Frage von Tofahrn, 105

Ich wohne seit 23 Jahren in einem Einfamilienhaus zur Miete. Muss ich bei einem Hausverkauf ausziehen oder kann ich trotzdem wohnen bleiben? Ich bin 77 Jahre

das Haus würde von den Erben verkauft in dem ich 23 Jahre drin wohne.

77 Jahre alt  und alleinstehend.

Expertenantwort
von bwhoch2, Community-Experte für Mietrecht, 14

Jeder Kaufinteressent, der das Haus nutzen will, wird erst einmal vor der Tatsache zurück schrecken, dass hier ein älterer Herr mit 77, der schon 23 Jahre darin wohnt und schon deswegen eine recht lange Kündigungsfrist hat, nur schwer zum Auszug zu bewegen sein wird.

Wer will sich schon gerne einen langen Rechtsstreit mit ungewissem Ausgang antun.

Somit kommen eher Verkäufer in Frage, die es gut finden, dass sie ein Haus mit langjährigem Mieter erwerben können, der außerdem ganz offensichtlich auf das Haus schaut. Das hilft bei der Finanzierung und spart erst einmal Geld für Renovierungskosten, was innerhalb der ersten 3 Jahre nach dem Kauf nicht unwichtig ist. Wenn Du nett zu so einem Kaufinteressenten bist und auch in Kauf nimmst, dass die Miete erst einmal steigen kann, wirst Du möglicherweise noch viele Jahre in dem Haus glücklich wohnen können.

Natürlich kann es auch sein, dass unter den Kaufinteressenten jemand ist, der der Meinung ist, dass er Dich schon irgendwie rausbekommen wird. Du kannst natürlich an einen solchen Käufer und damit neuen Vermieter gelangen, der Dir erst einmal die fristgerechte Eigenbedarfskündigung präsentiert, wogegen Du, je nach Gesundheitszustand, aufgrund der damit verbundenen Härte Widerspruch einlegen könntest. Eine Räumungsklage des Käufers kann sich sehr lange hinziehen und dann ist es einerseits eine hohe nervliche Belastung und andererseits werden die mit einem evtl. Umzug verbundenen Schwierigkeiten mit zunehmendem Alter nicht einfacher, wenn am Ende des Verfahrens doch ein Räumungsurteil stehen sollte, das dann auch noch hohe Kosten für Dich bedeuten würde.

Aus diesem Grund würde ich an Deiner Stelle erst einmal abwarten, was sich tut. Wie geschrieben, tippe ich eher darauf, dass sich kein Käufer finden wird, der selbst einziehen will. Signalisiere jedem Kaufinteressenten, den Du zu Gesicht bekommst, dass Du aufgrund der schon sehr langen Mietdauer und Deines Alters nicht vor hast, auszuziehen.

Passiert es Dir dennoch, dass Du nach dem Verkauf die Eigenbedarfskündigung erhältst, könntest Du auch mit dem Käufer darüber verhandeln, wieviel er Dir zwecks Unterstützung zahlen würde, wenn Du schon längere Zeit vor dem eigentlichen Ablauf der Kündigungsfrist ausziehen würdest. Will jemand einziehen, der ansonsten Miete zu zahlen hat, könnte der möglicherweise zu einem recht attraktiven Angebot bereit sein, damit er früher ins Haus einziehen kann.

Expertenantwort
von anitari, Community-Experte für Mietrecht, 64

Erst mal ja. Denn der neue Eigentümer muß den bestehenden Mietvertrag übernehmen.

Dann kommt es darauf an was der neue Vermieter vor hat.

Will er selbst einziehen kann er wegen Eigenbedarf kündigen.

Kündigungsfrist bei der langen Wohndauer, wenn vertraglich nicht länger vereinbart, 9 Monate.

Expertenantwort
von johnnymcmuff, Community-Experte für Mietrecht & Vermieter, 27

Wenn der Käufer berechtigten wirksamen Eigenbedarf anmeldet hast Du eine Kündigungsfrist von 9 Monaten.

Eigenbedarf kann in der Regel ab Grundbucheintrag geltend gemacht werden.

Es gilt auch erst mal für den Käufer §566 Kauf bricht nicht Miete und bedeutet, dass Dein alter Mietvertrag weiter gültig ist; also keinen neuen Mietvertrag aufschwatzen lassen!

Expertenantwort
von albatros, Community-Experte für Mietrecht, 52

Mittels Eigenbedarfskündigung mit einer KF von 9 Monaten nach Eintrag im Grundbuch wäre das möglich.

Antwort
von HerrVonRibbeck, 48

Das kommt ganz darauf an, zu welchem Zweck der Erwerber die Immobilie erwirbt - als Kapitalanlage oder zur Eigennutzung.

Erwirbt er diese zum Zwecke der Eigennutzung, dann hast Du naturgemäß mit einer Eigenbedarfskündigung zu rechnen, die auch erfolgreich durchgesetzt werden kann, es sei denn, Du kannst als Mieter eine 'besondere Härte' gem. § 574 BGB geltend machen.

Aber auch die Kapitalanlage birgt das Risiko, dass der Vermieter das Mietverhältnis nicht mehr aufrechterhalten will, da eine angemessene wirtschaftliche Verwertung nicht mehr gegeben ist, vgl. § 573 BGB.

Grundsätzlich übernimmt der Erwerber den Mietvertrag in unveränderter Form, denn Kauf bricht Miete nicht. Eine mögliche Kündigung kann er dann aussprechen, wenn er den Status des grundbuchamtlich eingetragenen Eigentümers (GB Abt. I) innehat. Die Kündigungsfrist beträgt 9 Monate. 

Antwort
von frodobeutlin100, 46

grundsätzlich gilt "Kauf bricht nicht Miete", der Käufer des Hauses tritt also mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag ein ...

wenn er das Haus aber nicht nur als Geldanlage gekauft hat, sondern selbst dort einziehen möchte, könnte er Eigenbedarf geltend machen ..

Antwort
von Gerneso, 61

Du willst wohnen bleiben? Dann ergreife die Gelegenheit beim Schopfe und kauf das Haus selbst!

Die meisten anderen Interessenten werden selbst drin wohnen wollen. Ein Einfamilienhaus wird selten nur als Anlagemöglichkeit gekauft.

Kommentar von Tofahrn ,

dafür habe ich das Geld nicht und ausserdem bin ich zu alt

Kommentar von Gerneso ,

Tja, dann kannst Du nur abwarten, ob eine Eigenbedarfskündigung kommt oder nicht. Erst mal bricht Kauf nicht Miete.

Antwort
von Dog79, 58

Wenn dir ordentlich gekündigt wirst musst du ausziehen.Du bist nur Mieter, nicht Besitzer.

Kommentar von anitari ,

Dazu muß der Vermieter aber einen rechtlich zulässigen Grund haben.

Kommentar von Dog79 ,

Der einfachste rechtlich zulässige Grund: Gehört mir und nicht dir.
Selbst wenn der Mieter 50 Jahre dort wohnt gehört ihm das Haus nicht.

Kommentar von anitari ,

Die zulässigen Gründe wann ein Vermieter einem Mieter kündigen darf sind gesetzlich im BGB geregelt.

Gehört mir und nicht dir, steht da nicht drin.

Kommentar von Dog79 ,

Muss es auch nicht explizit. Ein Vermieter darf immer kündigen wenn er sich an die Vorgaben und Fristen hält.

Kommentar von Bernerbaer ,

So einfach ist das nicht!

Siehe §573 BGB

Kommentar von Dog79 ,

Steht dran das es einfach ist? Die Frage war ob der Mieter ggf.ausziehen muss und diese ist definitiv mit ja zu beantworten.

Kommentar von albatros ,

Der Mieter ist Besitzer ...

Kommentar von Dog79 ,

Seit wann?

Kommentar von bwhoch2 ,

albatros hat Recht. Der Mieter ist Besitzer, solange, wie ihm das Besitzrecht aufgrund eines gültigen Mietvertrags zusteht.

Der Vermieter ist in diesem Fall der Eigentümer. Er steht im Grundbuch und kann über den Besitz im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten verfügen. Das bedeutet, er kann z. B. entscheiden, ob größere Sanierungen gemacht werden oder unterbleiben.

Er kann nicht einfach Besitz von seinem Eigentum ergreifen, denn mit dem Mietvertrag wurde der Besitz an den Mieter übertragen. Das ist in unserem Rechtssystem ein ganz wesentlicher Unterschied.

Antwort
von Barolo88, 60

der neue Besitzer könnte Eigenbedarf anmelden und dir  mit 12 Monaten Frist  den Mietvertrag kündigen

Kommentar von anitari ,

Oder mit nur 9 Monaten.

Kommentar von Barolo88 ,

ab 10 Jahren Mietvertrag gilt 12 Monate Künigungsfrist

Kommentar von HerrVonRibbeck ,

Stimmt Barolo, Du hast recht - es sind 12 Monate Kündigungsfrist für den Vermieter, sofern im Altmietvertrag formularmäßig Kündigungsfristen aufgelistet sind.  

Kommentar von anitari ,

sofern im Altmietvertrag formularmäßig Kündigungsfristen aufgelistet sind.

Und wenn nicht sind es 9 Monate.

Kommentar von HerrVonRibbeck ,

Ja Anitari - Tatsache ist aber, dass z.B. wir beide diese Möglichkeit in unseren Antworten nicht bedacht haben. Man muss auch mal was zugeben können...

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