Frage von dasistschoen, 66

Ist eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital möglich?

Hallo, nehmen wir mal an, dass ich eine Wohnimmobilie (5 Wohneinheiten, 0% selbstgenutzt) finanzieren möchte. Die Immobilie hat eine gute Lage und es stehen demnächst keine Renovierungen an. Der Verkaufspreis des Objektes beträgt 300.000€ und ich einige mich mit dem Verkäufer darauf, dass er die Mietnebenkosten trägt.

Ich möchte nun eine Immobilienfinanzierung bei einer Bank erhalten. Dafür braucht die Bank Sicherheiten. Ich habe gehört, dass die Bank -mindestens- etwa 10% Eigenkapital zur Finanzierung voraussetzt.

Wie sieht die Situation aus, wenn ich 0,- Eigenkapital hätte. ABER: ich hätte Mietverträge (für 12 Monate) für alle 5 Wohneinheiten (Miete pro WE 500€ p.M.). Das würde einem jährlichen Mietertrag von 30.000€ entsprechen (was wiederum 10% der Immobilienkaufsumme sind). Können diese Mieterträge als "Sicherheit" in die Immobilienfinanzierung einkalkuliert werden? Sodass ich kein Eigenkapital benötige?

Antwort
von FordPrefect, 66

Grundsätzlich sind 100% oder sogar 120% Finanzierungen durchaus möglich, allerdings kann die prospektive zukünftige Mieteinnahme hier keine eigenkapitalersetzende Wirkung entfalten. Was, wenn das Haus abbrennt? Oder alle Mieter ausziehen und keine adaequaten Nachmieter zu finden sind?

Jeder Kreditgeber wird hier wenigstens Sicherheiten in entsprechender Höhe sowie zusätzliche Bürgschaften einfordern. Das können Versicherungspolicen, Sparverträge, Rentenverträge o.ä. sein. Die zukünftigen Mieteingänge sind aber zumindest auf der Gegenseite der Finanzierungsrechung bei der Einkommensberechnung wirksam.

Antwort
von Ackermann1978, 49

Hallo dasistschoen,

evtl. möglich. Als solide Basis gelten 20-30% Eigenkapital des Immobilienpreises. Je mehr Eigenkapital, desto günstiger die Finanzierung. Man kommt zwar mit weniger Eigenkapital auch einen Kredit, aber nur mit hohen Zinsaufschlägen (Risikoaufschlag). Eine Vollfinanzierung kommt nur in Ausnahmefällen in Frage (vielleicht wenn es schon die Mietverträge gibt). Eigenkapital kann sein: Barmittel / Wertpapiere / Wertgegenstände / evtl. Eigenleistungen / evtl. KfW-Kredit oder Wohnraumförderungsdarlehen / Beleihung von Kapitallebensversicherung. Weitere Infos aufwww.immobilien-einblick.de/immobilienfinanzierungg .

VG

Antwort
von DerHans, 64

Solche Geschäfte ohne Sicherheit darf eine Bank gar nicht tätigen.

Schließlich handelt die Bank nicht mit ihrem eigenen Geld sondern mit dem der Einleger.

Kommentar von dasistschoen ,

Ja...das ist die Frage...ob die unterschriebenen Mietverträge als Sicherheit herangezogen werden können. Wenn man von jedem Mieter eine ausführliche Selbstauskunft einholt und jeder Mieter eine gewisse Bonität vorweisen kann, würde ich die Mieterträge schon als Sicherheit bewerten...

Kommentar von FordPrefect ,

ob die unterschriebenen Mietverträge als Sicherheit herangezogen werden können.

Nein.

Wenn man von jedem Mieter eine ausführliche Selbstauskunft einholt

Irrelevant. Zum Einen ist kein Mieter verpflichtet, dem VM auf Verlangen eine aktualisierte Selbstauskunft vorzulegen, zum Anderen können Mieter (im Gegensatz zum VM) binnen 3 Monaten das Mietverhältnis beenden und ausziehen. Und dann?

Antwort
von Charlybrown2802, 56

wenn du eine Lebensversicherung hast, kannst du die auch einsetzen.

die mietverträge werden nicht genommen, weil die nicht sicher das Geld bringen, was machst du wenn die miete nicht mehr gezahlt wird (werden kann) darauf lässt sich die bank nicht ein

Kommentar von dasistschoen ,

Inkasso-Unternehmen?

Antwort
von ZapMedia, 56

Das ist immer eine Frage der Bank, mit der Du das machst. Frag mal bei einem Finanzierungsvermittler, der Zugang zu verschiedenen Instituten hat. Generell sollte die Finanzierung kein Problem sein, bei einer 0% Finanzierung sind allerdings Deine Konditionen erheblich schlechter. Vielleicht kannst Du es über die KfW versuchen?

Kommentar von FordPrefect ,

Die KfW finanziert überhaupt keinen Immobilienerwerb, sondern allenfalls bestimmte Modernisierungsmaßnahmen an selbigen. Und selbst das scheitert AFAIK in über 75% aller Anfragen daran, dass die einreichende Hausbank daran gar kein Interesse hat.

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