Frage von finchko, 89

Hausfinanzierung i.V.m. KfW Darhlehen sowie einem zusätzlichen Baudarlehen bei der Hausbank. Wie setzt sich das ganze zusammen?

Guten Abend zusammen!

Meine Ehefrau und ich sind seit geraumer Zeit am überlegen, statt die elendigen Mieten, einen Betrag für einen Neubau abzuzahlen.

Wir hatten vor einiger Zeit aus bereits ein Gespräch mit der Hausbank, welche uns jedoch nicht weiter vorangebracht hat. Unser Frage ist aktuell eigentlich folgende:

Nehmen wir an, wir benötigen: 

Grundstück: 75,000 € (inkl. aller Gebühren wie Notar, Grundbuch, Erschließung etc.) 

Massivhaus: 265,000 € (Schlüsselfertig)

sonstige Kosten: 15,000 €

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Summe: 355,000 €

Das Haus ist u.a. ein KfW Energieeffizient Haus mit Standard: 40 (demnach Förderung mit 50,000 € Kfw 153) sowie als Wohneigentum (demnach eine weitere Förderung von 50,000 € Kfw 124). Macht zusammen min. 100,000 € (zusätzliche könnte man über Photovotalk etc. nachdenken). Gehen wir jedoch erstmal von den 100.000 € aus.

355,000 € 

- 100,000 € (Kfw Förderung zu einem Zins von 1,45 %)

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255,000 € Restsumme

Wird diese Restsumme von 255,000 € nun bei der Bank aufgenommen oder werden die gesamten 355,000 € bei einer Bank aufgenommen, die jedoch das Kfw Programm mit einberechnet? Also kompliziert zu beschreiben :/. Sind es drei Darlehen (2x KfW Förderung und 1x Hausbank???)

Über eine Antwort wären wir erfreut. Danke

Antwort
von Iceboone, 28

Hallo finchko,

das Internet ist schon geil. Kostenfreie Hinweise an den Osterfeiertagen, früher hat man noch Eier gesucht und heute Finanzierungen ;)

Erstmal viel Erfolg bei eurer Wunscherfüllung. Nun zu deiner Frage...

Diese wird dir keiner hier beantworten können, weil es eine "es kommt darauf an"-Frage ist.

Also erst einmal die Struktur ist klar. Ihr wollt 355.000 € haben und habt nach Fallschilderung kein Eigenkapital. Das ist schonmal nicht so richtig gut. Im Minimum sollte man es zumindest schaffen, die Nebenkosten wie Notar, Makler und Grunderwerbssteuer zu bezahlen. Es geht auch ohne, aber es wäre schon ganz gut.

Dann kurz zur Technik. Ihr beantragt das Darlehen bei der Bank. Die Bank berät euch in Beziehung auf die KfW-Darlehen gleich mit. Die KfW wird ebenfalls über die Bank entsprechend abgewickelt.

Es handelt sich hierbei dann um drei Darlehen:

1. Bankdarlehen

2. KfW 153

3. KfW 124

Somit hast du drei unterschiedliche Zinskonditionen, Tilgungsverläufe und Zinsbindungen. Klingt schlimmer als es ist. Viele lassen sich davon irritieren, dass die Zahlungen an die KfW vierteljährig stattfindet, aber soweit alles gut ;)

Nun gab es schon den Tip, nicht noch zusätzlich zu einem Bausparvertrag zu greifen. Den Tip würde ich so in den meisten Fällen unterschreiben, aber es gibt durchaus auch Situationen wo es Sinn machen kann, wenn man es unbedingt möchte...aber lasst lieber mal die Finger davon.

Du hast noch den Beleihungswert angesprochen, der ist von Bank zu Bank unterschiedlich. Ohne Kenntnisse über Bank, Eigenkapital und den Umfang eurer Eigenleistung (wobei Schlüsselfertig für mich bedeutet, dass ihr nicht tapeziert oder ähnliches, also die Eigenleistung gegen null tendiert), lässt sich nicht viel dazu sagen.

Eine Beispielrechnung mache ich aber mal auf (wobei die Zahlen nur geraten sind):

erschlossenes Grundstück: 70.000 €

Notar und Grunderwerbssteuer: 4.490 € (bei 2% Notar und 5% Grunderwerbssteuer)

Herstellungskosten 280.100 € (die sonstigen Kosten habe ich da jetzt mal mit reingesteckt).

Gesamtpreis 355.000 € der Beleihungswert beträgt hierbei 350.100 (viele Banken nehmen auch noch eine Art Sicherheitsabschlag).

Wenn Ihr also 355.000 € aufnehmen wollt und einen Beleihungswert von 350.100 € habt, dann müsst Ihr bei den Konditionen schauen, die einen Beleihungsauslauf von über 100% nehmen (101,4%).

Aber wie gesagt das machen die Banken alle sehr unterschiedlich. Manche Banken werten das Geld der KfW ganz oder zumindest teilweise als Eigenkapital, die meisten aber nicht. Manche Banken subventionieren den Zins der KfW zusätzlich noch mit etwa 0,25% andere nicht.

Was wieder allgemeingültig ist, wäre der Tipp noch bis zum 01.04.2016 zu warten. Da es dann Veränderung im 153er-Programm geben wird. Neben einer Erhöhung der möglichen Finanzierungssumme auf 100.000 €, wird auch eine Zinsbindung von 20 Jahren eingeführt werden. Weiterhin wird es auch einen neuen Standard für KfW 40-Häuser geben, die am 01.04.2016 bekannt gegeben werden. (Guckst du hier: https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/%C3%96ffentliche-Einrichtungen/Wohnwirtscha...)

Abschließend sei gesagt, dass eine Anfrage im Internet zwar anonymer ist, aber die Grundlage deiner Frage keinerlei wirkliche Äußerung zulässt. Daher ist es so allgemein gehalten. Am 21.03.2016 ist die neue Wohnimmobilienkredit-Richtlinie in Kraft getreten, daher seid nicht verwundert, wenn jetzt ein neues Formular auftaucht in der Eure Präferenzen erfragt werden.

Ein Hinweis auf die 15.000 € sonstigen Kosten. Wenn Ihr kein Eigenkapital habt, dann sind 15.000 € aus meiner Sicht auch tatsächlich recht wenig, aber ich denke wir haben hier auch nur einen kleinen teilweisen Blick auf das Gesamtvorhaben bekommen. So sollte die Qualität der Antworten, wenn sie nicht vollumfänglich zutreffen auch gesehen werden.

Wie gesagt, ich wünsche euch viel Erfolg in der Umsetzung und vielleicht sucht Ihr euch einen Finanzierungsberater, der mehr als nur eine Bank im Rücken hat. Bei Finanzierungen kann es schon um viel Geld gehen.

Schönes Osterfest.

Gruß Volker

Antwort
von habakuk63, 50

Es sind drei Darlehen, 2x KfW und 1x direkt von der Bank. KfW gibt es immer und wird komplett von der Bank abgewickelt.

Wir haben es genau so gemacht.

Die sonstigen Kosten finde ich mit 15.000€ recht niedrig kalkuliert.

Kommentar von finchko ,

Also geht die Hausbank alle Risiken ein? 

Antwort
von THGER, 48

Hallo.

Bei uns ist es so: Gesamtsumme minus KfW-Mittel. Der Rest bei unserer Hausbank. Als in eurem Fall: 255.000 € von der Hausbank.
KfW brauch man sich allerdings nicht kümmern, erledigt auch die Hausbank. Jedenfalls war es 2007 bei uns so

Ich würde auf jeden Fall auf Bausparverträge verzichten!!!!!!

Viel Glück

Kommentar von finchko ,

woow, Danke für die schnellen Antworten.

Demnach kann ich ein KfW Darlehen quasi als Eigenkapital ansehen? Ich meine, ich benötige von der Bank ja dann lediglich nur noch 255,000 €.

Bedeutet Kaufwert/Objekt sind 355,000 € und der Darlehn nur noch 255,000 €??

Ich meine, es macht ja einen Unterschied, ob ich zur Bank sage, ich benötige 355,000 € oder 255,000 € ...also im Hinblick auf die Zinsen

Ich habe das gerade mal in einen Onlinerechner eingeben:

Grundlagen der Berechnung

Darlehensbetrag:255.000,00EUR

Wert/Objekt:355.000,00EUR

Beleihungswert:71,83%

Sollzinssatz p.a.:2,89%

Tilgungssatz p.a. im ersten Jahr:2,00%

Dauer der Sollzinsbindung:25Jahre

Darlehensrate:1.039,13EUR ist da so korrekt??
Kommentar von THGER ,

Als Eigenkapital solltest du das nicht betrachten.
Die 100.000 werden vierteljährlich mit Sicherheit mit gut 1000 € Rückzahlung, bei dem von dir prognostizierten 1,45%, zu Buche schlagen. Und diese 1000 Euronen rechnet die Bank natürlich mit auf die Soll-Seite!
KfW wird immer vierteljährlich gezahlt. Da hast du als Privat-Person auch null Einfluss drauf. Das solltest du auch bedenken. Somit steigt deine monatliche Belastung auf gute 1400 €.
Und 2,89 % sind meiner Meinung nach zu viel.
Ich habe in NRW gerade für 2,29 abgeschlossenen. 13 Monate vor Ende der Zinsbindung. Sonst hätte ich 1,99 bekommen.

Antwort
von finchko, 46

Ein wenig unübersichtlich oben. Eigentlich sollte es so dargestellt werden:


Grundstück: 75,000 € (inkl. aller Gebühren wie Notar, Grundbuch, Erschließung etc.) 

+ Massivhaus: 265,000 € (Schlüsselfertig) 

sonstige Kosten: 15,000 €

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Summe: 355,000 €


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355,000 €

- 100,000 € (Kfw Förderung zu einem Zins von 1,45 %)

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255,000 € Restsumme



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