Frage von wiedermalich, 47

Immobilien bei Zwangsversteigerung begutachten möglich?

Ich möchte demnächst noch ein Haus kaufen.

Das erste haben wir uns bauen lassen und nun wollten wir eins aus einer Zwangsversteigerung erwerben. Das Problem ist nur, es gibt immer nur ein Foto von der Fassade und ein einziges vom Wohnzimmer. Weiter gibt es einfach keine Infos.

Ist es nun möglich so ein Haus aus der Zwangsversteigerung vorher ordentlich zu begehen und sich anzuschauen, oder kauft man dabei wirklich die "Katze im Sack"?

Hilfreichste Antwort - ausgezeichnet vom Fragesteller
von Gustavolo, 23

Wiedermalich:

Der Grundstückswert (Verkehrswert/Marktwert) wird vom Vollstreckungsgericht, nötigenden falls nach Anhörung von Sachverständigen, festgesetzt (§ 74 a ZVG = Zwangsversteigerungsgesetz). Ein Gutachten muss zeitnah erstellt worden sein, andernfalls ist es zu aktualisieren. (LG Rostock - Rechtspfl. 2001 - 40 geht von 20 Monaten aus)

Ändern muss das Gericht den festgesetzten Wert, auch wenn er allen
Beteiligten gegenüber rechtskräftig geworden ist, bei Eintritt
neuer Tatsachen, wie z. B. Schäden durch Feuer, Wasser, Hagel, Sturm, Erdbeben, Aufruhr, erhebliche Ausbesserungen an Gebäuden, Ausführung wert steigernder
Handwerkerarbeiten an einem Rohbau, aber auch Änderung der  
wirtschaftlichen Verhältnisse oder der Verkehrsverhältnisse oder
der Bauleitplanung durch Antwort auf eine Bauanfrage ausgewiesene
Wertsteigerung des Bodens, soweit die Änderung für das Verfahren
bedeutsam ist.


Als wesentlich werden etwa 10 % angenommen. Der Sachverständige hat das Objekt zu besichtigen. Den Zutritt zum Objekt kann das Gericht weder für sich noch für den Sachverständigen erzwingen, schon gar nicht für Biet Interessenten. Es ist allein Sache des Vollstreckungsschuldners, wem er Zutritt gewährt. Weigert er sich, müssen Gericht und Sachverständiger nach dem äußeren Anschein und amtlichen Unterlagen urteilen.

DerGerichtsvollzieher kann hier nicht herangezogen werden, jeder Zwang ist unzulässig. Bei gleichzeitiger Zwangs-Verwaltung kann der Zutritt über den verfügungsberechtigten Zwangsverwalter ermöglicht, auch dann bei Besitz des Schuldners aber nicht erzwungen werden. Der Gutachterausschuss kann Zutritt verlangen (§ 197 Abs. 1 BauGB) und dabei Rechts-und Amtshilfe der Behörden beanspruchen.

Schadensersatzpflichtig ist der Sachverständige den Verfahrensbeteiligten gegenüber, wenn er vorsätzlich oder grob fahrlässig ein unrichtiges Gutachten
erstattet hat.


Der Bietinteressent kann das Sachverständigen-Gutachten bei derGeschäftsstelle des Vollstreckungsgerichts einsehen. Hierbei muss er auf das Alter des Gutachtens achten und insbesondere auch darauf, ob eine Innenbesichtigung des Objekts stattgefunden hat.

Gibt das Gutachten nicht den aktuellen Stand wider und fehlt eine Innenbesichtigung, muss der Bietinteressent mit Überraschungen, d. h. mit zum Teil ganz erheblichen Wertbeeinträchtigungen rechnen. So könnte der Schuldner z.B. alle sanitären Anlagen, Heizkörper, offener Kamin, Türen, Einbauschränke, Holztreppen u.s.w. entfernt haben.

Den Wert beeinträchtigen insbesondere Holzbockbefall, Hausschwamm, Schimmelpilze, die von Außen ebenfalls nicht sichtbar sind.


Wie du bereits vermutest, wird  oftmals -  im wahrsten Sinne des Sprichworts  - „die Katze im Sack“ ersteigert.



Kommentar von wiedermalich ,

wow ... vielen dank!

Kommentar von schelm1 ,


Den Zutritt zum Objekt kann das Gericht weder für sich noch für den
Sachverständigen erzwingen, schon gar nicht für Biet Interessenten. Es ist allein Sache des Vollstreckungsschuldners, wem er Zutritt gewährt.
Weigert er sich, müssen Gericht und Sachverständiger nach dem äußeren Anschein und amtlichen Unterlagen urteilen.





Wie du bereits vermutest, wird  oftmals -  im wahrsten Sinne des Sprichworts  - „die Katze im Sack“ ersteigert.





Zusammengefaßt: Kurz, knapp und sehr präzise beantwortet!








Antwort
von schelm1, 7

Beim Amtsgericht steht Ihnen, auch noch während des Termins, ein Gutachten zur Einsichtnahme zur  Verfügung.

Machnmal findet man darin den wenig erquickenden Hinweis, das mangels Möglichekeit einer Besichtigung, der Gutachter sich lediglich auf vorhandene Bauunterlagen stützen konnte.

Auch Sie haben insoweit keine Anspruch auf eine Innenbesichtgigung; folglich "kaufen Sie die Katze im Sack".

In den seltensten Fällen sind der Eigentümer oder auch dessen Mieter kooperativ und gewähren einen Zutritt. - Manchmal hilft etwas "Trinkgeld" in Verbindung mit "Versprechungen"!


Antwort
von Ronox, 20

Nur wenn der Schuldner das zulässt, was im Regelfall natürlich nicht der Fall ist. Gesetzlich verpflichtet ist er hierzu aber nicht.

Antwort
von Bibliothikar, 21

Eigentlich kann man das Haus meines Wissens bei einer Zwangsversteigerung nicht besichtigen,aber man kann vorbeifahren und wenn es bewohnt ist dort klingeln und erklären was man möchte.Wenn es klappt dann klappt es und wenn nicht dann hat man Pech gehabt.

Aber wie gesagt das ist mein Wissensstand und ich garantiere nicht für die Richtigkeit meiner Aussage.

Kommentar von Colombo1999 ,

Warum schreibst Du, wenn Du es nicht weißt. - In den meisten Fällen liegt ein Gutachten mit Fotos vor.

Antwort
von knox21, 24

Es sollte ein Wertgutachten einzusehen sein. Man kann natürlich versuchen in das Objekt zu kommen. Oft verweigert das aber der aktuelle Bewohner.

Kommentar von wiedermalich ,

ok ,danke.

ein bekannte von mir meinte nämlich, dass generell das begehen des objektes verwehrt wird, damit alle bietenden die selbe chance und kenntnisstand haben. was mich wiederum stutzig gemacht hat, da man ja sonst wirklich eine potentielle ruine für ein haufen asche kauft.

das anbieter bzw die bank habe ich zwar angeschribeen, warte nun aber scho nseit 2 tagen auf antwort ... alles sehr suspekt

Kommentar von knox21 ,

Wenn da zur Zeit ein Mieter wohnt, kann man sicher mit dem sprechen. Der Mieter könnte das Objekt ja auch kaufen wollen und hätte dann selbst einen Vorteil. Verboten ist das sicher nicht. Der Eigentümer müsste sogar Interesse daran haben, dass potentielle Käufer das Objekt vorher sehen. Je höher der Preis desto besser für ihn.

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