Frage von Klexxii, 60

Ich habe eine Frage zur Fristlosenkündigung für eine Wohnung?

Hallo, Ich habe mal ein paar Fragen zum Thema Miete

Es sind Mietrückstände vorhanden und wir haben vereinbart das wir im August alles bezahlen. Es liegt eine Fristlosekündigung vor wenn wir bis Ende August nicht bezahlen.

Das Mietverhältnis ist jetzt eh nicht mehr gut und die anderen Nachbarn wissen davon. Wir haben uns also dazu entschlossen auszuziehen. Wir hätten für den September eine neue Wohnung und wollen nun die Miete nicht im August zahlen, da der Mietvertrag dann fristlos gekündigt ist und wir uns an keiner 3 Monatigen Kündigungsfrist halten müssen. Wir werden die Rückstände am 1 September begleichen und dann ein Termin zur Übergabe vereinbaren.

Liege ich richtig das wir im September kein Mietvertrag haben, wenn ich nicht zahle auch dann nicht wenn ich die Rückstände am 1 September begleiche. Ich muss mich dann nicht an der Kündigungsfrist halten ? Eine Fristlose Kündigung bei nichtzahlung liegt vom Vermieter vor.

Da wir bei einer Fristlosen Kündigung im September die Wohnung übergeben müssen aber schon bereits eine neue haben. Darf der Vermieter die Miete für September noch verlangen oder für ein paar Tage bis es zur Übergabe kommt ?

Ich freue mich auf Antworten von Mitglieder die darüber in bilde sind

Liebe Grüße

Expertenantwort
von anitari, Community-Experte für Mietrecht, 21

Ist es die erste fristlose Kündigung binnen 2 Jahren wegen Mietrückstand?

Wenn ja ist sie mit Zahlung des Rückstandes unwirksam.

Hat der Vermieter gleichzeitig fristgerecht gekündigt bleibt diese Kündigung aber wirksam.

Wann ist denn die Kündigung zugegangen?

Übrigens wären mit Räumung der Wohnung zum gesetzten Termin in der fristlosen Kündigung nicht alles erledigt.

Der Vermieter kann noch Schadensersatz wegen Mietausfall geltend machen. Minimum wäre eine Betrag in Höhe von 3 Monatsmieten.

Expertenantwort
von johnnymcmuff, Community-Experte für Miete, Mietrecht, Vermieter, ..., 25

Es sind Mietrückstände vorhanden und wir haben vereinbart das wir im August alles bezahlen. Es liegt eine Fristlosekündigung vor wenn wir bis Ende August nicht bezahlen.

Wenn es mehr als eine Miete Rückstand ist, dann ist eine fristlose Kündigung möglich.

Wir haben uns also dazu entschlossen auszuziehen. Wir hätten für den September eine neue Wohnung und wollen nun die Miete nicht im August zahlen, da der Mietvertrag dann fristlos gekündigt ist und wir uns an keiner 3 Monatigen Kündigungsfrist halten müssen. 

Nur weil Euch fristlos gekündigt wurde seid Ihr nicht von den Pflichten entbunden bzw. der Vermieter kann Mietausfall geltend machen somit gibt es also schon die Kündigungsfrist.

Sollte z.B. nach zwei Monaten ein Mietvertrag eines Nachmieters beginnen, dann müsst Ihr den 3. Monat der Kündigungsfrist keine Zahlung mehr leisten.

LG

johnnymcmuff

Antwort
von PolluxHH, 18

Könnte es sein, daß es sich bei den Mietrückständen um mindestens 2 Monatsmieten handelt? Es handelt sich hier um eine Kündigung wegen Zahlungsrückstand, wie ich vermute, ggf. dabei unter der Bedingung, daß die Mietzahlung nicht erfolgt (vielleicht, weil erst dann die zwei Monatsmieten Zahlungsrückstand eintreten, die es erlaubten, eine solche Kündigung auszusprechen).

Natürlich fallen für die Monate, in denen nach wirksam gewordener Kündigung noch die Wohnung belegt, der übliche Mietzins [entspricht einem Schadensersatz wegen Mietausfall] als auch Verbrauchs- und Nebenkosten an. Da es nach einer wirksamen Kündigung im nächsten Schritt zur Räumungsklage überginge, die Monate dauern kann, müßte ansonsten der Vermieter für die Zeit die Wohnung kostenlos zur Verfügung stellen. Hier stellt die faktische Nutzung als solches eine Leistungspflicht her. Ein Gericht dürfte natürlich dann, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete höher ist, alternativ auch diese als geschuldeten Mietzins festsetzen.


Kommentar von Gerhart ,

Ein Nutzungsentgelt auf Basis der ortsüblichen Miete kann auch der Vermieter festsetzen ohne ein Gericht anzurufen.

Kommentar von PolluxHH ,

Theoretisch - ja. Letztlich bliebe es auf der Ebene eines Mietausfalls zu klären und bei einseitiger Forderung eines Nutzungsentgelts, welches über dem vereinbarten Mietzins liegt, könnte der Mieter klagen und es wäre am Vermieter nachzuweisen, daß er mit Sicherheit auch diese Miete hätte realisierten können, wenn die Wohnung geräumt worden wäre. Ein schwer zu führender Beweis.Der vereinbarte Mietzins aber ist der eindeutig nachweisbare Schaden.

Ein positives Interesse sollte m.E. eher Gerichten in der Bestimmung der Höhe überlassen werden, denn das könnte ganz gewaltig nach hinten losgehen, wenn es der Vermieter ungestützt fordert, z.B. plötzlich die ortsübliche Miete von 9,20 € pro m² statt vorher 5,60 €. Die Forderung des vereinbarten Mietzinses entspräche dem negativen Interesse (wenn der Mieter vertragsgemäß die Miete gezahlt hätte).

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