Frage von clanger, 84

Heizölanteil beim Kauf einer Eigentumswohnung. Wem gehört welcher Anteil?

Hallo,

um eines gleich vorweg zu nehmen, da die Frage bestimmt aufkommt: Eine Hausverwaltung gibt es in der Anlage aktuell noch nicht, wird sich aber bald ändern.

Es handelt sich bei der Frage um ein 3 Familienhaus, welches letztes Jahr noch komplett im Besitz von Verkäufer X war. 2 Einheiten vermietet, eine Einheit nutzt der Verkäufer selbst

Verkäufer X hat nun Ende letzten Jahres 2 vermietete Einheiten des Hauses an einen Käufer Y verkauft.

Im August letzten Jahres, also vor dem Verkauf, wurde Heizöl (3.500L) aufgefüllt. Zum Zeitpunkt des Kaufs waren noch ca. 80% dieses Heizöls vorhanden. 5 Monate nach Kauf neigt sich der Heizölbestand dem Ende zu, daher muss neues Heizöl angeschafft werden.

Die Zählerablesungen haben ergeben, dass in diesem Zeitraum ca. 70% des Verbrauchs auf die Wohnung des Verkäufers X entfallen, ca. 8% auf Wohnung 2 und die restlichen 22% auf Wohnung 3.

Verkäufer X behauptet nun, dass er - trotz unverhältnismäßig hohen Verbrauchs im Vergleich zu den anderen Wohnungen - bei der Nebenkostenabrechnung keine Zahlung an Käufer Y vornehmen muss. Die Begründung ist, dass er ja die komplette Heizöl Lieferung im August bezahlt habe und doch nicht sein eigenes Öl doppelt zahlen müsse.

Käufer Y behauptet allerdings, dass der anteilige Heizölbestand (nach EIgentumsanteilen 65% für die beiden Wohnungen) Teil des Kaufvertrages ist. Es ist jedenfalls keine Regelung im Vertrag enthalten, dass das Heizöl nicht Bestandteil ist.

Daher fordert er bei Verkäufer X nun auch eine entsprechende Ausgleichszahlung für den Mehrverbrauch (70% anstelle der 35% nach Eigentumsanteilen) ein.

Wer liegt hier nun richtig?

Antwort
von schleudermaxe, 51

Da kann aber etwas nicht stimmen; eine WEG kann kein 3 Familienhaus sein, es wird eine WEG sein mit einer zentralen Heizanlage, oder?

Und diese WEG kauft Heizöl und betreibt die Anlagen und bezahlt den Schornsteinfeger und den Strom und die Wartung.

Alles doch ganz einfach und in den gesetzlichen Vorgaben geregelt, so wie auch die Verteilung der Kosten und Lasten. Da kann es nicht nach %en gehen, sondern nur nach Fläche/Inhalt und Verbrauch.

Und wenn ein ET hier selber kauft bzw. gekauft hat, kann er diesen verauslagten Betrag aus dem WEG Konto bekommen. Warum denn auch nicht?

Dafür leisten doch die ET gemäß Wirtschaftsplan ihre Hausgelder.

Kommentar von schleudermaxe ,

Und mit den Kaufveträgen hat eine WEG schon gar nichts am Hut, dies ist allein eine Angelegenheit der Vertragspartner.

Der Alteigentümer wird ja für seine drei Wohnungen bis dato alle Kosten und Lasten alleine getragen haben, auch für die Versicherungen, Abfallwirtschaft, Wasser und Abwasser, etc., oder?

Kommentar von clanger ,

Also die Situation ist wie folgt:

Dem Verkäufer hat vorher das komplette Haus gehört (3 Wohneinheiten), welches nach WEG aufgeteilt wurde (Teilungserklärung).

Einen Hausverwalter und ein WEG Konto gab es allerdings nicht. Das hat der Vorbesitzer, da ihm sowieso alle Einheiten gehörten, einfach so gehandhabt und natürlich die Kosten für alle Einheiten getragen.

Natürlich hat der ET des Hauses damals dann auch Heizöl selbst gekauft, allerdings für alle 3 Wohnungen. Er hat ja schließlich auch die Zahlungen dafür in Form von Nebenkosten erhalten.

Da es aber kein WEG Konto gibt und die Anschaffung aber nicht nur für seine jetzige Wohnung, sondern für alle Wohneinheiten (die ihm damals alle gehörten) war müsste das doch beim Kauf mit inbegriffen sein.

Oder kann er aber eine Ablösung (nach dem der Kauf erfolgt ist) fordern?

Natürlich hat eine WEG nichts mit dem Kaufvertrag zu tun, die bis dato eingezahlten Beiträge des Vorbesitzers werden doch aber dem neuen Besitzer dann zugerechnet.
Ob das nun Rücklagen oder Heizöl ist sollte doch irrelevant sein.

Ist mein Verständnis korrekt?

Kommentar von schleudermaxe ,

... wenn denn einem ET alles gehört, gibt es auch keine WEG. Die wird mit dem ersten weiteren Eigentümer gebildet.

Der Alleineigentümer bekommt im gleichen Augenblick seine Auslagen für das noch im Tank befindliche Heizöl und sicherlich auch für die Versicherungen anteilig zurück und gut ist. Was vor der Gründung der WEG war, ist Geschichte.

Antwort
von schelm1, 50

Beim Heizöl und bei den Rücklagen handelt es sich um sogenanntes Gesamthandsvermögen. Der Anteil des Verkäufers an diesem Vermögen der Eigentümergeminscahft geht durch Kauf auf den Erwerber über.

Der Verkäufer hat nur die Möglichkeit über den aufpreis als solchen zu versuchen, einen über dem Marktwert der Immobilie liegenden Ausgleich zu erfahren, was in der Regel nicht durchsetzbar ist, weil die Immobile im Maktvergleich einen überhöhten Kaufpreis kaum zuläßt.

Antwort
von DreiGegengifts, 51

Die Begründung ist, dass er ja die komplette Heizöl Lieferung im August
bezahlt habe und doch nicht sein eigenes Öl doppelt zahlen müsse.

Dem kann ich mich nur anschließen. Wenn das Heizöl von X stammt, gehört es ihm auch. Es gibt keinen plausiblen Grund anzunehmen, das Öl in dem gemeinschaftlichen Tank würde bei einem Verkauf der Wohnungen den Besitzer wechseln. Außer so etwas wurde festgelegt, was ja nicht der Fall ist.

Damit ist X vollkommen im Recht.

Kommentar von clanger ,

Also meine Recherchen haben genau das Gegenteil ergeben, denn Heizöl ist immer Gemeinschaftseigentum. Die Wohneinheiten waren ja auch vorher schon aufgeteilt.

Und Gemeinschaftseigentum wechselt mit dem Verkauf den Besitzer, es sei denn es wurde etwas anderes vereinbart!

Sicher, dass das falsch ist?

Kommentar von clanger ,

War unglücklich ausgedrückt: Bleibt im Eigentum der Gemeinschaft müsste es richtig lauten.
Aber es gehört zumindest nicht dem Vorbesitzer.

Demnach müsste der Verkäufer an die Gemeinschaft zahlen...

Oder liege ich so falsch?

Kommentar von DreiGegengifts ,

Ich bin kein Rechtsexperte und hab hier nur mein Rechtsempfinden geschrieben.

Wie das Heizöl Gemeinschaftseigentum sein soll, wo doch nur einer das ganze Öl bezahlt, ist mir ein Rätsel. Erst nach dem Verbrauch geschieht eine Abrechnung.

Kommentar von schleudermaxe ,

Das Heizöl wird dem ET nicht gehören, es wird der WEG gehören, denn in deren Tank ist es doch auch, oder?

Antwort
von Schulestienkt, 31

ich würde auch sagen, dass das heizöl anteilig mitgekauft wurde, also y im recht ist

instandhaltungsrücklagen, etc, kauft man auch mit, ja, müsste man gegebenenfalls in den kaufpreis der etw direkt einfließen lassen

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