Frage von lachs4709, 208

Ich habe am 1. April als Vermieter eine NK Abrechnung geschickt und bis 15. April Zeit gegeben zu bezahlen. Muss ich nochmals anmahnen?

Ich habe am 1. April als Vermieter eine NK Abrechnung geschickt und bis 15. April Zeit gegeben zu bezahlen. Muss ich nochmals anmahnen, da der Mieter 30 Tage Zeit hat zu bezahlen? Oder ist es ok. nachdem er jetzt immer noch nicht bezahlt hat und die 30 Tage um sind oder hätte ich ihm eine Zahlungsfrist von 30 Tagen einräumen müssen. Mir geht es nur darum, nicht dass das schreiben unwirksam wird wenn Zahlungsziel zu kurz.

Hier gilt sowohl für den Mieter als auch den Vermieter, dass die Zahlung einer Nachforderung oder auch eines Guthabens aus der Nebenkostenabrechnung spätestens 30 Tage nach Zugang der Nebenkostenabrechnung zu erfolgen hat. Dieses legt der Gesetzgeber im § 286 Abs. 3 BGB fest. Eine Überschreitung dieser Frist kann unter Umständen eine Mahnung zur Folge haben.

Antwort
von Xipolis, 69

Wenn in Deiner Rechnung eindeutig stand: "Zahlbar bis zum 15.04.2016." oder ähnlich) und der Mieter hat zu dem Zeitpunkt nicht gezahlt ist der Verzug auch ohne Mahnung eingetreten (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). 14 Tage sind zum prüfen einer NK-Rechnung und zum Zahlen allerdings knapp bemessen. Gab es keine Regelung im Mietvertrag? 

Jedenfalls wird die Nebenkostenabrechnung nicht wegen dem Zahlungsziel ungültig.

§ 286 Abs. 3 BGB kommt nur dann in Betracht, wenn Du auf Deiner Rechnung keine Angaben machst, bis wann diese zu bezahlen wäre.

Natürlich kannst Du ihm dennoch eine Mahnung zukommen lassen.

Kommentar von Gerhart ,

Der Mieter hat gundsätzlich 12 Monate Zeit die BK-Abrechnung zu prüfen. Der Zahlungsverzug bei Nachzahlungen wird davon nicht berührt.

Kommentar von Xipolis ,

Ja, nur ist der Mieter, mit Verweis auf diese Prüffrist nicht berechtigt die Zahlung vorläufig zu verweigern. Und gleichzeitig muss dem Mieter auch eine angemessene Frist gegeben werden um zu zahlen und sich zumindest einen Überblick zu verschaffen bzw. die Prüfunterlagen zu verlangen.

Antwort
von faiblesse, 55

Hat er wirklich die Nebenkosten gekürzt oder vielleicht eher die Miete?

Generell, nur gesprochenen Menschen kann geholfen werden.

Sprich vernünftig mit deinem Mieter.

Man muss nicht immer gleich mit dem Kopf durch die Wand.

Antwort
von ThommyHilfiger, 104

Meiner Auffasung nach wird durch die Angabe einer kürzeren Zahlungsfrist das Schreiben, bzw. die Forderung nicht unwirksam. Der Mieter kann diese Zahlungsfrist ja ignorieren und zum gesetzlich vorgesehenen Zeitpunkt bezahlen.

Kommentar von lachs4709 ,

Das würde dann heissen, wenn er die NK Abrechnung am 2.4.16 erhalten hat, er spätestens am 2.5.16 bezahlen muss - richtig?

Er hat mich auch am 2.4. angerufen und gesagt, dass er nicht bezahlt.

Kommentar von ThommyHilfiger ,

So isses. Noch einmal mit einer Nachfrist von einer Woche (Datum) mahnen und schlimmstenfalls die Forderung einem Inkasso-Unter-nehmen abtreten oder halt einen Mahnbescheid ausfüllen und zum AG.

Kommentar von kevin1905 ,

Ein Inkassounternehmen zu bemühen ist hier nicht erlaubt!

Der Schuldner hat erklärt, dass er die Forderung nicht bezahlen wird.

Damit wären sämtliche weiteren außergerichtlichen Schritte als strafbare Nötigung zu werten.

Kommentar von lachs4709 ,

Wäre es noch besser und sicherer 1 Jahr zu warten bis 1. April 2017 dass er nichts mehr anfechten kann?

Kommentar von bwhoch2 ,

Warten bis 2017 ist schlecht. Mahnungen haben nicht wirklich rechtliche Wirkung, jedoch würde ich noch einmal schreiben und ihn bitten, entweder bis zum (2 Wochen) zu bezahlen oder aber mit zu teilen, was seiner Ansicht nach nicht korrekt wäre und ihm ggf. noch die Möglichkeit zur Einsichtnahme der Belege anzubieten.

Passiert dann nichts, beantragst Du einen gerichtlichen Mahnbescheid. Kommt kein Widerspruch, dann Vollstreckungsbescheid und wenn immer noch kein Widerspruch kommt, hast du einen Titel, der 30 Jahre gültig ist.

Kommt Widerspruch, klage den Betrag ein. Wenn die Klage berechtigt ist, muss der Mieter sowieso alles bezahlen.

Kommentar von Xipolis ,

Wenn der Mieter definitv nicht zahlen will, macht ein Mahnverfahren, außer dass es Zeit und Geld kostest, keinen Sinn (denn der Mieter wird sicher widersprechen): In dem Fall wäre eine Klage schneller.

Kommentar von Xipolis ,

Siehe § 556 Abs. 3 Satz 5 u. 6 BGB: Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Wenn Du eine Einzugsermächtigung hast, kannst Du auch diese nutzen (wobei es dann vermutlich eine Rücklastschrift, ausgelöst durch den Mieter gibt).

Ein Mahnbescheid führt vermutlich auch zu einem Widerspruch.

Demnach bleibt Dir nur zu klagen (auf Zahlung) vor dem Amtsgericht am Wohnsitz Deines Mieters. Ich würde allerdings vorher mahnen.

Selbst wenn Dein Mieter jetzt doch noch schriftlich widerspricht, bleibt er weiterhin zur Zahlung verpflichtet (BGH ZMR 2006, 358).

Kommentar von albatros ,

Und hat er nicht gesagt warum oder  du nicht gefragt warum?

Antwort
von haufenzeugs, 47

die zahlungsfrist betrug 30 tage, nicht 15. du kannst nicht am 15. die zahlung verlangen. der mieter muss erstmal prüfen ob die nebenkostenabrechnung richtig ist oder ob er in widerspruch geht. deine abrechnung ist also fehlerhaft.

Kommentar von Gerhart ,

Rechtsirrige Meinung, weil die Aufforderung eine Nachzahlung zu leisten nichts mit der 12- monatigen Prüfungsfrist zu tun hat.

Expertenantwort
von albatros, Community-Experte für Mietrecht, 54

30 Tage sind die gesetzliche Frist, ab welcher der Mieter in Verzug käme.

Nun ist nicht geklärt, ob deine Abrechnung evtl. aus formellen Gründen unwirksam ist, ob sie evtl inhaltliche Fehler hat oder eigentlich eine Pauschale vereinbart ist. Wie steht's also? Erzähl mal und dann mehr.

Kommentar von Xipolis ,

30 Tage sind die gesetzliche Frist, ab welcher der Mieter in Verzug käme.

Zum einen hat er in der Rechnung stehen bis 15.04.2016 (also 14 Tage) nach § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Deine 30 Tage kommen nur dann in Betracht, wenn nichts in der Rechnung steht, wobei dann für den Verzug eine Mahnung notwendig wäre, wenn nicht eindeutig in der Rechnung steht, dass eine Nichtzahlung nach 30 Tagen nach Erhalt zum Verzug führt.

Allgemeine Praxis sind aber eher eine 30 tägige Frist, die auch angemessener wäre (und nun ebenfalls auch verstrichen ist).

Wobei sich der Mieter ja selbst gemahnt hat durch seien Anruf mit der Aussage ich zahle nicht (als vermutlich endgültige Verweigerung).

Nun ist nicht geklärt, ob deine Abrechnung evtl. aus formellen Gründen unwirksam ist, ob sie evtl inhaltliche Fehler hat oder eigentlich eine Pauschale vereinbart ist. Wie steht's also? Erzähl mal und dann mehr.

Hier müsste doch der Mieter vielmehr schriftlich Widerspruch einlegen und Belegeinsicht (oder Kopien) verlangen.

Kommentar von albatros ,

Noch mal: Wir wissen nicht, warum der Mieter nicht zahlen will. Möglicherweise ist das berechtigt, da Abrechnung formell oder inhaltlich fehlerhaft, oder der Vermieter gewährt keine Einsichtnahme. Der Vermieter schweigt dazu. Möglicherweise hat ja der Mieter Einspruch eingelegt?

Kommentar von Xipolis ,

albatros,

natürlich kann die Antwort nur so gut sein, wie die Frage ist.

Aus den Angaben die Fragesteller macht, gab es eine NK mit verstrichener Zahlungsfrist und als einzige Reaktion des Mieters kam ein Anruf in dem dieser die Zahlung ablehnt.

Verzug ist damit ohnehin gegeben. Mit nur diesen Angaben hat der Vermieter eine gute Aussicht die Forderung zu realisieren.

Kommentar von albatros ,

Wenn die Abrechnung aus formellen Gründen unwirksam wäre, bräuchte der Mieter keinen Einspruch einlegen. Er kann ganz einfach schweigen. Warum gibt es keine Ansage, warum der Mieter nicht zahlt?

Antwort
von kevin1905, 92

Du beantwortest dir deine Frage doch selber. Der Mieter hat 30 Tage Zeit zu prüfen und ggf. zu beanstanden.

Kommentar von lachs4709 ,

Jetzt sind diese 30 Tage abgelaufen. Muss ich da nochmals mahnen oder kann ich einen gerichtlichen Mahnbescheid erlassen?

Kommentar von kevin1905 ,

Der gerichtliche Mahnbescheid kann statt der Mahnung erfolgen.

Ich hoffe du hast einen Vermieter-Rechtsschutz, für den Fall des streitigen Verfahrens.

Kommentar von lachs4709 ,

Nein, habe ich nicht, kann aber einen gerichtlichen Mahnbescheid auch selbst machen oder ist es noch besser bis nächstes Jahr 1. April 2017 zu warten da dann die komplette Prüffrist abgelaufen ist?

Nur wegen absoluter Sicherheit.

Kommentar von kevin1905 ,

Es geht ums streitige Verfahren, nichts ums Mahnverfahren. Ohne RSV, kann das ein teurer Spaß werden.

Kommentar von albatros ,

Mahnbescheid kannst du beim AG beantragen, selbstverständlich. Es wäre dann allerdings fatal, wenn sich herausstellte, dass die Abrechnung aus formalen Gründen unwirksam wäre. Prüfe das unbedingt bevor du was anleierst. Im übrigen unterliegt die Forderung der dreijährigen Verjährungsfrist, vorausgesetzt die Abrechnung war in Ordnung. Auf den Ablauf der Einspruchsfrist des Mieters von 12 Monaten nach Zustellung würde ich nicht spekulieren. Eine evtl. Nachbesserung bzw. Neuerstellung der Abrechnung für den Fall ihrer Unwirksamkeit käme dann zu spät, eine Nachforderung nicht mehr zulässig.

Kommentar von Xipolis ,

Für das Mahnverfahren wäre eine fehlerhafte Abrechnung erstmal irrelevant, da hier keine gerichtliche Prüfung stattfindet.

Besser wäre eine Einschätzung, ob der Mieter einem Mahnbescheid widersprechen wird (in dem Fall wäre eine Zahlungsklage unter der Voraussetzung, dass die Abrechnung korrekt ist, sinnvoller).

Kommentar von lachs4709 ,

Er hat mich gleich am nächsten tag angerufen und gesagt, dass er nicht bezahlt, da es 200 Euro Nachzahlung war für 3 Monate, allerdings für Januar bis März 2015 da die Monate kalt waren und er auch für diese 3 Monate pro Monat um 30 Euro die Vorauszahlung gekürzt hat.

Kommentar von lachs4709 ,

Was passiert denn wenn die 12 Monate Prüffrist abgelaufen sind und ich würde ihm den Mahnbescheid erst im nächsten Jahr am 1.4.2017 zusenden.

Wenn dann die Zahlung falsch wäre, könnte er die Zahlung dann immer noch verweigern oder ist seine Zeit nach 12 Monaten dann endgültig abgelaufen. Ich habe das so verstanden dass die Zeit zur Prüfung, sollte er nicht widersprochen haben, abgelaufen ist.

Sollte meine NK-Abrechnung falsch sein, so müsste diese spätestens berichtigt bis 31.12.15 beim Empfänger ankommen.

Kommentar von albatros ,

Für Beanstandungen (Einspruch) hat der Mieter exakt 12 Monate Zeit, gerechnet ab Erhalt der Abrechnung.

Antwort
von jimpo, 48

Da Dich der Mieter angerufen hat, Dir mitgeteilt hat er würde nicht zahlen, räum Ihm noch eine Frist ein. Wenn er, bis Dato nicht zahlt, könnte er sich vorstellen was folgt nämlich, die Kündigung oder Zwangsräumung.

Kommentar von Xipolis ,

Nicht durchsetzbar. Zunächst müsste eine Zahlungsklage erfolgen (BGH, 18.07.2012, VIII ZR 1/11).

Kommentar von lachs4709 ,

Der wohnt schon seit 1.4.15 nicht mehr drin.

Antwort
von FeeGoToCof, 95

Warum setzt(-est) Du das Zahlungsziel dann so kurzfristig und schöpf(-te)st nicht die 30-Tage-Frist aus?

Kommentar von lachs4709 ,

Ich habe das zu spät gelesen. Jedenfalls sind die 30 Tage abgelaufen. Er hat mich auch am 2.4. angerufen und gesagt dass er nicht bezahlt. Jetzt wollte ich fragen ob ich nochmals mahnen muss oder ob ich schon einen gerichtlichen Mahnbescheid erlassen kann?

Kommentar von FeeGoToCof ,

Dann stell nochmal auf Anfang.

Stelle ihm die Abrechnung zu, mit den entsprechenden Hinweisen auf Einsicht der Unterlagen (in Deinen Räumen) und selbstverständlich Prüfung seinerseits.

Setze die Frist neu und diesmal korrekt.

Wenn er die Zahlung verweigert, dann hast Du eine (Rechts-)grundlage.

Kommentar von lachs4709 ,

Ich habe ihm sämtliche Unterlagen zur Prüfung mitgeschickt, am nächsten Tag hat er mich angerufen dass er nicht bezahlt weil die Abrechnung so hoch ist. Dann musste ich ihm zuerst sagen, dass er seine Nebenkostenvorauszahlung einfach Monate lang gekürzt hat und dann hat er aufgelegt.

Kommentar von FeeGoToCof ,

Warum ließest Du ihm unkommentiert die NK-Kürzung durchgehen?

Ich vestehe es wirklich nicht ganz. Einige, Deiner Probleme, scheinen ja regelrecht absehbar gewesen zu sein und zudem unnötig hausgemacht.

Gib ihm die korrekte Frist und dann fordere ein.

Kommentar von lachs4709 ,

Ich habe ihm das öfters telefonisch mitgeteilt. Außerdem weiß er ja was er vorausbezahlt hat. Möchte jetzt keine 3 Euro mehr für Einschreiben ausgeben. Ob ich ihm das in Rechnung stellen kann weis ich nicht. 

Es war ja keine NK Kürzung es war Vorauszahlung 3 Monate lang zu wenig bezahlt.

Kommentar von FeeGoToCof ,

"Telefonisch" ist gerade aber sehr unlustig.

So was läuft nun mal schriftlich, damit es beweisbar ist/bleibt.

Und wenn Dir 3 Euro Einschreibegebühr schon zu viel ist, dann solltest Du Deine Immobilie verkaufen und mit dem Erlös sorgenfrei weiterleben.

Man, man.

EIGENTUM VERPFLICHTET!

Kommentar von lachs4709 ,

Es geht ja nicht ums beweisen. Es geht darum, ob er es wusste oder nicht. wenn ich einfach meine Vorauszahlungen monatlich um 30 Euro mindere dann weis er das sehr wohl und ich muss ihm überhaupt nichts beweisen und ich ihm das telefonisch auch noch sagte, dann weiss er es doppelt. Er ist verpflichtet seine Miete zzgl. Vorauszahlungen zu leisten und da brauche nicht ich beweisen, sondern er mir, dass er bezahlt hat. 

Meine Immobilie habe ich verkauft.

Kommentar von FeeGoToCof ,

Ach weisste @lachs4709...ich habe keine Lust mehr, Dir helfen zu wollen. Du hast nicht nur "innerlich", sondern ja bereits durch Deinen Verkauf auch "äusserlich" gekündigt.

Warum sollten wir uns hier Dein "Hirn" zerbrechen, wenn Du noch nicht einmal die ordentlichen Voraussetzungen zu schaffen gewillt bist, um eine juristisch korrekte Grundlage für die Wahrung Deiner Interessen zu schaffen?!

Genieße Deinen Ruhestand und schreibe es als Lehrgeld ab.

Kommentar von lachs4709 ,

Bist Du zufällig Juristin oder Hausverwalterin oder so etwas und kennst dich hier aus? Oder schreibst Du nur aus freien Stücken und stellst Vermutungen auf? Liege ich richtig, wenn ich letzteres befürchte?

Hab noch leider keinen Ruhestand, noch nicht mal eine Frau.

Kommentar von lachs4709 ,

Meine Immobilie habe ich verkauft.

Kommentar von albatros ,

Wenn Mängel in der Wohnung waren, die eine Mietminderung erlaubten, gilt die Minderung auch für die Betriebskosten, da die Bruttomiete gemindert wird  War die Minderung berechtigt, braucht der Mieter natürlich den entsprechenden Teil  für den Zeitraum der Minderung nicht bezahlen, er muss von dir rausgerechnet werden.

Tastest du das nicht, sehe ich einen formellen Fehler der die Abrechnung unwirksam macht. Wenn denn alles so war, wie ich hier hypothetisch darstelle.

Kommentar von lachs4709 ,

Die Frage ist, ob ich die Rechtsgrundlage nicht auch jetzt schon habe. 30 tage sind vorbei, außerdem hat er mich gleich angerufen nachdem er meine Abrechnung erhalten hat und gesagt dass er nicht bezahlt.

Kommentar von FeeGoToCof ,

Ich halte es für fraglich, da in der ersten Abrechnung quasi ein Formfehler der falschen Zahlungsfrist vorlag.

Allerdings bin ich auch nur "Normalbürger" ;)

Kommentar von lachs4709 ,

Ein Formfehler liegt grundsätzlich im Inhalt, so z.B. auch falsche Einberufung bei TOP. Es ist z.B. kein Verweis um was es genau geht. Es heisst Umstellung Wirtschaftsjahr und steht nicht von wann bis wann. Das ist ein Formfehler. Eine Frist ist definitiv kein Formfehler. Oder das Datum auf der NK Abrechnung ist falsch oder der Abrechnungszeitraum.

Kommentar von Xipolis ,

Deine NK-Abrechung bezüglich der Frist war zwar kurz, aber korrekt bestellt, so dass es deswegen keiner Mahnung bedarf.

Dazu kommt dass er sich selbst telefonisch gemahnt hat (wobei das in der Regel ja nicht beweisbar ist).

Außerdem ist nun genug Zeit sinnlos verstrichen.

Wenn der Mieter bemängelt muss er schriftlich widersprechen.

Wenn Du dennoch eine Mahnung versenden willst, kannst Du die Kosten (Papier, ausdrucken, Umschlag, Porto) als Verzugschaden nach § 288 Abs. 4 BGB verlangen. Du darfst auch eine Pauschale nehmen, die jedoch nicht höher als der Schaden sein darf (§ 309 Nr. 5a BGB). Die Rechtsprechung erkennt je nach OLG-Bezirk pauschal bis zu 2,50 € an. Du kannst außerdem ab dem 16.04.2016 Verzugszinsen auf die NK-Rechnung in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz (-0,83 % derzeit) - 4,17 % - jährlich verlangen (§ 288 Abs. 1 BGB). 

Wenn Du einen Mahnbescheid beantragst, solltest Du vorher einschätzen, ob der Mieter Widerspruch einlegt. Falls damit zu rechnen wäre, ist eine Zahlungsklage besser.

Kommentar von lachs4709 ,

Ok, das hat mir geholfen. Jetzt aber die Frage, ob ich tatsächlich ab 16.4.16 Verzugszinsen auf die NK-Rechnung machen darf oder ob hier diese 30 Tagesfrist gilt, d.h. dass ich es m 1.4.16 abgeschickt habe am 2.4.16 hat er es erhalten und ich muss ihm dann bis 2.5.16 Frist geben und kann dann Verzugszinsen erst ab 3.5.16 berechnen. 

Kommentar von albatros ,

Eine behauptete falsche Zahlungsfrist ist kein Formfehler der Abrechnung. Deswegen bleibt sie wirksam. Etwas anderes wären hier andere Tatbestände (Fehlen der Angabe der Gesamtkoten oder des Umlageschlüssels oder der anteiligen Kosten etc.)

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