Frage von Changetree, 151

Haus finanzieren ohne Eigenkapital?

Ich ziehe gerade mit meiner Freundin zusammen. Wir planen in ein/zwei Jahren Nachwuchs in die Welt zu setzen. Wenn wir dann wieder umziehen müssen, weil wir eine große Wohnung brauchen, haben wir beschlossen statt dauerhaft Miete zu zahlen uns dann ein Haus zu kaufen. Eigenkapital haben wir noch keines, da wir noch dabei sind Schulden abzutragen. Das wird aber bald erreicht sein.

Jetzt stellen sich für die Zeit danach und eigentlich auch schon jetzt die Frage, wie man dann vorgehen sollte. Aufgrund der niedrigen Zinsen wollen wir lieber schnell ein Haus kaufen, statt lange Eigenkapital aufzubauen. Da wir beide Mitte 30 sind tickt auch ein wenig die biologische Uhr und der Kinderwunsch soll nicht zu lange aufgeschoben werden. Wir haben zwei gute Einkommen (zumindest bis zur Elternzeit), sichere Jobs und damit eine gute Bonität.

  1. Es stellt sich daher die Frage ob man nach Schuldentilgung einfach monatlich weiter spart und das Geld auf dem Sparkonto lässt und als (minimales) Eigenkapital für eine Vollfinanzierung nutzt?
  2. Gibt es sinnvollere Anlagemöglichkeiten statt des Sparkontos, wo wir unsere monatlichen Sparbeiträge für eine kurze Zeit anlegen und gleichzeitig schnell dran kommen, wenn wir ein Haus gefunden haben?
  3. Wäre ein Bausparvertrag eine Option, den man schon jetzt mit einem kleinen und später großen Betrag über eine kurze Laufzeit bespart? Da wir aber zu viel verdienen um staatliche Förderung zu bekommen und auch beide Arbeitgeber kein VL zahlen, ist ein Bausparvertrag nicht so vorteilhaft, wie er sein könnte. Auch ist es ja meist unklar, wann man an das Geld aus dem Bauspardarlehen kommt, wenn wir dann ein Haus gefunden haben.

Ich freue mich über eure Anregungen.

Expertenantwort
von Interhyp, Business Partner, 85

Hallo Changetree,

ich empfehle Dir, Dich vorab schon mal auf dem Immobilienmarkt umzuschauen und Dir im Rahmen einer Vorabberatung von Deiner Hausbank oder einem unabhängigen Vermittler Finanzierungsbeispiele für passende Objekte einzuholen. Damit bekommst Du einen ersten Überblick über die Höhe der Belastung bei einem Immobilienkredit.

Die Möglichkeiten einer Vollfinanzierung unterscheiden sich dabei je nach Bankpartner. Als Faustregel gilt, dass Kreditgeber meist maximal den Kaufpreis der Immobilie finanzieren.

Alle anfallenden Kaufnebenkosten wie die Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% vom Kaufpreis), Notar- und Grundbuchkosten (ca. 2%) sowie die Maklerkosten (variabel) sollten aus Eigenmitteln getragen werden.

Im Einzelfall bieten Kreditinstitute bei guter Bonität auch eine Mitfinanzierung dieser Kosten für selbst bewohnte Immobilien an. Diese Varianten sind allerdings meist auch mit deutlich höheren Zinskosten verbunden. Es ist daher empfehlenswert, wenn Ihr ausreichend Kapital anspart um die o.g. Posten zu decken.

Ich hoffe, ich konnte Dir hiermit weiterhelfen.

Viele Grüße

Mario, Interhyp AG

Antwort
von DerHans, 96

Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist nicht wirklich möglich. Bei solchen Angeboten handelt es sich GRUNDSÄTZLICH um mehrere hintereinander geschaltete Darlehen. Das ist von der Belastung her sehr teuer. Dafür braucht ihr dann ein außergewöhnliche hohes Einkommen.

Selbst wenn ihr dieses nachweisen könnt, müsst ihr euch fragen lassen, wieso ihr mit einem hohen Einkommen NICHTS gespart habt.

Da müsst ihr euren Traum vom Eigenheim noch mal für mindestens 10 Jahre zurück stellen.

Wenn es so einfach wäre, wie ihr euch das vorstellt, würde NIEMAND mehr in einer Mietwohnung leben.

Antwort
von BenLam, 77

Hallo Changetree,

  1. In der Regel fallen bei einem Hauskauf der Kaufpreis und ca. 10% Kaufnebenkosten an. Hier reden wir noch nicht von Mängelbeseitigung oder ähnlichem. Die meisten Banken verlangen eine Eigenkapitalquote von 10-20% bei keiner Sicherheit. Das bedeutet, dass ihr bei einem Kaufpreis von 200.000€ mind. 40.000-60.000€ Eigenkapital aufbringen. Eine volle Finanzierung beschehrt euch immer noch 20.000€ Eigenkapital, da Banken nicht über 100% finanzieren, sofern sie seriös sind.
  2. Ein Zeitraum von zwei Jahren kann durch ein Festgeldkonto umgesetzt werden.
  3. Ein Bausparvertrag muss in der Zuteilung sein, wenn ihr diesen nutzen wollt. Schafft ihr das? Ich denke nicht.

Du sprichst jetzt von guten Einkommen bis zur Elternzeit. Bitte bedenke, dass ihr eine Finanzierung auch danach bedienen müsst. Ein Kleinkind und eine volle Finanzierung ohne Rücklagen ist eine sehr schwere Aufgabe und auch für Banken nicht schön anzusehen.

Ich sage meine ehrliche Meinung: Die finanziellen Mittel kenne ich nicht, aber anhand der Informationen kann ich nur davon abraten diesen Plan zu verfolgen. Ihr solltet erst einmal Rücklagen bilden, denn auch ein Kind kostet viel Geld.

Antwort
von silberwald, 78

Ich sag es mal so (ähnlicher Fall in meiner Familie): Wenn ihr euch die theoretische Miete einer entsprechend großen Wohnung (wenn der Nachwuchs da ist) nicht leisten könnt, dann müsst ihr das sein lassen. Ähnlich hoch ist dann nämlich auch die Tilgungsrate.

Allerdings vergeben die meisten Banken Kredite zur Immobilienfinanzierung ohne (ausreichendes) Eigenkapital nur, wenn die beantragende Person absolut vertrauenswürdig ist und z.B eine entsprechende Hypothek auf eine im Besitz befindliche Immobilie möglich ist. Ansonsten sehe ich da keine Chance.

Besser ist da erstmal zur Miete wohnen und Eigenkapital ansparen. Dann muss nicht soviel Kredit aufgenommen werden. Natürlich braucht man da nicht mit 5000 € um die Ecke zu kommen. Das Zehnfache ist da schon besser.

Guter Artikel dazu (besonders der letzte Absatz ist entscheidend):

http://www.faz.net/aktuell/finanzen/meine-finanzen/mieten-und-wohnen/baufinanzie...

Antwort
von GravityZero, 82

Ohne Eigenkapital und mit gerade frisch getilgten Schulden werdet ihr bei den meisten Banken keinen Kredit bekommen. Kannst du denn als Alleinverdiener die monatliche Raten aufbringen? Gibt es Sicherheiten?

Kommentar von GravityZero ,

Wichtig ist, was soll es kosten und was geht monatlich? 1500€ für den Kredit werden es wohl mindestens.

Kommentar von Changetree ,

Wir sind uns sicher, dass wir das auch weiter finanzieren können wenn ein Einkommen ganz oder teilweise ausfällt. Momentan gehe ich von einer Rate i.H.v. 1200 als Alleinverdiener aus. Damit kann man das ein oder andere finanzieren. In den Zeiten wo wir beide verdienen kann man die Mehreinnahmen für jähriche Sondertilgungen nutzen. Die Sicherheit sind zwei gute Jobs, wovon einer sehr sicher und einer sicher ist.

Kommentar von GravityZero ,

Mal angenommen ihr bekommt den Kredit für eine Vollfinanzierung, was bei vielen Banken nur mit wirklichen hohen Raten (deutlich mehr als 1200€) möglich ist, was soll das Ganze denn insgesamt kosten? Ich kenne die Preise bei euch nicht, aber hier bei uns muss man komplett mit 400.000€ rechnen. Da würde eine Finanzierung mit nur 1200€ 30 Jahre dauern! Das ist kaum möglich.

Antwort
von ArcticBear, 69

Also ihr solltet aufjedenfall die Nebenkosten selber haben ( Notar, Grundsteuer, etc). Ansonsten wird es sehr schwierig. Das Haus/ Wohnung komplett sich zu finanzieren sollte nicht das größte Problem sein (zumindest wenn ihr wie gesagt einen sicheren Job habt, gute Bonität und ein dem Kaufpreis entsprechendes einkommen).
Einfach mal bei einer Bank ein beratungsgrspräch machen.
Achso, das ein frisch getilgter Kredit schlecht ist, ist Blödsinn (zumindest wenn ihr den immer, wie vereinbart, abgezahlt habt. Das ist ja eher ein Zeichen dafür, daß ihr mit Geld umgehen könnt.

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