Frage von Thorbi91,

Haus gekauft, wie bekomme ich die Mieter raus!

Schönen Guten Tag. Meine Freundin und ich sind nun dabei uns ein Haus zu kaufen. Das Problem dabei ist, dass noch Mieter in diesem Haus wohnen. Da wir aber das Haus zur Eigennutzung haben wollen, müssen die Mieter raus. Die Mieter wohnen fast 20 Jahre dort. Die Mieter wussten bescheid, dass es Verkauft wird. Nun ist meine Frage, wann müssen die Mieter raus ? Wie gewohnt 3 Monate, nach Mietsrecht, länger ? Oder geht auch Kürzer ? Die Sache dabei ist, dass meine Freundin Schwanger ist, wir deshalb nicht im ganzen Streß umziehen wollen. Mit den Mietern haben wir auch bereits gesprochen, die sagten nur das die vor Februar nicht raus gehen werden. Bitte um Hilfe (Antworten) Vielen Dank im Vorraus.

Antwort von BS3BM,
8 Mitglieder fanden diese Antwort hilfreich

Wenn ihr das Haus kauft in dem Mieter wohnen, übernimmt ihr den bestehenden Mietvertrag. Ihr könnt dann erst wegen Eigenbedarf kündigen, wenn ihr im Grundbuch als Eigentümer eingetragen seid - und das dauert! Wenn ihr dann als Eigentümer eingetragen seid, beträgt die Kündigungsfrist in diesem Fall 9 Monate Dann haben aber auch die derzeitigen Mieter ein Widerspruchsrecht gegen die Kündigung, so dass letztendlich bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung die Interessen beider Parteien geprüft werden - ich kürze dies jetzt mal ab. Vielleicht hilft ein finanzielles Angebot an die Mieter, damit sie die Wohnung früher räumen - dies aber schriftlich vor Kauf fixieren. Ihr könnt übrigens auch erst nach Eintrag im Grundbuchamt die Miete erhöhen im rechtlichen Rahmen natürlich.

Kommentar von heimwerker,

Für mich die beste Antwort. Genauso würde ich es auch versuchen, wenn die Zeit drängt. Auch die Übernahme der Umzugskosten wäre ein Angebot wert. Auf jeden Fall sollte mit den jetzigen Mietern gesprochen und das Vorhaben auch angekündigt werden. Das bringt auf beiden Seiten Klarheit. MfG

Kommentar von KurtEgon,

sonst Finger weg von der Immobilie!!!

Kommentar von KurtEgon,

sonst Finger weg von der Immobilie!!!

Antwort von Det1965,
4 Mitglieder fanden diese Antwort hilfreich

Ich sehe keine Chance! Nach 20 Jahren hat man 9? Monate Kündigungsfrist bei Eigenbedarf.

Kommentar von TomcatOne,

Korrekt. Kauf bricht nicht Miete.

Kommentar von ichweisnix,

Allerdings erst nachdem die Sperrfirst von §577a abgelaufen ist. Die Sperrfirst diehnt dazu, das bei Wohnungsmangel nicht sämtliche Mietwohungen in Eigentumswohungen umgewandelt werden und die Mieter mit konstruierten Eigenbedarf gekündigt werden. Der Käufer wußte schließlich vor dem Kauf, das er Eigenbedarf hat.

Kommentar von BS3BM,

"ichweisnix" dein Name ist Programm! Einfach Null-Ahnung, lies dir doch mal den genannten § durch, vielleicht kommt die Erleuchtung.

Kommentar von Det1965,

Danke, das ist mir aber neu. Dann hätte ja ein Eigenheimbesitzer, der sein Haus vermietet hat und in finanziellen Schwierigkeiten ist, kaum Chancen, dieses Haus eben zu verkaufen, da er immer die Mieter "mit verkauft".

Kommentar von KurtEgon,

es gibt tatsächlich Gesetze z.B. in Berlin, wo bei größeren Objekten nach einer Übernahme erst nach 7-8 Jahren gekündigt werden kann. Ob das auch für DHH zählt, weiß ich nicht... Zumindest finde ich es auch richtig, dass ein Käufer, der von dem Mieter ja weiß, eigentlich nicht kündigen kann, da er ja ein "Geldanlageobjekt" kauft...

Antwort von anitari,
3 Mitglieder fanden diese Antwort hilfreich

wann müssen die Mieter raus ?

Erstmal müssen die Mieter gar nicht raus. Ihr könnt ihnen bestenfalls, wenn Ihr als rechtmäßige Eigentümer im Grundbuch steht, wegen Eigenbedarf kündigen.

Die Kündigungsfrist beträgt, da die Mieter schon länger als 8 Jahre dort wohnen, 9 Monate.

Antwort von WetWilly,
3 Mitglieder fanden diese Antwort hilfreich

Wenn die Mieter sich quer stellen, kann es locker 2 Jahre dauern, bis die Mieter raus sind (wer weiss denn, ob sie wirklich ausziehen?).

Insofern würde ich datüber nachdenken, den Mietern eine Prämie fürs zeitige Ausziehen zu zahlen... So in der Art: 5000,- Euro, wenn Sie bis Dezember ausziehen.

Die gesetzliche Künidigungsfrist beträgt übrigens 9 Monate!

Antwort von quasi811,
3 Mitglieder fanden diese Antwort hilfreich

Die Kündigungsfrist richtet sich nach der Mietdauer. Ich meine das wären hier 9 Monate. :-/

Kommentar von quasi811,

Mein Tipp: Setz dich in Ruhe mit den Mietern zusammen. Februar ist doch schon mal ein Angebot von ihnen. Vielleicht kannst du ihnen bei der Suche nach einer neuen Wohnung helfen und bei der Miete entgegenkommen. Das wird nur was im Guten. Sonst sitzen die ihre 9 Monate ab ...

Antwort von KurtEgon,
2 Mitglieder fanden diese Antwort hilfreich

Da wir aber das Haus zur Eigennutzung haben wollen, müssen die Mieter raus. Die Mieter wohnen fast 20 Jahre dort. Die Mieter wussten bescheid, dass es Verkauft wird. >

Interessante Rechtsauffasung: die Mieter wussten bescheid!!! Hier geht es um das Recht der Mieter und nicht um euer Recht. Ihr wisst, dass das Haus vermietet ist!

Wenn ich euer Mieter wäre und ihr würdet mir kündigen, würde ich ersteinmal einen Rechtsanwalt einschalten und die Eigenbedarfskündigung vor Gericht ziehen. Dann hat man - je nach Gericht - ersteinmal ein paar Monate bis zwei Jahre Zeit...

IHR WISST, dass die Immobilie vermietet ist, also ist es eigentlich ein Geldanlageobjekt. Wenn die Mieter nicht freiwillig ausziehen wollen, lasst die Finger von der Immobilie und kauft ein Objekt, das frei ist!!! Sonst habt ihr hinterher mit Pech eine Immobilie, die ihr nicht beziehen könnt.

Antwort von johnnymcmuff,
2 Mitglieder fanden diese Antwort hilfreich

Haus gekauft, wie bekomme ich die Mieter raus!

Diese Überschrift sticht mir direkt ins Auge und da wird mir Übel.

Natürlich kann ich auch Sie verstehen, Sie wollen ein Haus kaufen un dort selber einziehen.

Aber bitte die gesetzlichen Bestimmungen einhalten oder sich einigen!

Wie gewohnt 3 Monate, nach Mietsrecht, länger ?

Länger, es hängt von der Mietdauer des Mieters ab.

Hier sind es mindestens 9 Monate.

Oder geht auch Kürzer ?

Klar, wenn Sie sich einigen mit den Mietern, eine Umzugshilfe in Form von Geld und Hilfe bei der Suche einer anderen Wohnung für die Mieter kann da hilfreich sein.


Zunächst einmal gilt:

§ 566 Kauf bricht nicht Miete

(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.

Mit den Mietern haben wir auch bereits gesprochen, die sagten nur das die vor Februar nicht raus gehen werden.

Das sind weniger als 9 Monate und eine andere vernünftige und bezahlbare Unterkunft zu finden geht auch nicht unbedingt von Heute auf Morgen!


Erst wenn Sie rechtmäßig der Eigentümer sind und wenn der Eigenbedarf wirksam begründet ist, können/ sollten Sie Eigenbedarf anmelden.

Hier mal eine Lektüre zu Eigenbedarf:

http://www.finanztip.de/recht/mietrecht/r1011.htm

Antwort von helmutgerke,
2 Mitglieder fanden diese Antwort hilfreich

schon mal das Gespräch mit den derzeitigen (noch) Mietern gesucht?

Schildere ihnen deine Situation und wecke Verständnis. Biete ihnen Umzugshilfe z.B. in Form eines Geldbetrages oder/und Bereitstellung von Helfern/Fahrzeug etc. an.

Mit Gewalt ein Auszug erzwingen, kann leicht sich zu einem Bumerang entwickeln.

Antwort von ichweisnix,
1 Mitglied fand diese Antwort hilfreich

Nun ist meine Frage, wann müssen die Mieter raus ?

Zunächst ist die Sperrfirst nach §577a von 3 bis 10 Jahren zu beachten.

http://dejure.org/gesetze/BGB/577a.html

Nach Ablauf der Sperrfrist kann der Eigenbedarf geltend gemacht werden und mit der gesetzlichen Frist von 9 Monaten gekündigt werden.

Mit den Mietern haben wir auch bereits gesprochen, die sagten nur das die vor Februar nicht raus gehen werden.

Ganz eherlich gesagt müssen sie froh sein, wenn sie sich mit den Mietern auf einen Termin einigen können.

Kommentar von BS3BM,

"ichweisnix" dein Name ist Programm! Einfach Null-Ahnung, lies dir doch mal den genannten § durch, vielleicht kommt die Erleuchtung.

Kommentar von anitari,

Zunächst ist die Sperrfirst nach §577a von 3 bis 10 Jahren zu beachten.

Aber nicht bei Häusern.

Du hast zwar den § gelesen aber keinesfalls verstanden.

Antwort von Gerhart,
1 Mitglied fand diese Antwort hilfreich

Besser wirds kaum gehen. Als Eigentümer seid Ihr ja erst anerkannt, wenn ihr im Grundbuch steht. Die Auflassungsvormerkung reicht nicht. Daraufhin erst könnt ihr wegen Eigenbedarf kündigen. Aber Ihr könnt jetzt schon den bestehenden Mietvertrag zum 15.02.2013? zusammen mit den Mietern auflösen mit der aufschiebenden Bedingung, dass ihr Eigentümer vor dem 15.02.2013? werdet. Da spart ihr sogar noch eine Aufwandsentschädigung an die Mieter.

Antwort von Reiswaffel87,
1 Mitglied fand diese Antwort hilfreich

Warum kauft man sich ein Haus in dem jemand Wohnt, wenn man Eigenbedarf hat? Klingt nicht glaubwürdig und ich hoffe, dass sich die Mieder dagegen wehren.

Raus bekommen könntest du sie mit der regulären Kündigungsfrist oder einer Mieterhöhung, die sich im gesetzlichen Rahmen bewegt und wenn die Mieter dann von ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen.

Kommentar von Reiswaffel87,

Kündigungsfrist für dich liegt - so wie ich das sehe - bei neun Monaten http://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html.

Antwort von bwhoch2,

Ihr seid dabei, ein Haus zu kaufen. Ihr braucht es bald. Der Vertrag ist noch nicht gemacht. Lasst die Finger davon und kauft Euch ein anderes Haus. Mit dem Baby habt ihr in nächster Zeit genug zu tun. Da solltet ihr Euch nicht solchen Ärger und Stress einfangen. Denkt daran, dass es nicht damit getan ist, die Mieter raus zu bekommen. In welchem Zustand werden sie das Haus verlassen? Wie aufwändig muss es dann noch renoviert werden?

Antwort von StupidGirl,

Wie schon gesagt, beträgt die Kündigungsfrist 9 Monate. Der Mieter hat nun aber im Gespräch gesagt, dass er vor Februar nicht ausziehen wird. Bevor man sich nun noch mehr Stress auflädt, würde ich das mit dem Mieter schriftlich vereinbaren, denn das ist immer noch viel weniger, als die gesetzliche Kündigungsfrist.

Antwort von Seehausen,

Ihr habt den Mietvertrag mit übernommen und müsst ihn ordnungsagemäß kündigen. Eigenbedarf ist zwar ein Kündigungsgrund, beschleunigt aber nicht die Kündigungsfristen. Bei 20 Jähriger Mietdauer kann es passieren, dass Ihr die Mieter gar nicht rausbekommt!

Antwort von MosqitoKiller,

9-12 Monate Kündigungfrist, je nach Mietvertrag, ab Grundbucheintrag, falls vertraglich nichts anderes vereinbart ist. Vorher geht allerhöchstens, wenn Ihr eine gute Summe bietet...

Antwort von franzi111,

12 Monate bei mehr als 10 Jahren

http://dejure.org/gesetze/0BGB010901/565.html

Kommentar von Reiswaffel87,

Wie setzen sich die 12 Monate zusammen? In deinem Link steht dick und fett "alte Fassung". Aktuell dürfte es sich um 9 Monate handeln.

Antwort von Kalanndok,

Ich würde mir den Streß sparen und dem Verkäufer mitteilen, dass Du 2000 Euro mehr bezahlst, aber die Wohnung ausschließlich OHNE Mieter nimmst.

Dann hat der Verkäufer den Streß das zu bewerkstelligen ;)

Antwort von Karolus3,

Wenn ihr das Haus leer gekauft habt, ist es Sache des Vekäufers für den Leerstand zu sorgen.

Kommentar von Reiswaffel87,

Das Haus ist nicht leer. Punkt.

Kommentar von Karolus3,

Es steht im Kaufvertrag wie das Haus ist, vermietet oder frei.

Kommentar von Reiswaffel87,

Eben. Da wäre dann zu diskutieren, ob überhaupt ein wirksamer Vertrag zustande kam. Ich gehe aber davon aus, dass dem Käufer bekannt war, das das Haus vermietet ist. Man schaut sich die Bude ja vorher auch mal an. Kauf bricht nicht Miete.

Kommentar von MosqitoKiller,

Ein Kaufvertrag, der ein zum Beurkundungstermin vermietetes Haus als "leer" verkauft, dürfte sittenwidrig sein, da gem. § 566 BGB hierfür keine Garantie gegeben werden kann...

Kommentar von quasi811,

Nur, wenn du das Haus UNTER DER BEDINGUNG kaufst, dass es leer ist ... Wenn er das nicht zugesagt hat, gilt: Gekaft wie gesehen ...

Kommentar von Deckenpuster,

"Gekauft wie gesehen" ist schon seit Jahren nicht mehr zulässig und hat auch vor Gericht keinerlei bestand! Wichtig sind die Zusatzklauseln, die im Vertrag ausgehandelt wurden. Im Zweifelsfall würde ich sagen, eine Unabhängige Person mit der Überprüfung des Kaufvertrages zu beauftragen, ob dieser Vertrag auch weiterhin bestand hat!

Kommentar von MosqitoKiller,

Da ein Grundstückskaufvertrag nur notariell zustande kommen kann, ist diese unabhängige Person automatisch mit involviert...

Antwort von rikairyoku,

Schnell erst einmal die Miete bis zur Schmerzgrenze erhöhen und fristgerecht kündigen... Sonderkündigungsrecht dem Mieter einräumen... vielleicht geht es so.

Kommentar von quasi811,

böse, böse ... :P

Kommentar von Thorbi91,

Geht das so einfach. Wie hoch darf man die Miete den ansetzen, ist das von Stadt zu Stadt unterschiedlich (m²) ? Danke fürs Antworten.

Kommentar von franzi111,

"Mietspiegel" googeln

Kommentar von rikairyoku,

Gibt es einen Mietspiegel? Höchstsumme ansetzen! Wann wurde das letzte Mal die Miete erhöht? Vor mehr als einem Jahr? Dann geht das!

Oder: äußerst umfangreiche Renovierungsmaßnahmen ankündigen...

Oder: andere Mietwohnung für die jetzigen Mieter suchen!

Kommentar von Reiswaffel87,

Lies dir dazu die §§558ff BGB durch.

Kommentar von BS3BM,

...Schnell erst mal die Miete erhöhen ..... geht gar nicht. Wenn, dann erst Haus kaufen, abwarten bis man im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen ist, dann MV prüfen und dann, wenn möglich die Miete im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften erhöhen. So und nicht anders geht das.

Kommentar von ichweisnix,

Schnell erst einmal die Miete bis zur Schmerzgrenze erhöhen und fristgerecht kündigen.

Man kann die Miete nicht nach belieben erhöhen. Es gibt gesetzliche Grenzen, die genau das verhindern. Innerhalb von 3 Jahren ist eine Erhöhung von max 20% zulässig ( Kappungsgrenze).

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