Frage von Symatix, 92

Immobilien & wie funktionieren Steuern?

Guten Abend,

in etwa 2 Jahren möchte ich in Immobilien investieren und fange mittlerweile damit an mich zu informieren.

Erstmal zu meiner Wenigkeit: Ich bin derzeit 23 Jahre alt, komme aus NRW und schließe meine industrielle Ausbildung vrs. Januar 2017 ab, da ich am verkürzen bin. Sobald ich meinen Festvertrag bekomme, liegt meines Monatsgehalt bei ca. 3.000€ Brutto + Schichtzuschläge für die Nachtschicht, also etwa 2.000€ Netto + 200€ bis 400€ Netto. Sonderzahlungen wie Weihnachts- und Urlaubsgeld zähl ich hier mal nicht auf, gibts aber auch. Ich will mir erstmal etwas Eigenkapital ansparen i.H. von ca. 30.000€ & und sobald ich dies hab in eine Wohnung investieren Kaufpreis 80-100.000€

Meine Frage ist nun was ich versteuern muss, was ich davon absetzen kann und wie viel ich nun tatsächlich zurückbekomme, sobald ich in Immobilien investiere.

Fangen wir mal an: Kaufpreis: 100.000 Eigenkapital: 20.000+Kaufnebenkosten 10.000 = 30.000, also die 10.000 investiere ich nicht in die Immobilie, sondern lege diese fürn Notar etc zur Seite. Darlehen: 80.000 Zins... sagen wir mal 2% Tilgungssatz: 1% Laufzeit: 20 Jahre, sollte dass sinnvollste für ne langfristige Investition sein denk ich mal. Korrigiert mich bitte wenn ich falsch liege. Die Gesamtsumme liegt dann doch etwa bei 132.000€ oder? Insgesamt hätte ich also 112.000 von der Bank bekommen und müsste diese abzahlen auf 20 Jahre, somit wär ich bei 5600€ p.a. Nach ner Zeit sinken meine Zinsen ja und ich tilge mehr vom den 80.000 die ich von der Bank wollte. Ich rechne mal mit 5.600 p.a. auf 20 Jahre durch und nehme für die Rechnung einfach mal an, dass die Zinsen gleich bleiben, auch wenns nicht der Fall ist. Also 1.600€ Zinsen pro Jahr. Diese dürfte ich theoretisch ja von den Steuern absetzen können. Da ich ja nicht selbstständig bin, zahle ich meine Steuern ja dann immernoch monatlich, aber zum Ende des Jahres kann kann ich diese 1.600€ Zinsen ja absetzen von meinem Jahresbruttogehalt (36.000€) und meinen Mieteinnahmen (sagen wir mal 6% vom Kaufpreis) 6.000€ Gesamtbrutto: 42.000€ - Steuern (ca 1/3)= 28.140 Netto. 13.860€ sind also Steuern. Diese 1.600€ hätte ich dann doch theoretisch davon abziehen können und hätte dann auch nur 12.260€ versteuern müssen und somit aufs Nettojahresgehalt gerechnet alleine schon hierdurch 29.740€ gehabt, richtig? 2% vom Kaufpreis kann ich je nach BJ der Immobilie jährlich abschreiben über nen diversen Zeitraum, also nochmal 2.000 weniger zu versteuern bzw. Rückzahlung am Ende des Jahres 》31.740€ Netto, 10.260€ Steuern. Hausgeld, sagen wir mal 250€ und 50€ kann ich auf den Mieter umlegen, somit hätte ich 2.400 p.a. bezahlt, also Jahresnetto 34.140€, 7.860€ zu versteuern. Es gibt natürlich noch viel mehr zu versteuern. Komme ich beim zum versteuernden Betrag auf 0€/% oder sogar ins +, kriege ich dann was wieder? Funktioniert es mit den Steuern so in etwa oder liege ich komplett daneben? Kann ich ansich nur die MWST oder die KOMPLETTEN Beträge absetzen?

Hilfreichste Antwort - ausgezeichnet vom Fragesteller
von bwhoch2, 25

Mit Deinem Ziel liegst Du schon mal nicht verkehrt.

In NRW wirst Du zu dem veranschlagten Preis auch was gutes bekommen.
Angenommen, Du hast ein Objekt für 100000 € gefunden, dann rechne mit rund 10000 € für die Erwerbsnebenkosten. Insgesamt also 110000 € (nicht 132000€). Ziehe davon die 30000 € EK ab und dann bleiben 80000,-, die Du als Darlehen aufnehmen musst.

Ob 1 % Tilgung oder besser 2 % oder höher, das sollte Dir Dein Bankberater sagen. Je höher die Tilung, umso schneller reduziert sich das Darlehen und die Zinsbelastung.

Mieteinnahmen: Je nach Lage und Größe der Wohnung sind 500 € Kaltmiete durchaus erzielbar. Möglicherweise sogar deutlich mehr.

Versteuerung:

Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung: Du gibst die kompletten Einnahmen incl. Betriebskostenzahlungen an. Davon kannst Du alle Ausgaben abziehen:

Darlehenszinsen, Hausgeld (gehe davon aus, dass Du ca. 2 Drittel umlegen kannst), Kilometergeld für Deinen Aufwand (Besichtigungen, Eigentümerversammlungen etc.), Grundsteuer, sonstiger Kleinkram, der so anfällt.

Außerdem natürlich die 2% Abschreibung.

Gehe mal davon aus, dass sich Dein Einkommen aus Vermietung somit auf 1500 € reduziert, das Du versteuern musst. Dieser Betrag wird zum Einkommen aus der nichtselbständigen Arbeit dazuaddiert und dann ergibt sich die Steuerbelastung. Angenommen es kommen somit 37500 € Einkommen raus, dann werden davon Freibeträge abgezogen, sodass vielleicht 30000 € zu versteuern sind. Dein Steuersatz dürfte irgendwo bei 22 % liegen. Gesamtsteuer somit 6600 €. Davon entfallen nur auf die Wohnung € 330,-, also € 27,50 pro Monat. (Dies ist nur eine sehr grobe Rechnung.)

Sollte es bei Dir aber so ausgehen, dass Du bei dem EInkommen aus Vermietung am Ende sogar Minus machst, musst Du aufpassen, wie sich das in den nächsten Jahren entwickelt. Wenn nämlich immer ein Minus raus kommt, sparst Du zwar Steuern und bekommst sogar noch was zurück, aber mit Rendite ist es dann auch nicht weit her.

Am besten ist es also schon, wenn Du nach Abzug aller Kosten und der Abschreibung immer noch im plus bist, denn schließlich brauchst Du das Plus für die Tilgung. Im Idealfall zahlt sich nämlich die Wohnung ganz allein aus dem Gewinn aus Vermietung. In Deinem Beispiel:
1500 € + Abschreibungsbetrag = 3500 € pro Jahr = ca. 31 Jahre, wenn Du nur den Gewinn heran ziehen willst. Aber nicht vergessen: Die Zinsbelastung wird sinken und die Mieten werden steigen. Somit wird sich dieser Zeitraum deutlich reduzieren und wenn die Wohnung mal abbezahlt ist, hast Du immer noch einen hohen Gegenwert. Insgesamt also eine lohnende Sache, erst recht in Zeiten, wo es kaum irgendwo sonst noch Zinsen gibt.

Kommentar von Symatix ,

Sehr verständlich. Dankeschön. Im Klartext, damit ich auf Dauer keine negative Finanzenschiene fahr, such ich mir künftig eine Wohnung mit hohen Mietrenditen von >5% vom Kaufpreis der Immobilie. Investiere mit genügend Eigenkapital, dennoch nicht alles was ich besitze, damit ich für Notfälle (Reparaturen, Mietausfall etc.) & natürlich die Erwerbsnebenkosten noch genug auf eigener Tasche habe. Je mehr Eigenkapital, desto weniger muss ich mir leihen. Angenommen 1/5 vom Einkaufspreis bringe ich mich und des Rest leihe ich mir, so sollte sich der Kredit doch eigentlich quasi von selbst abzahlen, richtig? Durch meine steuerlichen Vorteile die ich dann genieße, bleibt mir am Ende netto mehr finanzielle Freiheit und ich kann die Tilgung problemlos aus meiner Tasche zahlen können, evtl. sogar z.T. durch Überschüsse aus der Miete bzw. dem was übrig bleibt, von dem ich die Raten zahle. Nachträglich würde ich theoretisch immer größere Gewinne aufbauen können (durch Mietsteigerungen, Sanierung etc.) & meine Bonität verbessern, sodass ich mir trotz eines Kredites der noch nicht abbezahlt ist, weitere Wohnungen nehmen kann, richtig? Gruß

Kommentar von bwhoch2 ,

Fast schon wie ein Profi. Genau so ist es. Wenn Du beispielsweise mal für Dich selbst eine Wohnung suchst, muss es nicht unbedingt sein, dass Du die vorhandene verkaufst. Erträge aus der Mietwohnung und ersparte Miete könnten dazu beitragen, dass Du auch die selbst bewohnte Wohnung finanzieren kannst.

Aber Achtung: Auch eine ursprünglich gute Eigentumswohnung kann so ihre Tücken haben. So kann die Verwaltung auf immer wieder neue Ideen kommen, was alles zu machen und zu renovieren ist und es könnte sein, dass man dann immer mal wieder was nachschießen muss, wenn die Rücklagen nicht ausreichen. Achte am besten schon beim Kauf darauf, ob Renovierungen zu erwarten sind, also z. B. was alles noch nicht gemacht wurde, aber gemacht werden müßte. Zum Beispiel die Fenster oder die Heizung. Und schau Dir die Protokolle von Eigentümerversammlungen an. Da findet man auch das ein oder andere, wenn z. B. Maßnahmen mehrmals abgelehnt wurden, sind sie irgendwann doch zu machen.

Aber Du machst das schon! Viel Erfolg!

Kommentar von Symatix ,

Danke! Aber ich muss mich dennoch weiter informieren. Man kann ja nicht genug wissen wenn sich auf etwas spezialisieren möchte und etwas Zeit hab ich ja auch noch. MfG Symatix

Kommentar von bwhoch2 ,

Danke für die Auszeichnung. Informier Dich wo und so gut es geht. Dazu noch einen Tipp: Geh mal zum Verein Haus&Grund, also in das Büro, das für Deine Region zuständig ist. Auch wenn Du derzeit noch nicht Mitglied wirst, wird man Dich gerne mit Informationen zuschütten, schon allein, um Dich, wenn es soweit ist, als Mitglied begrüßen zu dürfen.

Haus&Grund ist die Interessenvertretung der Vermieter und Wohnungseigentümer. Einerseits geben die eine regelmäßig erscheinende Mitgliederzeitschrift heraus, die Du bestimmt dort auch abholen kannst und andererseits gibt es dort jede Menge Infoflyer, Mietvertragsmuster usw., die sehr viele hilfreiche Infos liefern. Gerade auch zur regionalen Situation auf dem Wohnungs- und Mietmarkt.

Expertenantwort
von wfwbinder, Community-Experte für Steuern, 31

Deine Rechnereien sind zu kompliziert. So sind erstmal die Einkünfte getrennt zu ermitteln. Also nicht Deine 36.000,- - Zinsen für die Wohnung, sondern die 36.000,- über die Anlage "N" in die Einkommensteuererklärung.

Die Wohnung(setzen wir voraus, dass Deine Zahlen so stimmen werden):

6.000,- Mieteinnahmen - 1.600,- - Abschreibungen ca. 1.600,- (2% von 80.000,-, weil nur der Gebäudewert, gesch. 80.000,- maßgeblich ist) - weitere Kosten ca. 400,- = 2.400,- Gewinn, zu ermitteln über die Anlage "V" kommen in die Einkommensteuererklärung. 

Das bedeutet im 1. Jahr ca. 700,- bis 720,- Nachzahlung. in den Folgejahren steigend, wegen fallendem Zinsanteil in den Bankraten.

Nun zu Deinen Zahlen:

2 % Zins ist zur Zeit realisierbar. 1 % Tilgung kaum. Man wird eher 3 % verlangen.

6 % Jahresmiete sind bei den derzeitigen Immobilienpreisen eher zu hoch gegriffen. 3-4 % sind realistischer.

Kommentar von Symatix ,

Hilfreich. Vielen Dank.

Antwort
von kevin1905, 28
  1. Musst du die Absicht haben mit der Immobilie Geld zu verdienen, damit sie steuerlich relevant ist.
  2. Auf der Einnahmen-Seite sind auch die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten zu erfassen, nicht nur die Nettokaltmiete.
  3. Die an Versorger gezahlten Beträge sind Werbungskosten, welche steuerlich abzugsfähig sind, völlig gleich ob die umlagefähig sind oder nicht.
  4. Das Ergebnis der Punkte 2 und 3 sind dann die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung der Anlage V.
  5. Diese werden mit den Einkünften aus nicht-selbständiger Arbeit (Bruttolohn - Werbungskosten) zur Summe der Einkünfte addiert.
  6. Sonderausgaben etc. werden abgezogen.
  7. Nun steht das zu versteuernde Einkommen fest. War der Lohnsteuerabzug höher als die geschuldete Einkommensteuer, bekommst du eine Erstattung. War der Abzug zu gering, musst du nachzahlen und das FA setzt ggf. eine Vorauszahlung fest.
  8. Wo kommt auf einmal die Umsatzsteuer her? Stellt du diese in Rechnung? Nein, dann kannst du auch keine Vorsteuer geltend machen!
  9. Textformatierung solltest du noch einmal üben! ;-)
Antwort
von Symatix, 45

Ich hab noch einiges angespart durch damalige Ferien- und Aushilfsjob. Derzeit spare ich immernoch, trotz eigener Wohnung und auch sobald ich meinen Festvertrag bekomme, werde ich nicht die erstbeste Immobilie kaufen, sondern noch eine Zeit weitersparen.
Eigenkapital ist also nicht das Problem. Ich musste halt schon relativ früh lernen wie man mit Geld umgeht und mir etwas dazuverdienen und auch alles selbst bezahlen.
Ja, wie gesagt. Der Standort bestimmt z.B. auch die Immobilienpreise. In München wären 1-Zimmerwohnungen im Vergleich teurer als in... sagen wir mal Paderborn. Es gibt aber auch reichlich Städte in denen man für 100.000€ 4-Zimmerwohnungen bekommt und an denen die Rendite über 5% läge, also Städte mit riesigen Firmen die sich immer weiter ausbauen durch die Industrie, an denen Unis oder FHs vorhanden sind.

Antwort
von grubenschmalz, 30

3000 brutto Grundgehalt sind keine 2000 netto als lediger.

Tilgung 1% viel zu gering.

Antwort
von Symatix, 36

@felixie 1
Du musst ja nicht unbedingt antworten wenn dir die Frage zu schwer ist :p

Rechtsanwalt, ein Steuerberater, Bänker o.a. der mir die Fragen beantworten könnte, den kann ich zwar aufsuchen, aber es wär noch deutlich zu früh für einen Besuch.

Erstmal will ich einiges "so" verstehen wovon ich noch keine oder wenig Ahnung habe, bevor ich Stunden bei teuren Anwälten sitze und mich informiere, obwohl sich die Rechtslagen zukünftig ändern können. Kleine Abänderungen sind häufig schneller beigebracht als komplett neue Themen.

Gruß

Antwort
von Felixie1, 43

Es ist Mitternacht vorbei und du stellst so eine schwere Frage?Geh zu einem Rechtsanwalt,am Tage und mit einem Termin,der wird dir Auskunft geben.

Kommentar von kevin1905 ,

Ehr ein Steuerberater.

Antwort
von Johannisbeergel, 42

Bei all der Rechnerei. Wie kommst du darauf, dass du in einem Jahr (2017 ->2018) diese 30.000€ Eigenkapital zurückgelegt hast um in 2 Jahren dann zu investieren? Wohnst du noch bei Mutti und musst keine Lebenshaltungskosten tragen? Und wo willst du 80.000+ investieren für ne Wohnung? Bei mir in der Stadt kostet ne kleine 1-Zimmer Whg 130.000€ aufwärts 

Kommentar von bwhoch2 ,

Das geht Dich doch nichts an, woher der junge Mann soviel Geld hat. Er war schon in seiner Jugend fleißig, hat gespart und nicht geprasst und er hat ein Ziel vor Augen. Da sind 30000 € ohne weiteres machbar.

Die Immobilienpreise sind höchst unterschiedlich. Hier, in einer schon relativ teuren Gegend, kostet eine kleine 1 Zimmer-Wohnung z. B. rund 100000 € und weiter weg vom Ballungsraum oft nur die Hälfte davon.

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