergabe ist bereits erfolgt

Und was hindert dich dann daran, den Käufer anzurufen und ihm die Schlüssel gegen Quittung zu übergeben?

Ich verstehe wirklich nicht dein Problem, nach Kaufpreiseingang die Übergabe nicht jetzt schon zu erledigen, Tage oder Wochen, bevor du ins Ausland fliegst :-O

Hälst du an dem Übergabe-Termin im Kaufvertrag fest? Warum?

Kommentar von Thomas198Vier ,

Habe ich in einen anderen Kommentar bereits irgendwo geschrieben, vielleicht wars nicht deutlich genug, ich wohne noch darin, habe hier in Deutschland keinen anderen Wohnsitz und gehe dann erst mal halbes Jahr oder länger ins Ausland. Früher übergeben kann ich es daher nicht, weil ich dann einfach hier auf der Strasse sitze bzw. relativ viel Geld augeben muss für Hotels, außerdem bringt es meinen Zeitplan total durcheinander.

Das wurde auch klar beim Notar besprochen, dass mein Auszug und Übergabe (vermutlich) am gleichen Tag liegt. Nur an die möglichen Gefahren/Probleme für mich hat da keiner daran gedacht, der Notar hat damals nur x mal wiederholt das es für den Käufer ein zusätzliches Risiko ist, weil die Gefahr bestehen könnte ich gehe nicht aus Wohung raus (dann haben wir sogar noch extra Vertrag erweitert mit neuen Punkt das ich saftige Strafe bezahlen muss wenn ich nicht bis zum spätestens vereinbarten Zeitpunkt ausgezogen bin).

Nur für den umgekehrten Fall, dass ich als Verkäufer damit auch Probleme/Gefahren haben könnte, daran wurde halt überhaupt nicht gedacht und das ist jetzt halt der Punkt der mir etwas Sorgen macht.

Kommentar von imager761 ,

Den Vertrag würde ich gern mal lesen. Und du solltest es auch noch mal: Üblicherweise sind Immobiliengeschäfte Zug um Zug abzuwickeln ohne bedingende Auflassungen wie fixer Übergabetermin.

Der Käufer wird zwar erst Eigentümer, wenn er in das
Grundbuch eingetragen wird. Oft soll der Käufer schon vor diesem Zeitpunkt das Grundstück wie ein Eigentümer benutzen dürfen (wirtschaftlicher Übergang).

Ab dann stehen ihm alle Nutzungen des Grundstücks zu. Dieser Übergangs-Zeitpunkt wird im Kaufvertrag vereinbart, meist ist es der, wenn Eingang des Kaufpreis erfolgte. Eine Frist soll in diesem Zusammenhang Voraussetzung spätester Fälligkeit einer Kaufpreiszahlung vorgeben, nichts weiter.

Nach zahlungseiongang und nicht nach deinen persönlichen Vorstellungen erhält der K auch den Hausschlüssel und Besitzherrschaft der Kaufsache :-O.

Meint, du must ausziehen und dir einen Unterkunft besorgen, wenn beazhlt wurde, aber noch keine günstigen Flüge gehen oder dein Möbelspediteur dich hängen lässt, nicht umgekehrt.

Dein Notar wird dich beraten.


Kommentar von Thomas198Vier ,

Wie gesagt der Notar hat uns hier beraten weil es halt diese Sondersituation mit Weggang ins Ausland gibt, daher wurde ja wie gesagt auch extra zusätzlicher Punkte für Käufer aufgenommen, dass ich bei verspätetem Auszug extra hohe Strafe zahlen muss (weil er mich zwar rausklagen kann, aber das z. T. lt. Notar dann schwieriger und langwieriger sein kann...). Und das ist auch vollkommen ok für mich dass der Käufer hier eine Sicherheit bekommen hat, also ihm kann quasi nix passieren, er ist abgesichert (aber selbstverständlich werde ich mich an meinen Teil halten und nicht länger darin wohnen bleiben...).

Nur umgekehrt wurde halt bei diesem Gespräch überhaupt nicht daran gedacht dass ich als Verkäufer auch evtl. Probleme bei dieser Vorgehensweise bekommen könnte. Und daher versuche ich jetzt einfach Infos zu sammeln.

Antwort
von EdnaImmers, 68

verkaufst du die Immobilie mit allen möbeln? mit internetanschluss und Strom???? ne- nicht?

und ohne das das geld auf deinem konto ist?


was hat denn der Notar dazu gesagt?


Kommentar von Thomas198Vier ,

Beim Notar-Termin kam ich nicht auf diese Idee so was zu fragen, jetzt rückt aber der Übergabetermin näher (Geld habe ich bereits vollständig erhalten) und mein Flug ist auch bereits gebucht und ich habe mir einfach mal überlegt was jetzt noch so theoretisch alles schief gehen könnte und bin dann dabei auf dieses Problem gestoßen und beschäftigt mich jetzt schon wirklich, weil es gar nicht so einfach ist hier jetzt gute Lösung zu finden wo mir ich kein zusätzliches Risiko auflade.

Theoretisch bin ich dann zwar erst mal weg und im Ausland und man könnte sagen, ok, was solls. Aber irgendwann werde ich ja auch mal wieder zurück nach Deutschland reisen und will dann nicht bei Einreise oder so gleich verhaftet werden^^.


Kommentar von EdnaImmers ,

oioioi/, du hast ja richtig lampensausen

1. termin mit Einschreiben Rückschein und Bitte um terminbestätigung 

2. zur sicherheit einen satz schlüssel beim Notar/ Freund/ Vertrauensperson

3. dran denken, dass der Käufer ja schon bezahlt hat undwenn die Wohnung die zugesicherten Eigenschaften hat / fotobeweis ? mit datum und zeugen? - warum soll es Probleme geben? 

Kommentar von Thomas198Vier ,

ok, hast wahrscheinlich recht, dass ich mir darüber auch zu viele Gedanken mache...richtig logisch wäre es nicht unbedingt vom Käufer, ich schätze die Gefahr auch eher nicht so in böser Absicht von ihm, aber kann ja z. B. sein dass er es ziemlich lockerer sieht.

Ich habe ihn heute z. B. angerufen und wollte über Übergabe sprechen, er sagt, es passt ihm gerade schlecht, ob er mich nicht morgen zurückrufen kann. Ich habe dann gesagt ok, aber kam mir schon bisschen komisch vor, für eine Übergabe würde ich mir einfach Zeit nehmen um so was durchzusprechen. Morgen sagt er mir viellleicht auch, ok, schicken sie mir einfach den Schlüssel zu, ich will dafür nicht extra x hundert Kilometer durch Gegend fahren (außerdem liegt mein Sohn gerade im Krankenhaus und ich möchte bei ihm bleiben).

Die Frage ist dann wie soll ich darauf reagieren? Soll ich dann sagen, nein, ich bestehe darauf das sie vorbei kommen (oder Vertreter von ihnen, aber dann möchte ich schriftliche Vollmacht mit ihrer Unterschrift)? Im Grunde würe er mich dann automatisch damit etwas in die Rolle des Arschlochs schieben, weil er ist der lockere coole Typ und ich sage, ich will aber das so und so. Nur wenn ich mich auf ihn einlasse, dann habe ich halt ein zusätzliches Risiko, Schlüssel kann beim versandt verloren gehen (und gerade auch gegoogelt und ein Fall gefunden wo es ähnlich war, wo ein Mieter so an Vermieter den Schlüssel verschickt hat, Brief wurde unterwegs beschädigt, deutscher Post hat das vermerkt (beschädigter Brief zugestellt) und Schlüssel hat dann gefehlt und der Mieter (wo Schlüssel verschickt hat) musste dann dafür haften.




Kommentar von latricolore ,

Im Grunde würe er mich dann automatisch damit etwas in die Rolle des Arschlochs schieben

Bei all den anderen Gedanken, die du dir machst, wär das ja nun mal wirklich Kummerns Kleenster!

Eine ordnungsgemäße Wohnungsübergabe gehört dazu. Punkt.

Antwort
von Thomas198Vier, 59

Edit: (Text als Kommentar geschrieben)







Antwort
von latricolore, 77

was muß ich dann machen um abgesichert zu sein?

Am besten wohl nicht den letztmöglichen Tag nehmen.

Kommentar von Thomas198Vier ,

Ok, angenommen ich verwende den vorletzten Tag oder noch eine Woche früher. Das ändert ja nix an der Problemstellung. Ich weiß dann nur bisschen früher dass der Käufer definitiv ein eher unangenehmer Genosse ist, aber was bringt mir das? Ich kann ja mit der gewonnen Zeit nix anfangen, es löst nicht mein Problem (das Problem ist ja der Käufer und der kann sich dann später ja weiterhin problematisch verhalten, nicht an Termin halten bzw. Termin ablehnen...).

Abgesehen davon will ich nicht früher raus, weil Nebenkosten, Strom, Telefon, Internt usw. ja auch bereits bezahlt ist und ich dann zusätzlich Mehrkosten für anderweitige Übernachtungen (Hotel...) bis zum Abreisetag hätte.

Kommentar von latricolore ,

Hast du denn überhaupt einen Anhaltspunkt für deine Befürchtung?

Ihr macht schriftlich einen Termin aus, und an dem Termin bist du halt nicht allein vor Ort - somit hast du einen Zeugen, falls dein K tatsächlich nicht auftauchen sollte. Am besten wär der Notar, aber der kostet dich natürlich auch Geld.

Kommentar von Thomas198Vier ,

Anhaltspunkt, hmmm, ich würde sagen ja, nach Murphys-Gesetz muß so was passieren, alles was schiefgehen kann, geht schief^^.

Schriftlicher Termin: Ok, wie soll ich das machen? Ich kann ja jetzt nicht zu ihm paar hundert Kilometer entfernt hinfahren und sagen, hier meine "Einladung" zur Übergabe, bitte mit Unterschrift bestätigen, oder?

Kommentar von latricolore ,

Via mail - du schlägst ihm ein paar Termine vor, er mailt dir zurück, welcher ihm passt - damit hast du es schriftlich.
Kannst aber ja zur Sicherheit noch deinen Notar fragen, ob das ausreicht.

Hast du denn überhaupt schon das Geld?

Kommentar von Thomas198Vier ,

ja, Geld ist da...per email ist ganz gute Idee, Frage ist ob sowas später als Beweis gültig wäre (aber ich denke es käme dann gar nicht dazu, da der Käufer ja evtl.davon ausgehen muß es könnte ein Beweis sein und dann eher weniger/keine Probleme macht). Danke

Kommentar von EdnaImmers ,

einschreiben rückschein und Bitte um terminbestätigung

Kommentar von latricolore ,

Jepp, ist besser! :-)

Kommentar von Thomas198Vier ,

ok und was mache ich wenn er mir keine Terminbestätigung gibt? Dann habe ich nur den Nachweis ich habe ein Einschreiben verschickt, aber ich habe ja keinen Nachweis was darin stand. Der Käufer könnte dann z. B. auch behaupten es gab anderen Termin und ich wäre nicht da gewesen und es wäre meine Schuld.

Kommentar von EdnaImmers ,

booh  - dann schicke ihm mit dem Termin den Schlüssel per einschreiben rückschein

wenn er das einschreiben nicht annimmt weißt du, dass den Flug stornieren musst und einen Anwalt brauchst - aber subito

Kommentar von EdnaImmers ,

Schlüssel per Kurier? übergabe einschreiben .... aber er könnte behaupten dass es ja auch ein falscher Schlüssel ist - 

tja gib das geld mal besser nicht aus - der Kauf ertrag wird sicher für nich tig erklärt 

Kommentar von EdnaImmers ,

hej, bist du etwa der Käufer, der vom Kauf zurücktreten will? 

Kommentar von latricolore ,

Sach ma - willst du hier mit uns die Nacht überstehen?
Du hast das Geld von ihm - warum sollte er denn kein Interesse dran haben, seinen Gegenwert dafür zu bekommen??

Kommentar von Thomas198Vier ,

Natürlich möchte er seinen Gegenwert. Nur er sieht das zeitlich entspannter. Er will nicht selbst einziehen, sondern hats als Kapitalanlage gekauft und da müssen einige Dinge renoviert werden. Ich hatte z. B. auch angeboten er kann gerne Handwerker vorbeischicken um mal Kostenvoranschlag einzuholen, wollte er alles nicht, sagte so eilig hat er es nicht und er hat gerade noch andere Dinge zu tun. Ich könnte mir einfach vorstellen dass er keine Lust hat extra herzufahren und mich dann um andere Lösungen bittet und ich wollte mich jetzt einfach vorher informieren wie das rechtlich ist, ob ich auf persönlichen Termin bestehen kann und wie ich das am besten absichere um Beweise zu haben.

Aber ok, deine Idee mit email gefällt mir ganz gut. Denke ich werde das so versuchen. Danke dafür.  

Kommentar von latricolore ,

Evviva - dann können wir ja so langsam schlafen gehen.

Kommentar von Thomas198Vier ,

Ja, Danke noch mal und gn8 :)

Kommentar von latricolore ,

Kannst ja dann vom Flughafen aus mal berichten, wie's gelaufen ist. ;-)
Und alles Gute für deinen Sohn!

Kommentar von Thomas198Vier ,

Ich glaube zwar nicht, dass das jetzt noch wer liest, trotzdem noch kurz zur Info, hat alles problemlos funktioniert...Käufer war pünktlich da und Übergabe hat reibungslos geklappt...

Kommentar von latricolore ,

Nun, ich schaue in meine Mitteilungen, da sind ja die Kommentare zu meinen Antworten vermerkt.

Na super - dann lass es dir gutgehen! :-)

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