Frage von Mexchange, 83

Hausverkauf möglich während laufendem kredit?

Kann eine Immobilie verkauft werden, wenn ca. 15% des wertes noch über einen kredit laufen und die bank deswegen im grundbuch steht.

Angeblich ist dies nicht möglich und die immobilie muss wenn keine zahlung geleistet wird Zwangsversteigert werden.

Antwort
von Colombo1999, 36

Selbstverständlich kannst Du die Immobilie jederzeit veräußern. Du bist der Eigentümer. Die Bank steht lediglich auf Rang 1 in der Abteilung III des Grundbuchs. Das heißt, wenn freihändig verkauft wird, erhält die Bank den Restbetrag des Darlehens direkt auf ihr Konto, und Du erhältst nur den Differenzbetrag zum Kaufpreis. Dies regelt das Notariat. Es holt bei der Bank die Löschungsbewilligung für die eingetragene Grundschuld ein und regelt / gibt auch die Zahlungsanweisungen an die Käufer (Betrag X an die Bank, Betrag Y an den Verkäufer). Die Grundschuld der Bank wird dann gelöscht, wenn das Geld eingegangen ist, und der Käufer übernimmt die Immobilie lastenfrei.

Wenn Ihr tatsächlich sehr im Rückstand seid und eine Zwangsversteigerung droht, dann kann ich nur empfehlen: Lasst es darauf nicht ankommen!!! Verkauft vorher, ggfs. über einen professionellen Makler, der darauf spezialisiert ist. Denn in der ZV verliert Ihr viel mehr. Da wird ein Verkehrswert ermittelt durch einen unabhängigen Gutachter. Und die erste Versteigerungsrunde hat als Mindestgebot 7/10tel des Verkehrswertes. Wenn in der ersten Runde nicht verkauft wird, gibt es einen zweiten Versteigerungstermin. Dabei wird meist mit 5/10teln Mindestgebot operiert.

Es gibt die Möglichkeit, die ZV für maximal 2 x 6 Monate einstweilig einstellen zu lassen (§ 30 ZVG). Das muss aber plausibel begründet sein, sonst stimmt die Gläubigerbank nicht zu. Und wenn erst einmal die Anordnung der ZV in das Grundbuch eingetragen ist, dann erschwert das auch die Finanzierung für den potenziellen Käufer. Da ist dann wiederum Spielraum, dass der Preis auf Grund dieses Eintrags gedrückt wird.

VORHER HANDELN! FREIHÄNDIG VERKAUFEN! Dann kommt man ggfs. mit einem blauen Auge davon.

Wenn Euch das droht, schreib mir gern eine Freundschaftsanfrage und eine private Nachricht. Ich schaue, was ich tun kann.


Kommentar von Mexchange ,

ok wie mache ich eine Freundschaftsanfrage

Kommentar von Colombo1999 ,

Du klickst auf meinen Namen, dann bist du auf meinem Profil. Oben rechts im Foto steht: Freundschaftsanfrage versenden.

Kommentar von Morelle ,

Von der Sache her völlig korrekte Antwort, der nichts mehr hinzuzufügen ist. Was Schaddel173 schreibt, ist definitiv falsch.

Kommentar von lesterb42 ,

Sehr gut beschrieben. Was den Vorzug des freihändigen Verkaufs angeht, bin ich mir nicht sicher, ob dass noch aktuell ist. In letzter Zeit werden gerade Einfamilienhäuser deutlich über dem Verkehrswert versteigert. Einen gutachtlich ermittelten Verkehrswert halte ich grundsätzlich  auch für besser, als die Einschätzung eines Maklers.

Kommentar von Colombo1999 ,

Das hängt von der Gegend ab. Wenn Mexchange ein Gutachten beauftragt, kostet es mindestens ca. 1.500 €, abhängig vom Wert des Hauses.

Wenn er in einer Abwanderungsgegend wohnt, dann ist ein Verkauf über Verkehrswert nicht realistisch. In Zuwanderungsgegenden und Wertzuwachsgegenden sehr wohl.

Expertenantwort
von Interhyp, Business Partner, 23

Hallo Mexchange,

grundsätzlich gibt es immer die Möglichkeit, eine Immobilie zu verkaufen, auch wenn von der Bank noch eine Restschuld eines Darlehens besteht. Man hat bei der Veräußerung einer Immobilie dann ein Sonderkündigungsrecht für den Darlehensvertrag. Dafür darf die Bank aber eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Ein anderer Fall ist es allerdings, wenn man bereits mit den Darlehensraten im Rückstand ist und die Bank einen Zwangsversteigerungsvermerk im Grundbuch eintragen hat lassen. Aber selbst dann gibt es noch Möglichkeiten.

Wende Dich aber hiermit am besten an einen Fachanwalt und/ oder Notar.

Alles Gute für Dich.

Viele Grüße,

Interhyp, Franziska

Antwort
von Hillermann, 15

Jeder Eigentümer einer Immobilie kann jederzeit das Objekt verkaufen ohne vorherige Rücksprache mit der Bank.

Die Bank selbst wird jedoch nur die Löschungsbewilligung für die Grundschuld erstellen wenn der Kaufpreis für die Rückzahlung der Verbindlichkeiten ausreicht.

Gerne helfe ich weiter.

Antwort
von petthi, 9

kleiner Tipp: Um die Vorfälligkeitszinsen bei der Bank zu umgehen kannst du mit dem potentiellen Käufer einen Schuldnerwechsel (er übernimmt deinen Kredit) aushandeln. Wenn er sich darauf einläßt einen üblicherweise höheren Marktzins zu zahlen, bist du fein raus. Spreche aus eigener Erfahrung.

Antwort
von Schaddel173, 34

Solange die Immobilie nicht Dir gehört, ist das normalerweiße nicht möglich.
Du musst mit der Bank Rücksprache halten.

Kommentar von Mexchange ,

ah ok danke für die echt schnelle antwort.

Kommentar von Colombo1999 ,

Das war wohl die törichteste Antwort des Tages.

Kommentar von Ronox ,

Das Grundstück gehört ihm aber. Die Bank hat lediglich ein Grundpfandrecht am Grundstück, welches aber nicht die Verfügungsbefugnis einschränkt.

Antwort
von dancefloor55, 20

Ist die Bank im Grundbuch eingetragen? wenn ja geht das nur mit Einwilligung der Bank.

Meisten spielen die aber eh mit - allerdings wird das Geld das du für den Verkauf bekommst als ersters dazu verwendet werden, den restlichen Kredit zurück zu bezahlen. Reicht das Geld nicht aus musst du den restbetrag auch noch stämmen. Ansonsten hast du ein großes Problem....

Antwort
von Feurigel1, 7

in bestimmten Fällen kommt man aus dem Vertrag muss für den Zinsverlust der Bank allerdings Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Einfach bei der Bank fragen, wie hoch die wäre!

Antwort
von soissesPDF, 12

Du kannst jederzeit Deine Immobilie verkaufen, wer sollte Dich daran hindern?

Auch wenn es die Banken gern anders darstellen, das Haus hat die Schulden.
Mit dem Verkauf erhält die Bank ihr Geld, mehr interessiert die nicht.

Antwort
von Ronox, 17

Natürlich ist das möglich und passiert ständig. Mit einem Teil des Kaufpreises wird der restliche Darlehensbetrag beglichen und die Bank muss eine Löschungsbewilligung für die eingetragene Grundschuld abgeben.

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