Frage von Samak, 156

Hilfe: Kann ich diesen Mietvertrag annehmen?

Hallo liebe Community,

Ich ziehe bald in eine neue Wohnung und habe zwei Fragen:

1) Der Mietvertrag schreibt vor, dass ich die ersten 3 Jahre lang nicht kündigen darf. Das habe ich auch mit dem Vermieter besprochen und versucht zu verhandeln, es bleibt aber dabei. Er meinte (mündlich) zu mir, dass falls ich vor der 3-Jahresfrist ausziehen möchte, einen Nachmieter stellen kann. Das finde ich gut, leider steht davon nichts im Vertrag. Auf Anfrage den Vertrag umzuändern meinte der Vermieter, das ginge nicht, da der Mietvertrag für alle Parteien im Haus gleich sein muss.

Frage: Kann ich mich auf seine Worte verlassen oder muss ich mir das andernweitig schriftlich geben lassen, dass ich einen Nachmieter stellen kann?

2) Desweiteren steht im Vertrag zur Kündigung: "Das Recht der Parteien zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund und zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist bleibt davon unberührt."

Frage: was ist ein wichtiger Grund und was die gesetzliche Frist?

Vielen Dank euch allen, Andreas

Expertenantwort
von johnnymcmuff, Community-Experte für Miete, Mietrecht, Vermieter, ..., 47

1) Der Mietvertrag schreibt vor, dass ich die ersten 3 Jahre lang nicht kündigen darf. Das habe ich auch mit dem Vermieter besprochen und versucht zu verhandeln, es bleibt aber dabei.

Einer Vertragsänderung muss er nicht zustimmen.

Poste mal als Kommentar die Klausel, vielleicht ist sie ja unwirksam und Du kannst dann mit der gesetzlichen Frist kündigen.

 Er meinte (mündlich) zu mir, dass falls ich vor der 3-Jahresfrist ausziehen möchte, einen Nachmieter stellen kann. 

Aber er kann auch alle ablehnen.

Frage: Kann ich mich auf seine Worte verlassen oder muss ich mir das andernweitig schriftlich geben lassen, dass ich einen Nachmieter stellen kann?

Kannst es versuchen ob er es Dir schriftlich gibt, aber es reicht nicht Nachmieter zu stellen, sondern das Jemand einen Mietvertrag abschließt.

2) Desweiteren steht im Vertrag zur Kündigung: "Das Recht der Parteien zuraußerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund und zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist bleibt davon unberührt."Frage: was ist ein wichtiger Grund und was die gesetzliche Frist?




2 Mal hintereinander die Miete nicht zahlen, das wäre ein wichtiger Grund.

Gesezliche Kündigungsfrist beträgt 3 Monate für den Mieter und 3, 6 oder 9 Momnate für den Vermieter, je nach Wohndauer.



Auf Anfrage den Vertrag umzuändern meinte der Vermieter, das ginge nicht, da der Mietvertrag für alle Parteien im Haus gleich sein muss.

Stimmt nicht.

Antwort
von peterobm, 61



einen Nachmieter stellen kann.


LOOOOOL, den der Vermieter aber ablehnen kann. Klar kann er andere Mietverträge schreiben, dass alle so sind, ist nur eine Ausrede. Er will keine ständigen Wechsel.

Das braucht nicht im Mietvertrag zu stehen. es KANN.

auch die Formulierung ist nicht ohne, entweder es steht zum Datum xx.xx.xxxx oder AB Datum, gekündigt werden. Hier sind wieder die 3 Monate gültig.

Antwort
von Interesierter, 77

Grundsätzlich sind mündliche Nebenabreden zu einem schriftlichen Vertrag möglich und in der Regel auch rechtswirksam. Schwierig ist dabei aber die Beweisführung. Manche Vertragspartner neigen in solchen Situationen zu Gedächtnisverlust. 

Die ausserordentliche Kündigung kommt nur aus wichtigem Grund in Frage und kann vertraglich nicht eingeschränkt werden. Letztlich sagt die Klausel nichts anderes aus, als dass der Kündigungsverzicht nicht für ausserordentliche Kündigungen gilt. Dies ist notwendig, um die Rechtswirksamkeit des Kündigungsverzichts als AGB nicht in Frage zu stellen.

Antwort
von Nemesis900, 54

1. Wenn du es nicht schriftlich hast dann kannst du dich auf diese Aussage auch nicht verlassen. Zumal da schon die erste Lüge des Vermieters dabei ist, in einem Haus müssen nicht alle Mietparteien den gleichen Vertrag haben.

2. Als wichtiger Grund wird alles angesehen was eine Aufrechterhaltung des Mietvertrages unzumutbar macht. Ob das vorliegt muss immer im Einzelfall entschieden werden, im Zweifelsfalle von einem Gericht.

Expertenantwort
von albatros, Community-Experte für Mietrecht, 31

"Der Mietvertrag schreibt vor, dass ich die ersten 3 Jahre lang nicht kündigen darf."

Steht das tatsächlich genau so im Mietvertrag? Wenn das so wäre, ist die Klausel unwirksam, da der Kündigungsverzicht wechselseitig (also für beide Vertragsparteien geltend) vereinbart sein muss. Auf diesen Fehler solltest du nicht hinweisen, der Vermieter würde ansonsten den Vertragstext korrigieren.

Kommentar von anitari ,

Steht das tatsächlich genau so im Mietvertrag? Wenn das so wäre, ist die Klausel unwirksam,

Außer es ist ein Staffelmietvertrag.

Kommentar von albatros ,

Das gibt der Vertragstext der Klausel m. E. nicht her.

Antwort
von roxins, 52

Ein Kündigungsverzicht kann bis zu 4 Jahre vereinbart werden (BGH VIII ZR 86/10). Du musst dir daher im klaren sein, dass du 3 Jahre nicht kündigen kannst aber eben auch nicht ordentlich gekündigt werden kannst.

Unberührt bleibt eben die erwähnte außerordentliche Kündigung. Wichtige Gründe kann man nicht abschließend aufzählen. Der wichtigste ist aber ganz klar die Nichtzahlung der Miete.

Eine außerordentliche Kündigung kann fristlos erfolgen aber eben auch mit gesetzlicher Frist, diese beträgt 3 Monate.

Expertenantwort
von anitari, Community-Experte für Mietrecht, 33

Der Mietvertrag schreibt vor, dass ich die ersten 3 Jahre lang nicht kündigen darf.

Hier wäre der exakte Wortlaut wichtig.

Ein einseitiger, nur für den Mieter, Kündigungsverzicht wäre nur wirksam wenn es ein Staffelmietvertrag ist.

Ein gegenseitiger Kündigungsverzicht ist bis 45 Monate ab Vertragsabschluß zulässig.

Frage: Kann ich mich auf seine Worte verlassen oder muss ich mir das
andernweitig schriftlich geben lassen, dass ich einen Nachmieter stellen
kann?

Das kann Dir keiner schriftlich geben, weil es keine Rechtsgrundlage dazu gibt.
Da

Wichtiger Grund für eine außerordentliche (fristlose) Kündigung wäre für den Vermieter z. B. Mietrückstand, für den Mieter das die Wohnung unbewohnbar ist.

Ob Du den Vertrag annimmst mußt Du selbst entscheiden.

Sollte der Kündigungsverzicht wirksam sein wärst Du aber 3 Jahre bzw. 3 Jahre + 3 Monate, so die gesetzliche Kündigungsfrist für Mieter, an den Vertrag gebunden.

Da raus zu kommen ist nur sehr schwer möglich.

Expertenantwort
von DerHans, Community-Experte für Recht, 72

Ein beiderseitiger Kündigungsverzicht ist durchaus üblich und kann bis zu 48 Monate dauern. Das ist ja auch eine Sicherheit für den Mieter.

Einen Nachmieter kannst du theoretisch immer präsentieren. Das heißt aber noch lange nicht, dass der Vermieter diesen akzeptieren muss.

Wenn der Vermieter auf dieser Klausel besteht, hast du nur die Möglichkeit, dir eine andere Wohnung zu suchen, wenn du das nicht unterschreiben willst.

Kommentar von Interesierter ,

Es ist natürlich richtig, dass der Vermieter praktisch jeden Nachmieter ablehnen kann. 

Allerdings bekommt dieser regelmäßig ein Problem, wenn er die Miete in voller Höhe weiter haben will, aber Mieter einfach auszieht und zumindest einen wirklich solventen Nachmieter präsentiert.   

Der Vermieter ist in diesem Fall dann zur Schadensminderung verpflichtet und muss den Nachmieter letztlich akzeptieren, da er sonst seine Schadensersatzansprüche verliert. 

Kommentar von bwhoch2 ,

Das muss dann aber auch erst einmal rechtlich durchgesetzt werden.

Kommentar von AalFred2 ,

Der Vermieter ist in diesem Fall dann zur Schadensminderung verpflichtet und muss den Nachmieter letztlich akzeptieren, da er sonst seine Schadensersatzansprüche verliert. 

Kannst du das mal bitte weiter ausführen? Welchen Schaden soll der Vermieter denn mindern? Über welche Schadensersatzansprüche redest du?

Kommentar von Genesis82 ,

@Interesierter: Das gilt aber natürlich nur, wenn es eine vertragliche Regelung zur Stellung eines Nachmieters gibt. Ansonsten hat es den Vermieter nicht zu interessieren, ob er durch das Akzeptieren eines Nachmieters die Mietkosten für den Alt-Mieter vermindert.

Antwort
von BS3BM, 28

Zu 1) Sofern beide Parteien (Vermieter u. Mieter) einen Kündigungsverzicht vereinbaren ist das rechtlich gültig (hier 3 Jahre) + ordentl. Kündigungsfrist von 3 Monaten.

Auf nur mündl. Zusage einen Nachmieter stellen zu dürfen bei vorzeitigem Auszug würde ich mich nicht einlassen. Wenn dann ordentl. Nachmieterklausel im Mietvertrag.

Es ist nicht richtig, dass in einem Mietshaus für alle Parteien der Mietvertrag gleich sein muss - das ist wirklich Schwachsinn! Es ändern sich ja immer wieder im Mietrecht Gesetze, die in neueren Verträgen aufgenommen werden.

Zu 2) Außerordentliche Kündigung = fristlose Kündigung. Ordentliche Kündigung = für Mieter 3 Monate. Grund für eine außerordentliche Kündigung wäre z. B. Mietrückstand, unpünktliche Mietzahlung nach entspr. Abmahnung usw.

Eine außerordentliche Kündigung mit gesetzl. Frist = Sonderkündigungsrecht (z. B. Tod des Mieters usw.)

Antwort
von authumbla, 54

Soweit ich weiß ist solch eine 3 Jahres Bindung ungültig, auch, wenn Du sie unterschreibst.

Aber dazu können sich gerne auch noch mal die Spezialisten äußern.

Kommentar von Interesierter ,

Das stimmt nicht. Ein formularmäßiger gegenseitiger Kündigungsverzicht ist bis max. 4 Jahre möglich. Ich würde von der Wirksamkeit dieser Klausel ausgehen. 

Kommentar von authumbla ,

ach echt? Und das in einer Zeit, in der ein Vermieter quasi rechtlos ist gegenüber einem Mieter? Erstaunlich.

Kommentar von Interesierter ,

Warum soll er rechtlos sein? 

Jeder weiss doch, worauf er sich bei einem beiderseitigen Kündigungsverzicht bis zu einem bestimmten Zeitpunkt einlässt. 

Man sollte doch meinen, erwachsene Menschen wären in der Lage zu beurteilen, welche Verpflichtungen sie eingehen. 

Kommentar von authumbla ,

und wie ist das mit unvorhergesehenen Umständen z.B. Verlust des Arbeitsplatzes oder Tod eines nahen Angehörigen, der einen zum Umziehen nötigen könnte? Ist man dann auch an den Vertrag gebunden ? Und umgekehrt die berühmte Kündigung wegen Eigenbedarf? Auch nicht möglich?

wer kann denn schon alles voraussehen, was ihn so heimsucht?

Kommentar von Schuldenhelfer ,

und warum soll für sämtliche Lebens Risiken immer der andere Vertragspartner einstehen? 

Kommentar von authumbla ,

Das ist eine moralische Frage.

Es geht ja nicht um die moralische Bewertung, sondern um die rechtliche. Recht und Moral klaffen ja oft ziemlich auseinander.

Aber danke, die Frage wurde nun ja eindeutig beantwortet.

Kommentar von johnnymcmuff ,

und wie ist das mit unvorhergesehenen Umständen z.B. Verlust des Arbeitsplatzes oder Tod eines nahen Angehörigen, der einen zum Umziehen nötigen könnte? Ist man dann auch an den Vertrag gebunden ? 

Ja.

Und umgekehrt die berühmte Kündigung wegen Eigenbedarf? Auch nicht möglich?

Nicht möglich.

Kommentar von bwhoch2 ,

Das mit den erwachsenen Menschen ist ein weit verbreiteter Irrtum.

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