Frage von benquestion77, 119

Immobilien Kredit aufnehmen, ja oder nein?

Immobilie: 337.000 Euro Kaufnebenkosten: knapp 40.000 Euro Modernisierung: 16.000 Insgesamt knapp 392.000 Euro

Zwei Kreditnehmer (39 und 29 Jahre alt), Einkommen 1: 1600 Euro netto, Einkommen 2: 1100 Euro netto, weitere Einnahmen durch Unterhalt und Kindergeld: 1000 Euro, Mieteinnahmen mit der Immobilie: 675 Euro.

Das Angebot einer Bank lautet: Hypothek, Bausparen, Kreditsplitting... Bedeutet: Unsere monatliche Rate für die nächsten 30 Jahre beträgt ca. 1350 Euro. Machen oder nicht machen?

Expertenantwort
von Interhyp, Business Partner, 45

Hallo benquestion77,

leider lässt sich Deine Frage nicht pauschal beantworten und möchte daher etwas detaillierter auf die einzelnen Punkte eingehen.

In der Regel ist es für Dich konditionell von Vorteil, wenn die Kaufnebenkosten aus dem Eigenkapital getragen werden können. Wenn diese Nebenkosten mitfinanziert werden müssen, bedeutet das für die Bank oftmals ein erhöhtes Risiko, das wiederum kann konditionelle Aufschläge mit sich bringen.

Bezüglich der Modernisierungen unterscheidet die Bank, welche genauen Maßnahmen vorgenommen werden müssen. Wertsteigernde Modernisierungsmaßnahmen (z.B. Austausch von Heizung und Fenster, Dämmung, Isolierung) können mitfinanziert werden, es kann jedoch sein, dass nicht alle geplanten Modernisierungen dargestellt werden können, sondern nur ein gewisser Teil. Werterhaltende Maßnahmen (z.B. Einbau einer Küche, Wände streichen, Tapezieren) sollten aus dem Eigenkapital bezahlt werden können.

Um die Gehälter von Euch beiden ansetzen zu können, wird in der Regel ein unbefristetes Arbeitsverhältnis außerhalb der Probezeit vorausgesetzt.

Mieteinnahmen werden meist anteilig in der Haushaltsrechnung berücksichtigt, da auch ein Mietausfallrisiko berücksichtigt werden muss.

Unterhalt wird in der Regel dann angesetzt, wenn hierzu ein Gerichtsbeschluss vorliegt und die Zahlung somit garantiert ist. Das Kindergeld wird zwar angesetzt, die Ausgaben für die Kinder werden in der Einnahmen- und Ausgabenrechnung wieder abgezogen.

Die Bank wird zur Prüfung Eurer Bonität eine sogenannte Haushaltsrechnung erstellen. Um die Tragfähigkeit der Rate zu ermitteln, werden die Einnahmen und Ausgaben gegenübergestellt. Es werden pauschale Lebenshaltungskosten für die im Haushalt lebenden Personen, sowie die Fixkosten abgezogen. Nach Abzug aller relevanten Kostenpositionen, sollte die monatliche Rate tragbar und darüber hinaus auch noch ein Puffer vorhanden sein.

Ich empfehle Dir, Dich zusätzlich an einen Finanzierungsvermittler zu wenden, um Alternativangebote einzuholen.

Ich hoffe, ich konnte Dir weiterhelfen und wünsche Dir alles Gute mit Deinem Vorhaben.

Viele Grüße aus München

Jennifer von der Interhyp AG

Antwort
von Colombo1999, 59

Eine Bruttorendite von ca. 2,4 %, das mag in München durchgehen. Aber Euer Einkommen sieht nicht nach Münchner Einkommen aus. Die Nettorendite ist noch viel geringer, weil alle Kaufnehmenkosten, die nicht umlagefähigen Nebenkosten und das Mietausfallwagnis hinein gerechnet werden müssen.

Wenn es Euch um eine reine Kapitalanlage geht, dass schaut mal unter Pflegeimmobilien. Die gibt es noch mit 4-5% Rendite.

Vor allem: was macht Ihr, wenn Ihr in ein paar Jahren etwas (neues) Eigenes für Euch zur Selbstnutzung braucht?

Antwort
von ChristianLE, 44

Unsere monatliche Rate für die nächsten 30 Jahre beträgt ca. 1350 Euro

 

Vorausgesetzt, Ihr habt für die 30 Jahre eine Zinsbindung, was ich aber nicht glaube.

Was passiert denn, wenn die Zinsen in 10 Jahren erheblich steigen? Wie wollt Ihr die Kreditraten bedienen?

Die Mieteinnahmen sind auch nicht garantiert. Ihr müsst nur mal an einen "Edel-Mieter" geraten, der ein Jahr keine Miete zahlt und zusätzlich eine Bruchbude hinterlässt. Dann habt Ihr neben dem Mietausfall auch noch Sanierungskosten von mehreren tausend EUR.

Kommentar von benquestion77 ,

Die Mieter sind die Eltern meiner Lebensgefährtin.

Kommentar von franneck1989 ,

Die sind dann vermutlich schon recht alt, oder? Solche Einnahmen können jeden Moment wegfallen, z.B. durch Tod, schwere Krankheit oder finanzielle Probleme.

Antwort
von troublemaker200, 39

Unterhalt, Kindergeld und Mieteinnahmen würde ich nicht als Einnahmen berücksichtigen. Diese können und werden irgendwann wegfallen.

Wird die Bank sicher auch nicht als Einnahmen anerkennen.

1350 EUR an monatl. Kosten bei 2700 Nettogehalt wäre mir zu heikel.

Es sei denn Ihr habt mehr als 100.000 EUR an Eigenkapital.

Denk an die Rücklagen für Instandhaltung, Renovierung etc.

Was passiert wenn ein Auto kaputt geht. Urlaub etc.

Ausserdem: 39 Jahre alt und noch 30 jahre zahlen. Was wenn es gesundheitlich bergab geht?



 

Antwort
von DVAGgmbh, Business, 23

Guten Abend, 

Haben Sie bereits eine Anfrage bezüglich des Darlehens an einer Bank gestellt? 

Und soll das Darlehen die Summe von 392.000€ sein oder Wie viel benötigen Sie?

Ich kann Ihnen bei der Finanzierung und All was dazu gehört helfen. 

Zu meiner Person, Ich bin Finanzierungsspezialist und erstelle Individuelle Finanzierungspläne ganz nah Ihren Wünschen. Ich bin in allen Finanzbereich tätig und berate Ihnen kostenfrei. 

Gerne würde ich auch Ihnen ein unverbindliches Angebot unterbreiten.

Lassen Sie uns dazu mal telefonieren oder schreiben Sie mir eine E-Mail. 

Mit freundlichen Grüßen, 

Martin Rogalski

Antwort
von franneck1989, 55

Wie sieht es denn mit Eigenkapital aus? Bei dem dürftigen Einkommen müsste schon einiges vorhanden sein

Kommentar von benquestion77 ,

Eigenkapital 30.000 Euro

Kommentar von franneck1989 ,

Das ist VIEL zu wenig. Lasst die Finger davon, ganz ehrlich.

  • Wie wollt ihr bei dem Einkommen Rücklagen bilden? Was macht ihr, wenn größere Anschaffungen anstehen?
  • Wollt ihr für die Kaufnebenkosten und Renovierung auch Kredit aufnehmen?
  • Wo sind die Unterhalts-/Nebenkosten?
  • Was macht ihr, wenn die Mieteinnahmen wegfallen?
  • Was macht ihr, wenn einer arbeitslos oder krank wird?
  • Wollt und könnt ihr beide noch 30 Jahre arbeiten?
  • Was wollt ihr euren Kindern bieten - Urlaub auf Balkonien und jeden Cent zweimal umdrehen?
  • Ein Bausparer neben dem Annuitätendarlehen ist eine große Kostenfalle, unterm Strich ist das schweineteuer.
  • Wie werden die Zinsunsicherheiten abgefangen?
Kommentar von benquestion77 ,

Kannst Du das mit dem Bausparer als Kostenfalle erklären, bzw. vielleicht Quellen nennen, wo ich etwas darüber nachlesen könnte? 

Antwort
von AnReRa, 54

Moment. Ihr wollte eine Immobilie zum Ausschließlichen vermieten kaufen ?
Oder wollt ihr - parallel zur Vermietung - auch noch in der Immobile (Mehrfamilienhaus) wohnen ?
Dann wäre nämlich noch die Frage, was ihr ggf. an Miete aus der jetzigen Wohnung sparen könnt.

Mir passt nämlich das Verhältnis Kaufpreis (also Wert der Immobilie) zum Mietpreis so gar nicht ...


Kommentar von benquestion77 ,

Nein, das ist ein Zweifamilienhaus, in der einen Hälfte wohnen wir, in der anderen die Eltern meiner Lebensgefährtin. Die zahlen die Miete als Teil des Darlehens. 

Kommentar von AnReRa ,

Sind die 1350 EUR dann schon um diese 675 EUR 'bereinigt' ?

Kommentar von benquestion77 ,

Nein, jeder Teil zahlt 675 Rate und dann 250 Euro Nebenkosten. 

Kommentar von AnReRa ,

Also ohne weiteres Eigenkapital ist das m.E. trotzdem ein erhebliches finanzielles Risiko.
Rechne doch mal für Euch aus, was Euch heute unterm Strich im Monat übrigbleibt.
Vor allem Kindergeld und Unterhalt bekommst Du auf gar keinen Fall für die nächsten 30 Jahre. Die Mieten werden zwar nicht ins bodenlose fallen, aber ein Teil der Miete muss immer in Rücklagen für die Erhaltung bzw.  Renovierung des Gebäudes fließen.
Je nach Bausubstanz und Alter des Gebäudes muss das genau überlegt werden. Eigentlich sollte man die Mieteinnahmen also nicht als 'sicheres' Einkommen betrachten.  Auch darf ein ggf. mehrmonatiger  Mietausfall nicht gleich die komplette Finanzierung zum kippen bringen ...

Ein weitere Punkt betrifft die Partnerschaft, ist eine Heirat bzw. ein eigenes Kind geplant oder steht die Arbeit in irgendeiner Art auf der Kippe ?

Habt ihr euch schon überlegt, was im Fall eine Trennung passiert ?
Weil vermutlich wird dann das Interesse an der Rückzahlung bei mindestens einer der Parteien erlöschen, das 'sichere' Mietverhältnis dürfte auch dahin sein und allein ist die Finanzierung für keine machbar.  In der Folge wird das maximalen Verlust für beide Bedeuten ...

Antwort
von xolo8, 41

Also als Anlageobjekt oder Renditenobjekt empfinde ich diese Immobilie als ziemlich schlecht. Bis sich die Immobilie wieder selbst finanziert hat, vergehen fast 50 Jahre und das ohne alle anderen Faktoren zu Berücksichtigen. Realistisch wären es dann wohl eher, dass sich die Immobilie erst nach ~60-65 jahren refinanziert hat. Da gibt es wirklich genug Objekte, welche nur einen Bruchteil Kosten und ebenfalls um die 500-600€ Mieteinnahmen liefern und somit ein wesentlich besseres Verhältnis darstellen.

Antwort
von Barolo88, 57

nicht machen,  ihr verdient viel zu wenig, was macht ihr, wenn ein Verdienst ausfällt, oder wenn die Zinsen wieder auf eine normales Niveau steigen?  dann seid ihr schnell am Ende. Ich kann mir nichtvorstellen, dass eine Bank die sowas anbietet, seriös ist. die wissen genau ,dass ihr das nicht schafft

Kommentar von benquestion77 ,

Die Zinsbindung beträgt 15 Jahre, danach fängt der Bausparvertrag den Rest auf. 2,35% sind gesichert für die weitere Finanzierung. 

Kommentar von Barolo88 ,

wie lange gibts den Unterhalt unjd das Kindergeld ?  die monatliche Belastung ist das eine , aber ihr habt ja auch Lebenshaltungskosten, die Nebenkosten für eine Immobilie liegen aj  auch bei 300-400 Euro im Monat

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