Haus kauf alte Rate vom vorbewohner übernehmen?

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12 Antworten

Da gibt es keinen zwingenden rechtlichen Zusammenhang. Ihr kauft das Haus ja nicht von der Bank, sondern von den aktuellen Eigentümern. Was für einen Kaufpreis ihr da vereinbart und wie ihr den finanziert (also was ihr mit eurer Bank für Finanzierungskonditionen mit Zins und Ratenhöhe vereinbart), hat mit den Konditionen der aktuellen Eigentümern nichts zu tun. Kann ja sein, dass die jetzigen Eigentümer eine extrem kurze Finanzierung wollten oder mit einem höheren Einkommen die hohen Raten problemlos stemmen können.

Die bislang finanzierende Bank wird allerdings die Kaufpreisfinanzierung durch eine Grundschuld abgedeckt haben, die für das Grundstück eingetragen wurde. Und nur wenn das durch die Grundschuld abgesicherte Darlehen vollständig abgelöst ist, wird die Grundschuld gelöscht. Für die Auflösung dieses Darlehens und die Ablösung der Grundschuld müssen die Verkäufer Sorge tragen. Dass ihr in die laufende Finanzierung einfach "einsteigt", ist extrem unüblich. Vielmehr müsst ihr mit den Verkäufern die Höhe des Kaufpreises aushandeln, den die Verkäufer natürlich zur Ablösung des Darlehens verwenden können. Und ihr müsst mit eurer Bank (kann die selbe sein, muss aber nicht!) einen eigenen Darlehensvertrag zur Finanzierung des Kaufpreises machen - der üblicherweise mit einer neuen Grundschuld abgesichert wird. 

Wie hoch die Raten bei euch ausfallen, könnt ihr selber aushandeln. Gerade in der aktuellen Niedrigzinsphase sollte man aber im Hinterkopf haben, dass diese nicht dauerhaft so bleiben müssen. Je höher eure Raten (oder zusätzliche Einmalzahlungen) sind, desto kürzer ist die Gesamtlaufzeit - und damit die Zinslast besser kalkulierbar.

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Hallo Harsii,

in der Regel schließt Du bei einer Neufinanzierung einen eigenen, neuen Kreditvertrag mit einer Bank Deiner Wahl ab und übernimmst nicht den bestehenden Vertrag der Verkäufer.

Die Übernahme eines bestehenden Vertrages ist zwar möglich, in der Praxis aber eher selten. Dieses Modell nennt dann Schuldnertausch, d.h. dass Du als neuer Schuldner in einen bestehenden Kreditvertrag eintrittst. Allerdings bietet nicht jede Bank einen Schuldnertausch an. Die Bonität des neuen Schuldners muss dabei meist genauso gut oder besser als die des alten Schuldners sein.

Falls Dir ein solches Modell angeboten wird, solltest Du immer genau die Hintergründe prüfen. Wenn es sich um einen alten Vertrag handelt, wurde er vermutlich noch zu höheren Konditionen abgeschlossen. Da das Zinsniveau in den letzten Jahren stetig gefallen ist, fährst Du häufig mit einem Neuvertrag günstiger.

Mach am besten einen Termin mit Deiner Hausbank oder einem unabhängigen Vermittler und lass Dir ein Darlehenskonzept mit Deiner Wunschrate errechnen.

Viele Grüße

Mario, Interhyp AG

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Mit dem Verkauf werden automatisch die bestehenden Verbindlichkeiten durch eine entprechende Vereinbarung im Kaufvertrag zur Löschung beantragt!

Die Kosten dieser Löschung trägt der Verkäufer.

Für Sie und die neue Finanzierung Ihrer Hausbank wird mit Zustimmung des Verkäufers (Belastungsvollmacht) ein neuesGrundpfandrechte zur Absicherung Ihrer neuen Finanzierung eingetragen.

In bestimmten Fällen, bei denen die Finanzierungsbank die gleich wäre, könnte ein solches Grundpfandrecht unter Umschreibung des persönlichen Schuldversprechens (Titels) auch bestehen bleiben, was kostengünstiger wäre; - ein neuer Kreditvertag ist immer erforderlich!

Diese Kosten tragen Sie.

Aus dem neuen Darlehen für Sie muß Ihre Bank zunächst die Verbindlichkeiten des Verkäufers gegenüber dessen Bank ablösen.

Über dieses Procedere wacht der Notar, der entsprechende Zahlungsanweisungen mit der Mitteilung der Kaufpreisfälligkeit herausgibt.

So einfach ist das!

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Nein! Ihr geht zu eurer Bank und beantragt einen neuen Kredit für den Immobilienkauf. Dann bezahlt ihr dem alten Eigentümer den gesamten Kaufpreis. Es ist dann seine Angelegenheit, seinen Kredit bei seiner Bank vollständig zu bezahlen. Mit seinem Kredit habt ihr überhaupt nichts zu tun.

Wahrscheinlich sind die Zinsen für euren neuen Kredit sowieso günstiger. Ob ihr mit einer Monatsrate von € 800 hinkommt, weiß ich nicht. Bei Selbständigen sehen Banken immer ein erhöhtes Risiko.

Nichtsdestotrotz: Geht zu eurer Bank und erkundigt euch über einen Immobilienkredit.

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Es kommt auf die Bank an zu welcher Tilgung sie bereit sind. Ihr müsst auch bedenken, dass die Zinsen steigen werden bei einer geringern Tilgung.

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Verpflichtend ist es nicht, nur der Verkäufer wird es nicht anders machen, da wird das Haus jemand anderer bekommen

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Kommentar von Mignon4
14.10.2016, 11:39

Es könnte dann aber schwierig für den Verkäufer sein, einen Käufer zu finden. Immerhin muß seine Bank zustimmen, den Verkäufer aus dem Kreditvertrag zu entlassen und einen neuen Kreditnehmer zu akzeptieren.

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Wir möchten aber diese Rate monatlich nicht übernehmen.

 

Müsst Ihr, bzw. könnt ihr auch gar nicht. Der Darlehensvertrag wurde ja mit der Bank und dem jetzigen Eigentümer abgeschlossen.

Im Idealfall wird der Verkäufer den Kredit bei Verkauf komplett tilgen. Die Grundschuld/Hypothek müsste dann aus dem Grundbuch gelöscht werden.

 Wir dachten eher an eine Rate von monatlich 800 Euro

 

Ist das nicht ein bisschen wenig? Dann zahlt Ihr über 20 Jahre den Kredit ab.

Nur als Hinweis: Die Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbssteuer, Makler, etc.) müsst Ihr mit einem Eigenkapital bedienen.

Das sind in der Regel zwischen 10 und 15% des Kaufpreises, also nicht gerade wenig.

 

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Ich glaube kaum das ihr die Rate übernehmen könnt. Die finanzierende Bank hat den anderen Eigentümer als Kreditnehmer und nicht euch. Erst mal bei der Bank nach einem Hauskredit fragen. Das wird ein vollkommen neuer Kreditvertrag. Die Konditionen könnt ihr dann mit der Bank ausmachen.

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Nein.

Ihr verhandelt die Hypotek mit der Bank.

Die Kaufsumme wird mit dem Verkauf der Immobilie sofort fällig. Somit ist die Rate von 1600 eh hinfällig.

Wenn ihr mit der Bank eine Vereinbarung trefft, das ihr nur 600 € bezahlen wollt, ist es eine Sache zwischen euch und der Bank.

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So ein Unsinn, das macht keine Bank. Ihr kauft das Haus mit einen eigenen Kredit und dadurch wird der ursprüngliche abgelöst.

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Bei Kauf....ist es üblich dass der Verkäufer seine Angelegenheiten regelt....jeder Notar gibt darüber Auskunft!


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alte rate sind sicher ander zinsen wie heute?

würde mir eine eigene finazierung machen möglichst lange und am besten alleine? wenn ihr noch keine ehe habt?

die verbraucherzentrale geben guten kredit-rat auch wenn es ein paar euro kostet ?

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