Frage von Fahrradfreund71, 68

Höhe Kreditzinsen einsehbar?

Hallo Freunde,

ich möchte mir für meinen Immobilienkauf die optimale Konstellation aus Eigentkapitalanteil, Zinsbindung und Zinssatz zusammenstellen. Ich bin nämlich der Meinung, dass es je nach Kombination der Zahlenwerte einen erheblichen finanziellen Unterschied auf lange Zeit macht.

Stammt jemand von euch aus dem Finanzwesen? Kann mir eine Bank transparente Angaben zu den jeweiligen Zinshöhen geben, sodass ich mir die für mich beste Konstellation berechne und auswählen kann?

Nehmen wir an Leitzins, Bonität, etc. legen die Untergrenze des Zinssatzes fest und alle anderen variablen Faktoren steuern wo der Zinssatz sich darüber einpendelt. Wenn man dieses Zahlenwerte zur Hand hätte, wäre das doch genial oder? Bieten Banken einem überhaupt solch eine Transparenz?

Zusatzinfo: - Es soll ein reines Renditeobjekt auf lange Sicht ohne Sondertilgung sein - Startkapital für Eigenanteil & Nebenkosten sind ausreichend vorhanden - Immobilien sollen eine oder mehrere separate Eigentumswohnungen sein

Vielen Dank für Eure Hilfe!

Antwort
von bronkhorst, 10

Es gibt Hypothekenrechner auf den Webseiten von Vermittlern wie Dr. Klein, Interhyp etc., bei denen man Tilgung, Beleihungsauslauf und Dauer der Zinsbindung eingeben kann und dann die "Idealzinsen" bei bester Bonität ausgeworfen bekommt.

Die bekommt man typischerweise nur als bestbezahlter Beamter, so dass die individuellen Werte davon abweichen werden - aber das gibt einem schon mal ein Gefühl für das Verhältnis der verschiedenen Faktoren.

Du kannst auch Deine konkreten Daten einem dieser Anbieter geben und gemeinsam mit denen Angebote für die verschiedenen Szenarien machen lassen. Das werden die allerdings auch nicht beliebig oft tun - und nur dann, wenn ein hinreichend konkretes Projekt vorliegt und sie nicht das Gefühl haben, nur den Rechenkasper spielen zu müssen...

Antwort
von soga57, 31

Eine Bank legt ihre Konditionen aufgrund einer Risikoanalyse fest. Bestandteile dieser Risikoanalyse sind nebst Bonität des Schuldners auch Qualität des zu finanzierenden Objektes sowie Eigenmittelanteil. Diese Faktoren führen zu einer Ausfallwahrscheinlichkeit, die sich direkt auf den Risikozuschlag auswirkt.

Dieser Risikozuschlag wird auf den risikofreien Basiszinssatz zugeschlagen. Der Risikofreie Basiszinssatz besteht, vereinfacht gesagt, aus Refinanzierungskosten plus Gewinnanteil der Bank.

Deine Bank wird in ihrem Angebot verschiedene Szenarien durchrechnen wenn du das verlangst.

Kommentar von Fahrradfreund71 ,

Danke für eine rasche Antwort! Stammst aus der Branche? Kannst du mir Literaturtipps geben, wo ich diese Zusammenhänge detaillierter beschrienen finde? Ich würde gerne noch tiefer in die Materie einsteigen wollen um bei den "Zinsverhandlungen" besser vorbereiteg zu sein

Kommentar von soga57 ,

Ja, ich war über 20 Jahre in der Branche tätig. Literaturtipps kann ich dir konkret grad keine geben, wenn du aber nach Stichworten wie "Immobilienfinanzierung", "Kreditvergabe in der Praxi" und ähnliche suchst, wirst du bestimmt etwas Nützliches finden.

Antwort
von Nightlover70, 30

Es ist doch immer so, dass Du von der Bank diese entsprechenden Angaben im Angebot erhältst.

Antwort
von Havenari, 14

Eine "optimale Konstellation" wirst du nur mit einer sehr leistungsfähigen Glaskugel berechnen können. Alle anderen Methoden scheitern daran, dass dir niemand sagen kann, wie die Zinsen aussehen, wenn die Zinsbindungsfrist abläuft.

Insofern ist es immer auch eine Frage der persönlichen Risikobereitschaft, ob man mit einer kürzeren Zinsbindung einen etwas günstigeren Zinssatz erzielt und dadurch etwas schneller tilgen kann, oder ob man lieber auf Nummer Sicher geht, eine längere Zinsbindung wählt und so ggf. nur noch für eine relativ geringe Restschuld eine Anschlussfinanzierung braucht.

Kommentar von Fahrradfreund71 ,

Ja darum geht es auch nicht, sondern um die Konstellation aus Eigenkapital und Zinssatz. Höheres Eigenkapital -> niedrigerer Zinssatz, und da die monatliche Tilgung ebenfalls variabel ist, bedeutet das im Umkehrschluss, dass es verschiedene Modelle gibt, wann mein eingesetztes Kapital sich armotisiert hat. Hat man alle Abhängigkeiten der Faktoren zueinander, kann ich mir die für mich beste Zusammensetzung heraussuchen. Eine Bank legt diese Zahlenkombination schließlich nur zu Ihrer Sicherheit aus und achtet dabei nicht darauf, dass das Eigenkapital des Kunden sich möglichst schnell rentiert hat.

Kommentar von Havenari ,

Das mit dem Eigenkapital ist eine Binse. Man geht üblicherweise davon aus, dass man verfügbares Eigenkapital möglichst vollständig einsetzen sollte. 

Wenn man das nicht tut, muss man mit dem zurückbehaltenen EK halt eine Rendite erwirtschaften, die die Zinsen für den entsprechend höheren Kredit plus die ggf. höheren Zinsen kompensiert.

Keine passende Antwort gefunden?

Fragen Sie die Community