Frage von Mutterfisch, 120

Hat es Nachteile zwei Grundbücher zusammen zu fassen?

Guten Tag. Eine Immobilie steht über zwei Flurstücke hinweg und hat zwei Hausnummern. Es handelt sich um ein Wohn- und Geschäftshaus mit einer daraus resultierenden großen Nutzfläche. Die Finanzierung über eine Bank kann aber laut Berater nur dann "günstig" erfolgen wenn die Nutzfläche unter 1/3 der Gesamtfläche liegt. Dieses wäre auf die gesamte Fläche mit 29% auch gegeben. Leider gibt es für das Haus zwei Grundbücher, was das Verhältnis von Wohn- und Nutzfläche wieder zu Nichte macht. Ist es möglich für den Erwerb die Grundbücher zusammenlegen zu lassen und wenn ja, welche Vor/Nachteile würde dieses mit sich bringen? Mit was für Kosten wäre eine solche Zusammenlegung in etwa verbunden? Wonach würden sich die Kosten richten?

P.s.: Eine Änderung der Nutz- in Wohnfläche kommt nicht in Frage.

mfG T.Berensen

Antwort
von kabbes69, 60

Die Grundbücher zu vereinigen, nützt dir zunächst mal nichts. Dann hast du ein Grundbuchblatt, mit 2 Flurstücken und immer noch 2 Hausnummern und hast noch nichts in deiner Flächengrösse geändert.

Um den Plan deines Beraters zu erfüllen, benötigst du vermutlich ein Flurstück (da ja nur dadurch die Verhältnisrechnung aufgeht, sonst könnte er ja die 2 Einzel-Größen zusammen addieren ) Diese Vereinigung  darf nur das Katasteramt machen. Das geht schon mal nur, wenn die Flurstücke in Abteilung II und III des Grundbuches gleich belastet sind, vom gleichen Eigentümer gehe ich einfach mal aus. 

Du kannst mal dort vorsprechen, aber viel Hoffnung wegen der 2 Hausnummern würde ich mir da nicht machen. Und als Gedankenstütze solltest du vorher prüfen, inwieweit sich der Bemessungssatz für die Berechnung der Grundsteuer evtl dadurch ändert.

Ich würde mir erst mal ein weiteres Finanzierungsangebot einholen.

Antwort
von Gustavolo, 65

Berensen:

Die zur Besicherung eines Immobiliendarlehens erforderliche Grundschuld kann auf verschieden Flurstücken, in verschiedenen Grundbuchblättern und sogar in verschiedenen Grundbuchbezirken (Amtgsgericht Abt. Grunduchamt oder Notariat) eingetragen werden. Die Grundschuld bezeichnet man dann als "Gesamtgrundschuld".

Beispiel: Eine Gesamtgrundschuld kann der Eigentümer zeitgleich bestellen auf sein Grundstück mit Wohngebäude in Hamburg, seinen Weingarten in Rüdesheim am Rhein, sein Wochenendgrundstück in Freiburg und seine Eigentumswohnung in Keitum auf Sylt.

Deshalb verstehe ich es nicht, welchen Sinn eine (kostspielige) "Zusammenlegung" haben soll.

Kommentar von Mutterfisch ,

Der Berater der Bank sagte das es sich mit einem Anteil der Nutzfläche von >1/3 der Gesamtfläche nicht mehr um eine Finanzierung für ein "Wohngebäude" handle, sondern um eine "Gewerbefinanzierung", welche deutlich schlechtere Konditionen habe. 

Ich bin mit dem Thema nicht hinrei vertraut um diese Aussage in Frage zu stellen. 

Kommentar von Gustavolo ,

Berensen:

Die Darlehenskonditionen orientieren sich u. a. an der Nutzungsart der Immobilie, d.h. den Vermarktungs-Chancen:

wohnwirtschaftliche Nutzung: risikoarm

gemischte Nutzung:

überwiegend gewerbliche Nutzung:

gewerbliche Nutzung: riskant (i.d.R. + 0,5 % Zinszuschag, je nach Nutzungsart)

Antwort
von schelm1, 44

Es verursacht nur Kosten!

Die Sicherstellung für Banken kann problemlos durch ein Gesamtrecht erfolgen, das dann auf beiden Grundstücken gleichermaßen als Gesamtgrundschuld lastet.

Sie sollten sich an einen Berater wenden, der etwas taugt!

Antwort
von Ronox, 35

Es können beide Grundstücke mit derselben Grundschuld belastet werden. Es gibt keinen Grund, wieso das der Bank nicht reichen sollte. Ansonsten können unter den entsprechenden Voraussetzungen beide Grundstücke vereinigt werden. Dabei fallen Notarkosten an, wobei ein Notar für die Grundschuldbestellung ohnehin die Unterschrift beglaubigen muss, und Grundbuchkosten, welche für die Vereinigung aber nicht besonders hoch sind.

Antwort
von HalloRossi, 53

Ja natürlich kannst du das zusammenlegen! Genauso wie teilen! Vermutlich muss es ( im Gegensatz zum Teilen) ja noch nicht mal vermessen werden ( das weiß ich aber nicht). Dann hast du ( je nach Wert) vielleicht 1000-2000€ Notarkosten und das war es!

Kommentar von Gustavolo ,

Notarkosten bis 2 000 €? Dann hätten beide Grundstücke einen Verkehrswert von mindestens 2 Mio €, vergl. Kostenverzeichnis Nr  21 201 GNotKG. Einer Vermessung bedarf es nicht.

Antwort
von Morelle, 29

Der Nachteil ist, dass es Geld kostet.

Der Hintergrund für die Bank kann sein, dass Darlehen, die auf
wohnwirtschaftlichen Immobilien abgesichert sind im Zinssatz
günstiger – weil risikoärmer – sind, als Darlehen, die auf
Gewerbeimmobilien abgesichert sind. Da mußt du mit dem spitzen
Bleistift rechnen, ob sich die Zusammenlegung auszahlt.

Antwort
von SimonOrth, 43

Ich würde im Internet nach Notaren und Maklern suchen und da unverbindlich deine Fragen stellen oder beim Amtsgericht anrufen. Da wird schon irgendjemand dabei sein der dir eine professionelle Auskunft geben wird.

Antwort
von DerGeodaet, 21

Hallo,

die Anzahl der Hausnummern sollte dabei völlig unerheblich sein.

Wichtiger sollte sein, dass beide Grundbuchblätter dem Darlehnsvertrag als gemeinsame Sicherheit dienen.


Antwort
von jimpo, 37

Geh zum Grundbuchamt. Pauschal was dazu zu sagen, ist schwierig.

Kommentar von lesterb42 ,

Das Grundbuchamt macht keine Rechtsberatung. Das ist Sache der Notare.

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