Frage von jjone91, 32

Immobile kaufen ja oder nein?

Hallo, ein kleines Beispiel vorab.

Käufer K hat ein Objekt gefunden was ihm gefällt. Das Objekt besteht aus insgesamt 3 Objekten auf einem Grundstück worauf 1 Mehrfamilienhaus (mehrere Anbauten) mit 9 Eigentumswohnungen und einem Grundstück von 1149qm sich befindet.

Jahresnettokaltmiete: ca 21,000Euro von 4Wohnungen Kaufpreis: 300.000Euro 320qm Wohnfläche 1. Wohnung: 86qm (3ZKB) 2.Wohnung 86qm (3ZKB) 3. 75 qm (2ZKB) 4. 75qm (2ZKB)

Baujahr 1965 Gesamtobjekt An und Umbauten zu Eigentumswohnungen: 1995

Wohnungen stehts gut vermietet gute Lage für den Ort gerecht. (Einwohner: 9.000 Menschen)

K hat angeboten die laufenden Kredite von Verkäufer V zu übernehmen die noch 2 Jahre lang laufen mit effektiv Jahrenszins von 4,95% mit jeweils ca. 50.000Euro restschuld (Je Wohnung ein Kredit)

Abschreibungen als Werbungskosten müssten eigentlich Möglich sein.

Investitionen in naher Zukunft fast keine (Modernisierungsarbeiten keine Gravierenden Instandhaltungsmaßnahmen)

Hinzu gibts ca 120qm Gartenanteil und einen HOf (40qm) mit Geräteschuppen und eine Garage mit 20 meter langen Keller (eventuell möglichkeit für umbau zur 5ten Wohnung.

Wie bekomm ich herraus ob 300.000Euro gerechtfertigt ist? Ich rechne immer mit Vermietenden Objekten das die in 15 Jahren spätestens sich Reamonisiert haben sollten. Damit es sich lohnt... Betriebskosten rechnet man ja im Schnitt mit 16% vom Jahresbrutto oder nicht ?

Kann mir eventuell jemand sagen wie ich am besten das alles kalkulieren kann ohne das man sich sein eigenes Grab schaufelt. wäre der Kaufpreis von 300.000 gerechtfertigt zum verhältnis der Jahresnettokaltmieteneinnahmen?

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Antwort
von expermondo, 5

Hallo jjone91,

Schau mal bitte hier:
kaufen Haus

Antwort
von bwhoch2, 20

Derzeit sind Immobiliendarlehen unter 1 % zu haben. Da würdest du in laufende Darlehen mit fast 5 % einsteigen?

Finanziere das Objekt zum günstigsten Zinssatz und zahle den Kaufpreis, der dem Objekt entspricht. Danach hat der Verkäufer genug Geld, um seine Darlehen selbst zu bedienen oder vorzeitig zu beenden.

Du könntest also 4 Wohnungen für 300000 € kaufen? Hört sich nach Schnäppchen an. Das wären dann also 4 von 9 Wohnungen. Wie sieht es dann mit den Mehrheitsverhältnissen in dem Objekt aus? Was steht an Sanierungsmaßnahmen an? In welchem energetischen Zustand ist das Haus?

Und am allerwichtigtsten: Wie ist die Lage, die Lage und die Lage?

Damit ist gemeint, ob die Lage in Zukunft zumindest dazu beiträgt, dass der Wert bleibt oder sogar steigt. Das mit dreimal Lage kannst Du ruhig wörtlich nehmen: Lage innerhalb des Landes, also wandern Menschen eher ab oder ist Zuzug zu erwarten. Lage innerhalb der Stadt, z. B. ruhige Wohnlage oder laute Hauptstraße, Eisenbahn, Einflugschneise? Und schließlich die konkrete Lage im Wohngebiet und die Ausrichtung der wichtigsten Hausseite. Also z. B. Balkone nach Süden oder Westen oder eher Nord/Ost. Wie ist die unmittelbare Umgebung? Würdest Du selbst dort wohnen wollen?

Auch noch wichtig: Was ist in Zukunft in der näheren Umgebung geplant. Das sind alles Faktoren, die man berücksichtigen muss.

Ob bei 16 % Hauskosten jährlich vom Ertrag am Ende auch wirklich nach 15 Jahren eine Refinanzierung des Kaufpreises + Darlehenszinsen und sonstige Belastungen des Kaufs drin sind, hängt auch davon ab, wieviel in den nächsten Jahren für Sanierungen des Hauses oder der einzelnen Wohnungen aufgewendet werden muss.

Ich habe mir vor längerer Zeit mal ein Excel-Kalkulationsmodell gemacht, das mir sehr schnell sagt, ob sich ein Objekt lohnt oder nicht. Dabei ist u. a. die Steuerbelastung auch ein Thema. Rechne mal mit rund 4000 € Steuern, bei nicht mal 20 % pers. Einkommenssteuersatz. Diese Last kannst Du nur drücken, wenn Du investierst. Möglichst Wert erhaltend oder Wert steigernd. Das Geld fehlt aber dann auch zur Refinanzierung des Kaufpreises.

Da muss also eine ganze Menge beachtet werden, aber eines ist aus meiner Sicht klar: Die Übernahme des Darlehens kommt nur in Frage, wenn dafür der Kaufpreis so niedrig ist, dass die Zinslast bis zum Auslaufen schon gedeckt ist.

Kommentar von jjone91 ,

Ja die Sache ist es ist nicht ein Kredit mit ca. 200.000Euro, sondern  4 Kredite mit 4,95% und restschulden mit jeweils ca. 50.000Euro für die der Verkäufer ca. 20-30.000Euro Vorfälligkeit zahlen müsste. Daher hatte ich Ihm Angeboten diese zu übernehmen. Natürlich ist der Zinssatz nicht allzu prickelnd.. und wie sie schon sagten würde ich heutzutage locker Zinssätze unter 2% bekommen.

Daher würde ich ja gerne wissen ob der Preis auf die Jahresnettokaltmiete (21.000Euro) rentabel ist bzw. fair ist.

Gibt es da nicht eine Faustformel nach der man grob gehen könnte?

Da ich finde ein Objeklt sollte sich innerhalb maximal 15 Jahren egal welcher Größe reamonisiert haben, sonst lohnt sich das Objekt auf langersicht gesehen einfach nicht.

Rücklagen sind genügend vorhanden als Sach- und Barwert

Die Lage ist als gut zu bezeichnen..die Wohnungen sind alle gut geschnitten..

Kommentar von bwhoch2 ,

Mit einer Faustformel kommst Du nicht weit. Was ist, wenn in wenigen Jahren, Dach, Fassade, Heizung und Fenster zu sanieren bzw. zu erneuern sind?

Außerdem Steuer nicht vergessen und lieber auf 20 % statt nur 16 % gehen. Und schließlich die zu erwartende Wertentwicklung. Und wie sieht es aus, wer das Sagen hat? Falls Du dauernd überstimmt wirst, kassiert u. U. auch noch die Hausverwaltung kräftig bei Deinem Einkommen mit.

20000 - 30000 Vorfälligkeitsentschädigung? Dann sollte der Verkäufer aber auch um diesen Betrag mit dem Kaufpreis runter. Oder bist Du eine Wohlfahrtsorganisation?

Antwort
von schelm1, 13

Da fehlen einfach zu viele Angaben um bei einer Kaltmiete von € 5,43 /m² ohne Nebenkosten und Höhe der umlagefähigen Beträge eine vernüntige Einschätzung geben zu können.

Die 16 % sind im Normalfall gut bemessen, können aber auch gerne mal auf 25 % steigen!

Lage

öff. Verkehrsanbindung

Mieterstruktur

Mieterfluktuation

soziales Umfeld

Rücklagen

Renovierungsmaßnahmekosten (fast keine sagt fast garnichts auls!)



Kommentar von jjone91 ,

Bahnhof, 5min zu Fuß erreichbar.  20min zur Autobahnauffahr A5 und A49.

Mieter sind nur ruhige Menschen ohne Kinder drinne und  die meisten schon mehr als 8 Jahre.

Rücklagen Privat sind mehr als genung vorhanden..in Sach und Bar Vermögen.

Ich würde nur gerne wissen wie ich am besten kalkulieren kann ob sich das Objekt rein von der erzielbaren Kaltmiete rentiert...ein Objekt sollte ja schon mind. 4% Rendite bringen damit sich das auch lohnt.

Kommentar von schelm1 ,

Rücklagen Privat sind mehr als genung vorhanden.

Es geht nicht um Ihre persönlice  Bonität, sondern um das Rücklagevermögen der WEG im Verhältnis zu evtl. anstehenden Kosten, die auf die Geminschaft zukommen.

Sollten Sie persönlich Geld zuviel haben, können Sie da ja gerne spenden - Weihnachten steht vor der Türe!

Kommentar von jjone91 ,

Ja bezüglich WEG, da der Verkäufer schon 70 ist und seine Kinder das Haus defintiv nicht wollen. Hab ich vor mir auch ein Vorkaufsrecht auf die restlichen Wohnungen zu sichern und der Eigentümer der weiterhin die Mehrheit besitzen wird in den nächsten Jahren definitiv keine weiteren Investitionen tätigen da er es defintiv in den nächsten 5 Jahren komplett veräußern will.

Daher wird es in der Sache WEG Rücklagen..die Kosten prozentual der Hausanteile geteilt und gut ist.. Da aber sicher keine in den kommenden Jahren vorgenommen werden. Seh ich das ganz gelassen.

Mir geht es wie gesagt nur darum ob der Preis so oke wäre für den erzielbaren Mietpreis. Wenn man davon aussgeht das die Wohnung wirklich weiterhin sogut vermietet bleibt wie die letzten Jahre.

es steht im Raum: 

Kaufpreis: 300.000Euro für 320qm Wohnfläche die man für 5,50€/qm vermieten kann.

wenn ich das so ganz grob überschlage würde das hinkommen mit den 15 Jahren reamonisierung.  Jedoch höre ich gerne mehrere Meinung am  besten von Experten

Kommentar von schelm1 ,

Was soll man mit Sachverstand und gut gemeintem Rat "gegen Gelassenheit" ausrichten?

Erfüllen Sie sich Ihre Wünsche und Vorstellungen und fragen Sie nicht weiter, bis auf vielleicht eine einzige winizge Frage nach dem Grund für den Verkauf!?! Was macht der Mann bei den niedrigen Zinsen mit dem Kaufpreis? - Er gibt doch eine phantastische Rendite auf!?! - Oder gibt es da soch so kleine Haken bei der ganzen Sache?

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