Hausverkauf (vermietet)
Möchte mein Haus, das z.Zt. vermietet ist verkaufen. Habe keine Lust mehr mich mit den Mietern rumzuärgern. Sie lassen den Garten verwahrlosen, die Hauswände sind von deren Kindern bemalt worden und zahlen die Müllgebühren nicht, trotz mehrfacher Aufforderung und Gespräche etc. Allerdings hätten die Mieter Interesse das Haus zu kaufen, natürlich zum Dumping Preis, sie sind der Meinung, sie hätten hier Vorrechte. Stimmt das ? Ich kann doch das Haus verkaufen an wen ich will. Habe Ihnen deshalb nahegelegt, sich ein anderes "Domizil" zu suchen. Mir scheint die wollen nicht raus. Außerdem kam es zum Eskalationsgespräch, weil ich meinen Besuch vorher sind aangemeldet habe. Muss ich das?
Antworten
Mieter haben kein Vorkaufsrecht. Allerdings hebt ein Kaufvertrag den Mietvertrag nicht auf. Der Käufer "kauft" den Mieter also mit. Vorher den Mietvertrag kündigen, da sonst der Kaufpreis stark gedrückt wird.
Du könntest allenfalls ein Marktübliches Gebot schriftlich abgeben, dich vorher vom Anwalt beraten lassen. Auch könntest du ja die Mieter wegen Nichtzahlung der Müllgebühren etc.Vandalismus .... sowieso kündigen.
du kannst eigengebrauch anmelden und da haben die gar keine rechte mehr.
Verkaufe es ihnen doch einfach, dann bist du den Stress los.
Zunächst mal kurz zu Gertrude: Du musst schon selber einziehen wenn du Eigenbedarf anmelden willst. Das muss man auch nachweisen.
Anderer Punkt: Es gibt ein unumgängliches Vorkausrecht des Mieters. Allerdings zum marktüblichen Preis und sie müssen letztendlich auch die Finanzierung nachweisen. Für das Vorkaufrecht haben sie eine Frist um es wahrzunehmen. Stelle ihnen schriftlich zu (Unterschrift / Einschreiben) das die Wohnung zum Verkauf steht. Dann frage mal nach wie lange die Frist gilt.
Das mit dem Vorkaufsrecht stimmt defintiv nicht ! Ein Vorkaufsrecht hat allenfalls die Stadt.
- Vorkaufsrecht bei freifinanzierten Wohnungen
a) Die entsprechende Regelung findet sich in § 577 BGB.
b) Der Mieter muss vom Verkäufer oder den Erwerber über den Inhalt des ausgehandelten Kaufvertrages informiert und auf das Vorkaufsrecht hingewiesen werden. Beides soll in einem Schreiben geschehen.
c) Vereinbaren Eigentümer und Kaufinteressent beim Kauf mehrerer Wohnungen einen "Rabattpreises", kann der Mieter die von ihm bewohnte Wohnung zu dem entsprechenden anteiligen, günstigeren Preis kaufen.
d) Das Vorkaufsrecht ist nicht übertragbar. Stirbt der Mieter, geht es auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1und 2 BGB eintreten.
e) Das Vorkaufsrecht besteht dann nicht, wenn der Vermieter die Wohnung an einen Angehörigen seines Hausstandes oder an einen Familienangehörigen verkauft.
f) Der Mieter kann das Vorkaufsrecht nur bis zum Ablauf von zwei Monaten seit dem Empfang der Mitteilung über die Veräußerungsabsicht ausüben.
g) § 577 BGB verlangt für die Ausübung des Vorkaufsrechts ab dem 01.09.2001eine schriftliche Erklärung Ihres Mieters.
g) Vereinbarungen im Mietvertrag, die zum Nachteil des Mieters vom Gesetz abweichen, insbesondere ein Verzicht auf das Vorkaufsrecht, sind unwirksam.
Das gilt nur für Wohnungen.
Wird ein ganzes Haus verkauft, hat der Mieter kein Vorkaufsrecht.
Erstmal der Punkt ob du wegen den fehlenden Mülzahlungen und dem beschmieren der Wände etwas ausrichten kannst, sprich Kündigungsgrund, da am besten mit einem Anwalt genauer drüber reden.
Wenn du das Haus verkaufen willst, kannst du das an jede Person tun die du dir aussuchst, die Mieter haben keinerlei Vorkaufsrechte. Allerdings bleibt der Mitvertrag auch nach dem Verkauf bestehen, es sei denn der neue Besitzer meldet Eigenbedarf an, muss dann aber auch die gestzlichen Fristen zur Kündigung einhalten.
Und ja als Vermieter musst du dich anmelden wenn du in das vermitete Haus möchtest, sprich die Mieter müssen dich nicht reinlassen. Einfach so hinfahren nur um ein Gespräch zu suchen ist natürlich möglich, aber dann hast du kein Anrecht ins Haus gelassen zu werden.
Bevor noch jemand behauptet es gibt kein Vorkaufsrecht:
- Vorkaufsrecht bei freifinanzierten Wohnungen
a) Die entsprechende Regelung findet sich in § 577 BGB.
b) Der Mieter muss vom Verkäufer oder den Erwerber über den Inhalt des ausgehandelten Kaufvertrages informiert und auf das Vorkaufsrecht hingewiesen werden. Beides soll in einem Schreiben geschehen.
c) Vereinbaren Eigentümer und Kaufinteressent beim Kauf mehrerer Wohnungen einen "Rabattpreises", kann der Mieter die von ihm bewohnte Wohnung zu dem entsprechenden anteiligen, günstigeren Preis kaufen.
d) Das Vorkaufsrecht ist nicht übertragbar. Stirbt der Mieter, geht es auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1und 2 BGB eintreten.
e) Das Vorkaufsrecht besteht dann nicht, wenn der Vermieter die Wohnung an einen Angehörigen seines Hausstandes oder an einen Familienangehörigen verkauft.
f) Der Mieter kann das Vorkaufsrecht nur bis zum Ablauf von zwei Monaten seit dem Empfang der Mitteilung über die Veräußerungsabsicht ausüben.
g) § 577 BGB verlangt für die Ausübung des Vorkaufsrechts ab dem 01.09.2001eine schriftliche Erklärung Ihres Mieters.
g) Vereinbarungen im Mietvertrag, die zum Nachteil des Mieters vom Gesetz abweichen, insbesondere ein Verzicht auf das Vorkaufsrecht, sind unwirksam.
Richtig lesen ! Wohnungen !!
Ein Mieter A wohnt seit 7 Jahren in einem Einfamilienhaus in der Dachwohnung (45 qm). Seit einem Jahr mietet eine Familie mit 1 Kind die Wohnung im Erdgeschoss (120 qm).
Nun zur Frage:
Wenn sich der Hauseigentümer entschließt, das Haus zu verkaufen, hat dann der Mieter A ein Vorkaufsrecht für das Haus (nicht nur die Wohnung)?
§ 577 im Wortlaut (NIX WOHNUNG !) Vorkaufsrecht des Mieters(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.
(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.
(3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.
(4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Die Frage habe ich oben beantwortet. Der Gesetzestext unter deinem Hinweis ist Original BGB Du scheinst ein Problem damit zu haben das ich den Gesetzestext anführe wo nicht nur Wohnungen steht. Wie gesagt, die Frage ist beantwortet. Entweder du zeigst jetzt einen entsprechenden BGB Text oder eine klare Angabe das die Ausführungen im BGB sich nicht auf Häuser beziehen oder du siehst langsam ein das deine Aussage falsch ist.
Kann ja passieren. Ich bin auch nicht allwissend. Nur sollte es kein Problem sein oder ? Ist doch ein lockeres Forum hier.
Du verstehst leider den Begriff Wohnräume (=Wohnung) nicht und gibst damit eine falsche Antwort. Machs Dir und mir leicht und ruf einfach mal einen Markler an - kostet nur ein Ortsgespräch.
Nunja, ich habe deshalb ja hier nachgefragt, meine Sichtweise dargelegt und anscheinend warst du ausser einer ziemlich überheblichen Antwort nicht in der Lage den Sachverhalt zu erläutern. Das macht ja nichts. So Leute sammeln sich ja verschärft im Internet da sie dabei niemandem in die Augen sehen müssen. Nur wenn du nicht in der Lage bist etwas zu erläutern solltest du vielleicht auch nicht versuchen hier Rat zu geben. Das wäre nämlich schon die Mindestvoraussetzung.
@Frank5000:
Der Sachverhalt wurde von Auskunft korrekt dargestellt: § 577 bezieht sich auf Wohnungen !! Da muß man nicht noch viel erläutern:
Es gibt das schuldrechtliche Vorkaufsrecht nach § 463 BGB (z. B. im Mietvertrag)
oder das notarielle Vorkaufsrecht nach § 1094 BGB, das im Grundbuch eingetragen wird.
Außerdem gibt es für den Mieter einer Wohnung, die in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird, ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach § 577 BGB, so dass es in diesem Fall einer Vereinbarung nicht bedarf.
Wenn Du schon keine Ahnung hast, dann pöbele nicht noch Leute an, die offensichtlich besser informiert sind !
Ich habe etwas dargestellt und dann aufgezeigt wie ich das sehe. Ich habe darauf hingewiesen das ich das anders verstanden habe und um Erklärung gebeten. Dazu war dann Auskunft nicht sachlich in der Lage. Das kannst du hier ganz klar ersehen. Ist es wirklich zu viel verlangt einen Sachverhalt vernünftig zu erklären ? Wenn ich deine Reaktion jetzt sehe denke ich schon. Schade eigentlich: Aber das ist man ja von Internetforen gewohnt. Zeigt halt den waren Character. Ich entschuldige mich dafür das ich um eine Erklärung gebeten habe und anscheinend zu doof bin. Leute ihr habt echt ne merkwürdige Einstellung zum gegenseitigen Umgang. Aber das ist ja nichts Neues.
Stell Dich jetzt nicht als armes Opfer dar.
Immerhin stammen Aussagen wie " ziemlich überheblichen Antwort" (für eine richtige! Antwort) und unqualifizierte Angriffe wie "So Leute sammeln sich ja verschärft im Internet da sie dabei niemandem in die Augen sehen müssen. Nur wenn du nicht in der Lage bist etwas zu erläutern solltest du vielleicht auch nicht versuchen hier Rat zu geben." von Dir !!
Mach Dir mal ernsthaft Gedanken über Deine Umgangsformen hier bei GF, die ich bei der "Gegenseite" völlig in Ordnung fand und verschone die Community in Zukunft mit persönlichen unsachlichen Angriffen !
Und das war´s jetzt zu dem Thema !
Schön aus diesem Forum kopiert:
http://www.juraforum.de/forum/archive/t-2015/vorkaufsrecht
Nur wird da leider die Frage nicht beantwortet.
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